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2008:土地市場范圍再拓展

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 723 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
在2008年的財經(jīng)報道中,一個出現(xiàn)頻率非常高的詞,就是“過冬”。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了去年高價拿地的狂熱后,大量資金被占用;過高房價使購房者普遍處于觀望狀態(tài),資金鏈收緊,股市下滑,等等不利因素使房地產(chǎn)業(yè)在近十年的繁榮之后,進入業(yè)界所謂的“冬天”。而工業(yè),特別是中小企業(yè),在國際金融危機等因素的影響下,也普遍感覺進入了“冬天”。受這些因素的影響,土地市場也感到些許寒意,土地流拍、低價成交等字眼頻見于媒體。然而,在這些現(xiàn)象的背后,土地市場卻有浩蕩春風(fēng)吹動,政策界面的市場范圍在改革開放30年后又一次得到極大地擴展,使人們對這一市場的發(fā)展充滿了希望。

房地產(chǎn)用地市場高開低走

盡管在2007年房地產(chǎn)市場就已出現(xiàn)“拐點”論,且部分城市供需雙方在年底進入僵持狀態(tài),有趨冷的勢頭,但在房地產(chǎn)價格高位持續(xù)上漲的鼓勵下,樂觀預(yù)期依舊是房地產(chǎn)市場的主流態(tài)度,并一直延續(xù)到2008年季度。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2008年頭季購置和開發(fā)土地的熱情依然高漲,購置面積達到7922萬平方米,同比增長29.7%;完成土地開發(fā)面積5890萬平方米,同比增長 11.0%。所謂面粉價格高過面包價格的高價地現(xiàn)象在一些地區(qū)仍有零星出現(xiàn)。與此同時,一些城市房地產(chǎn)用地市場已有走低跡象。

進入季度,隨著商品房銷售壓力增加、房價漲幅回落和開發(fā)企業(yè)資金緊張,房地產(chǎn)用地市場觀望情緒逐漸濃厚,上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積1.9億平方米,同比增長7.6%,完成土地開發(fā)面積1.3億平方米,同比增長9.9%。

第三季度,在銷售面積持續(xù)下降和房價環(huán)比出現(xiàn)負增長的作用下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和開發(fā)意愿下降, 1月-9月份,全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積2.75億平方米,同比下降 2.9%;完成開發(fā)面積1.79億平方米,同比下降1.6%。

第三季度以后,伴隨商品房銷售面積同比下降幅度加深,土地購置面積和開發(fā)面積同比進一步下降,1月-11月完成的土地購置面積同比下降了5.9%;完成開發(fā)面積同比下降了2.7%

工業(yè)用地供應(yīng)出現(xiàn)下降趨勢

有關(guān)信息顯示,2008年的工業(yè)用地供應(yīng)總體可能會下降,但不均衡。一些地方的工業(yè)用地供應(yīng)依然保持了比較旺盛的勢頭,畢竟我國經(jīng)濟較快增長仍然是主流,到2008年11月,城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資達到127614億元,同比增長了26.8%。造成工業(yè)用地供應(yīng)總體下降的主要原因有兩方面。頭先是需求減少。受國際經(jīng)濟環(huán)境的影響,工業(yè)增長速度明顯放緩,部分行業(yè)產(chǎn)量下降、出現(xiàn)虧損,突出反映在中小企業(yè)方面,7月23日,一封阿里巴巴集團董事局主席馬云寫給員工的內(nèi)部郵件在網(wǎng)上曝光。在這封題為《冬天的使命》的信件中,馬云要求員工做好應(yīng)對更加復(fù)雜形勢的準備,準備過冬。馬云的“過冬論”在盛夏的APEC工商咨詢理事會亞太中小企業(yè)峰會上,得到超過30位演講者的贊成。工業(yè)增長下行壓力加大導(dǎo)致用地需求減少。外商投資企業(yè)數(shù)量減少也是用地需求減少的重要原因,1月— 10月,外商投資新設(shè)立企業(yè)22736家,同比下降26.2%。其次是工業(yè)用地節(jié)約集約用地要求提高,也使工業(yè)用地供應(yīng)得到部分縮減。2008年1月,國土資源部對《工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標》進行了修訂,平均提高工業(yè)用地投資強度15個百分點,提高容積率 0.2明確,因特殊要求需要安排綠地的,綠地率不得超過20%。

