近日，有媒體報道一份《住房綠皮書》稱“福州房價泡沫指數(shù)全國較高”，再次引起房價泡沫問題的媒體討論。這個結論是否科學？測算的數(shù)據(jù)由何而來？對此，記者進行調(diào)查采訪。

　　“泡沫”的測算方法是否科學？

　　什么是房價泡沫？記者走訪了有關業(yè)內(nèi)人士，他們認為，房價泡沫通常指房地產(chǎn)實際價格超過購房消費者的需求能力價格的部分。判斷房價有無泡沫的指標，一般有實際價格與理論價格的吻合度、空置率、房價收入比、房價房租比等。從理論上講，實際價格與理論價格的吻合度是較理想的衡量指標，但該指標理論價格核算比較困難。人們衡量房價泡沫流行選用房價收入比或房價房租比。關于房價泡沫的測算方式，在學術界還沒有一個明確的結論。

　　根據(jù)媒體報道,房價泡沫指數(shù)是通過一定的計算程序得來的，泡沫指數(shù)=(實際價格-基準價格)/實際價格。其中，實際價格是2010年9月35個大中城市二類地段普通商品住宅集中成交價?；鶞蕛r格是通過對包括2009年家庭人均可支配收入、客運量、貨運量、地方財政預算內(nèi)支出、固定資產(chǎn)投資總額、城鄉(xiāng)居民儲蓄年末余額、社會商品零售總額、貨物進出口總額、年末實有公共(汽)電車營運車輛數(shù)、普通高等學校在校學生數(shù)、執(zhí)業(yè)(助理)醫(yī)師人數(shù)等11項指標參數(shù)進行演算而來。

　　這種算法試圖采用實際價格與理論價格吻合度來衡量房價泡沫，核算是比較復雜和困難的，結論的爭議也會比較大，為什么呢？

　　按照它的算法，全國35個大中城市商品住房價格泡沫指數(shù)為29.5%，七個城市房價泡沫超過50%。而查閱2009年版《住房綠皮書》發(fā)現(xiàn)，去年全國35個大中城市商品住房價格泡沫指數(shù)僅為14.1%，不到今年的一半。在2009年版和2010年版的綠皮書中，選擇的35個城市完全相同，計算基準價格所用的11項參照也沒有變化。先進不同的是，今年的綠皮書在計算實際價格時，選取的是城市二類地段的普通商品房價格，而去年的綠皮書選用整個城市的平均房價。

　　然而，房價取決于多種因素，特別是和住宅所在地點有關的包括各個城市的氣候、人口、產(chǎn)業(yè)狀況、就業(yè)、收入水平、交通、文化教育和醫(yī)療設施等因素密切相關。直接采用二類地段某些商品房價格真能代表城市的房地產(chǎn)整體實際價格水平嗎？基準價格(理論合理價格)真能根據(jù)這11個指標計算推定嗎？比如，選取普通高等院校在校學生數(shù)能代表一個城市居民的教育水準嗎，執(zhí)業(yè)醫(yī)師數(shù)能代表一個城市的醫(yī)療水平嗎？氣候、文化、環(huán)境等影響房價等因素有考慮到嗎？等等。

　　房地產(chǎn)有位置上的先進性特征，人們很難比較不同地點的房價?！熬G皮書對福州房價泡沫指數(shù)進行簡單測算，不深入當?shù)卣{(diào)研直接得出結論，是值得商榷的”，專家說。

　　福州房價存在泡沫嗎？

　　按照《住房綠皮書》的算法，福州是房價泡沫成分占超過了50%的七個城市之一，這符合實際嗎？福州房價真的存在泡沫嗎？

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的七十個大中城市9月份房屋銷售價格指數(shù)顯示，福州市2010年9月平均房價10417元/平方米(不包括所屬縣市房價數(shù)據(jù))，排在全國第12位，9月房屋銷售價格指數(shù)同比上漲3.2%，遠低于全國的平均水平9.1%；環(huán)比上漲0.4%，也低于全國0.5%的平均水平。專家因此認為，福州市房地產(chǎn)市場健康的、穩(wěn)定的，房價是基本合理的。

　　當然，相對福州市平均工資水平偏低來說，福州部分樓盤商品房價格顯得過高。但也要看到，福州是省會城市，這里的生態(tài)環(huán)境比較好，今年7月被中國環(huán)境規(guī)劃院評為“較宜居城市”，有大批來自國外、臺灣地區(qū)和大陸其他省市的客商看中這塊“福地”，紛紛在福州購房置業(yè)，這在一定程度上推動了福州高價商品房市場的發(fā)展，導致福州房價水平提高，超出了工資收入水平。

　　長期以來，福州市積極實施樓市政策性調(diào)控。福州市房地產(chǎn)主管部門負責人介紹，福州樓市調(diào)控政策體現(xiàn)了“一限、二壓、三保”的特點：“一限”就是限購限貸；“二壓”就是壓樓市虛火、壓房價暴漲，抑制投資、投機性住房需求；“三?！?，就是保民生，從住房供應和需求兩方面入手，加大雙向調(diào)節(jié)力度，發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，增加市場有效供應，加強市場秩序監(jiān)管，推進保障房建設?！度嗣袢請蟆?0月11日刊發(fā)文章，對福州市的這一做法予以充分肯定。

　　根據(jù)《人民日報》的報道，從2010年10月10日起至12月31日，福州本市行政區(qū)域內(nèi)戶籍居民同一購房家庭(包括購房人、配偶及未成年子女，下同)，只能在本市5城區(qū)新購購1套商品住房。交易時間的認定，以在福州市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時間為準。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅方面，福州市規(guī)定，對個人購購普通住房，且該住房屬于家庭先進住房的，減半征收契稅(即按1.5%征收契稅)；對個人購購90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭先進住房的，減按1%稅率征收契稅；對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。為了加強商品房銷售價格管理，還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應嚴格執(zhí)行商品房價格銷售管理規(guī)定，嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價對外銷售。銷售價格調(diào)整幅度超過10%的必須重新申報預售方案。嚴格商品房預售許可管理，進一步落實取得預售許可證后10日內(nèi)開盤和一次性公開銷售房源制度，防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售行為。

　　此外，福州市委、市政府還加大保障性住房建設力度。據(jù)福州市發(fā)改委負責人介紹，今年福建省下達全省各設區(qū)市各類保障性住房工程建設目標任務63783套，福州市2010年計劃建設25400套保障性住房，占全省39.8%。截至今年10月，福州市已開工建設28539套保障性住房，完成計劃數(shù)的112.4%。今年在售經(jīng)濟適用房均價3139元/平方米(電梯房)，對接拆遷安置限價房均價約3400元/平方米。福州市加快保障性住房的建設，抑制投資投機性需求，成效初顯。

　　由此可以推論，媒體報道的“福州房價泡沫較高”的說法在邏輯上是不準確的。相信經(jīng)過福州市積極穩(wěn)妥的調(diào)控政策，福州的房價將繼續(xù)保持合理性，福州房地產(chǎn)業(yè)也將健康穩(wěn)定發(fā)展。(陳言明）

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