清理處置閑置地成為市場管理重頭戲

2008年,政府對土地市場管理的動作就是清理處置閑置土地,其核心目的有兩條,即促進節(jié)約集約用地,打擊囤積和炒賣土地行為。這項工作實際上從2007年7月就已經(jīng)開始,今年年初國務(wù)院《關(guān)于促進節(jié)約集約用用的通知》(國發(fā)[2008]3號)和《關(guān)于印發(fā)2008年工作要點的通知》(國發(fā)[2008]15號)下發(fā)后,工作力度進一步加大。一方面各市、縣國土資源行政主管部門按照有關(guān)要求普遍開展了“拉網(wǎng)式”清理,國土資源部和省級國土資源行政主管部門進行了多次檢查指導(dǎo);另一方面,針對閑置土地處置中存在的問題,國家出臺了一些新的政策,國發(fā)(2008)3號提出,土地閑置滿兩年,依法應(yīng)當無償收回的,堅決無償收回,土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收閑置費,閑置土地處置政策進一步嚴格。9月份,國土資源部出臺了《關(guān)于進一步做好閑置土地處置工作的意見》(國土資發(fā) [2008]178號),對現(xiàn)有的閑置土地認定標準和處置政策進行了整合,使已有的政策建立一種更為密切的聯(lián)系;對各地反映處置中遇到的問題,給出更為清晰的政策表達;對因政府原因、司法查封等難以處置的閑置土地,提出了國土資源部門應(yīng)做的具體工作。各地結(jié)合實際情況,對閑置土地處置政策進行了完善并有所創(chuàng)新,并進一步了加強供地管理、合同管理、批后監(jiān)管、竣工驗收等相關(guān)制度建設(shè)與實施,防止土地閑置大量發(fā)生的長效機制開始建立。清理結(jié)果顯示,截至2007年底,全國共有閑置土地2.6萬宗,共計6.6萬公頃(約99萬畝)。其中,商服用地閑置3856宗,面積7960公頃,占總量的12%;居住用地閑置7880宗,面積17153公頃,占總量的26%;工礦倉儲用地閑置 10437宗,面積31686公頃,占總量的48%;其他用地閑置3893宗,面積 9178公頃,占總量的14%。

農(nóng)村土地使用制度改革實踐出現(xiàn)新探索

2008年11月,重慶市政府審議通過《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》,允許耕地和林地等農(nóng)用地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)、荒山等農(nóng)村未利用地使用權(quán)、農(nóng)村土地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)折資入股后的股權(quán)或收益分配權(quán),以及建設(shè)用地指標等進行交易。交易主體為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、具有完全民事權(quán)利和行為能力的自然人、法人或其他組織。其中,農(nóng)村宅基地及其附屬設(shè)施用地的申購方必須是本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員或高山移民。12月初,重慶市農(nóng)村土地交易所正式掛牌成立。其職能是:建立農(nóng)村土地交易信息庫,發(fā)布交易信息,提供交易場所,辦理交易事務(wù)。12月16日,《中國國土資源報》刊登浙江大學(xué)公共管理學(xué)院楊遴杰博士的《一張票,撬動集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)》一文中認為:重慶農(nóng)村土地使用制度改革的創(chuàng)新在于農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)方式,通過把農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾新增的耕地數(shù)量轉(zhuǎn)換成地票,在交易所內(nèi)以公開競價的方式流轉(zhuǎn),競得地票者獲得在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)尋找同等面積地塊進行開發(fā)的權(quán)利。地票的出現(xiàn),是將農(nóng)村建設(shè)用地減少與城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加掛鉤,以市場手段解決農(nóng)村建設(shè)用地集約利用難題的一個創(chuàng)新之舉。就流轉(zhuǎn)方式而言,地票的方式確實很新,但重慶農(nóng)村土地交易更大的意義也許在于對農(nóng)村土地集體公有制實現(xiàn)形式的探索,在于如何建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地交易市場的探索。

土地市場的政策界面得到大擴展

今年是改革開放30周年,在隆重紀念之際,土地使用制度改革在廣度和深度上都有了新的進展。2008年 1月,國務(wù)院下發(fā)的國發(fā)[2008]3號文要求,除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外,對國家機關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實行有償使用,對其中的經(jīng)營性用地先行實行有償使用,極大地開拓了國有土地使用權(quán)有償使用的空間,隨著相關(guān)配套政策的完善,今后土地市場配置土地的范圍將更為深廣。

2008年10月,黨的十七屆三中全會通過了《關(guān)于農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》,在這份新形勢下推進農(nóng)村改革發(fā)展的綱領(lǐng)性文件中,提出了完善土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能,依法保障農(nóng)民對承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利,建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場,允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán),發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營;提出了完善農(nóng)村宅基地制度,嚴格宅基地管理,依法保障農(nóng)村宅基地用益物權(quán);提出了改革征地制度,嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地,逐步縮小征地范圍,完善征地補償機制:提出了在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外,經(jīng)批準占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項目,允許農(nóng)民依茲通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益;提出了逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地,必須通過統(tǒng)一有形的土地市場,以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),在符合規(guī)劃的前提下,與國有土地享有平等權(quán)益?!稕Q定》的這些政策,涉及農(nóng)村農(nóng)用地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及現(xiàn)有建設(shè)用地權(quán)能與管理的各個方面,為今后農(nóng)村土地制度改革明確了方向。隨著相關(guān)法律法規(guī)和配套政策的完善,必將使農(nóng)村土地使用制度和土地利用形態(tài)發(fā)生巨大的變革,也必將對我國土地市場和土地利用形態(tài)產(chǎn)生深遠的影響。

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