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囤地被罰進(jìn)軍內(nèi)地遇阻 “小超人”京城地產(chǎn)黃粱一夢(mèng)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1101 次
迄今為止,“小超人”的創(chuàng)業(yè)生涯,被不少業(yè)內(nèi)人稱作資本玩家的“套現(xiàn)生涯”。這種“生意經(jīng)”也充分貫穿于其地產(chǎn)界的作為。
2010年,“小超人”李澤楷的麻煩事似乎沒見減少。
電訊盈科(行情,資訊,評(píng)論)私有化的風(fēng)波還未平息,盈科大衍地產(chǎn)旗下原有項(xiàng)目“工體北路4號(hào)地”因?yàn)槲窗磿r(shí)開工,日前收到一張“遲到的罰單”—2010年3月10日,北京市國(guó)土局發(fā)布了一則《關(guān)于國(guó)土部掛牌督辦5宗地處置情況的公告》,其中公布了對(duì)工體北路4號(hào)地囤地情況的調(diào)查結(jié)果:“因企業(yè)自身原因未按出讓合同履約的,依法依規(guī)予以處罰?!辈坏辖坏貎r(jià)款1%的罰金,更被要求暫停在北京土地交易市場(chǎng)的交易行為。
一直在資本運(yùn)營(yíng)方面敢于冒險(xiǎn)的“小超人”,盡管實(shí)現(xiàn)了工體北路4號(hào)地的成功“套現(xiàn)”,卻讓其在內(nèi)地的地產(chǎn)拓展之路染上“污點(diǎn)”。
罰單“迷局”
工體北路4號(hào)地塊是盈科大衍2006年1月23日,以5.1億元總價(jià)、超過1萬元/平方米的樓面單價(jià)購入的地塊。之后,盈科大衍高調(diào)宣布將建成高端公寓。
按照招拍掛文件,為趕在北京奧運(yùn)會(huì)前完工,項(xiàng)目要在2006年9月20日之前開工,2008年3月31日竣工。但在2007年舉行了動(dòng)工儀式之后,到2009年11月仍然是一片工地。而2009年的8月20日,盈科大衍又一紙公告,宣布工體北路4號(hào)地塊項(xiàng)目已經(jīng)易主給瑞安建業(yè)(行情,資訊,評(píng)論)。
購地近4年卻遲遲未開發(fā),工體四號(hào)地塊被媒體曝光后,李澤楷陷入“囤地門”。
盈大地產(chǎn)(行情,資訊,評(píng)論)新聞發(fā)言人隨即在媒體上公開澄清,2006年4月起就進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工研究,并于2007年7月開始前期施工準(zhǔn)備及土地開挖工程,并未將項(xiàng)目閑置。之所以開工后進(jìn)展緩慢,一方面緣于建筑設(shè)計(jì)及審批花費(fèi)的時(shí)間超出預(yù)期,另一方面,因?yàn)?008年奧運(yùn)會(huì)的影響,項(xiàng)目被迫暫緩。
但2010年3月10日,北京市國(guó)土局發(fā)布公告,稱將對(duì)盈大地產(chǎn)作出510萬元人民幣的罰款,此外,北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)公司(盈科大衍旗下開發(fā)工體北路4號(hào)地的項(xiàng)目公司,以下簡(jiǎn)稱啟夏公司)及原股東香港盈科集團(tuán)及其下屬公司在北京市土地交易市場(chǎng)的交易行為,全都被要求暫停。
盈大地產(chǎn)是否會(huì)接受這一處罰目前不得而知。其香港總部的企業(yè)傳訊負(fù)責(zé)人蕭偉達(dá)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,“目前該公司有關(guān)人士到京了解情況,暫不做回應(yīng),有進(jìn)一步消息將盡快公布?!?
而新東家瑞安建業(yè)有限公司也迅速作出反應(yīng)。處罰一經(jīng)公布,該公司主動(dòng)給時(shí)代周報(bào)記者發(fā)來郵件,稱“本公司自接收項(xiàng)目之日起即全力進(jìn)行施工,項(xiàng)目目前正進(jìn)行地下室施工,預(yù)計(jì)將于2011年落成。對(duì)于當(dāng)局的決定,本公司愿意積極配合”。時(shí)代周報(bào)記者3月18日下午在地塊現(xiàn)場(chǎng),看到兩個(gè)吊塔正在工作,工程建設(shè)正在進(jìn)行中。
然而,在這張遲到的罰單背后,卻仍然存在謎團(tuán)。
就在2009年的5月18日,也就是北京啟夏公司超出約定竣工時(shí)間2008年3月一年多時(shí),北京市國(guó)土資源局曾經(jīng)發(fā)出一份項(xiàng)目修改規(guī)劃的公告,稱工體北路4號(hào)地將增加地下建筑面積1.14萬平方米。
同時(shí),北京市規(guī)劃委也于2009年6月30日再次發(fā)出一份關(guān)于工體四號(hào)地項(xiàng)目的規(guī)劃意見書(2009〈朝〉建字0153號(hào))。
而2009年7月27日,北京市建設(shè)委員會(huì)公布了一份“北京啟夏開發(fā)公司”的工體北路4號(hào)住宅及配套項(xiàng)目建設(shè)方案(朝陽〈2009〉17號(hào))顯示,計(jì)劃建設(shè)時(shí)間是2009年7月至2011年12月。
上述文件的發(fā)布時(shí)間,顯然都已經(jīng)超過北京啟夏公司較早約定的竣工時(shí)間。為何當(dāng)初相關(guān)主管部門未發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未按時(shí)開工?而新發(fā)布的計(jì)劃建設(shè)時(shí)間,同此前合約所規(guī)定的時(shí)間又為何有如此大的出入?
北京市國(guó)土局在公告中并未對(duì)此有明確解釋,而時(shí)代周報(bào)記者多次向該局詢問,也沒有得到明確答復(fù)。
記者注意到,處罰公告的前,國(guó)土資源部剛剛發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管問題的通知》,要求嚴(yán)查土地閑置行為。此時(shí),雖然離該地塊閑置被曝光已經(jīng)有近4個(gè)月的時(shí)間,但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,此是“殺雞儆猴”之舉。
“小超人”地產(chǎn)“套現(xiàn)財(cái)技”
有著加拿大多倫多哥頓投資銀行顧問經(jīng)歷的李澤楷,在和記黃埔(行情,資訊,評(píng)論)的個(gè)大動(dòng)作,就是1991年創(chuàng)立衛(wèi)星電視臺(tái),1993年又將衛(wèi)視股權(quán)出售給傳媒大亨默多克,成功套現(xiàn)53億港元。
這次震驚業(yè)內(nèi)的事件讓李澤楷資本運(yùn)作的“財(cái)技”得以充分展現(xiàn),同時(shí)也為他1993年自立門戶、創(chuàng)建盈科拓展提供了資金。
1995年底,李澤楷從魚涌皇冠車行大廈凈賺1.35億港元。這次不動(dòng)產(chǎn)投資,讓李澤楷嘗到甜頭。
此后,李澤楷在房地產(chǎn)領(lǐng)域乘勝追擊。1997年,他在日本總投資80億元,購入一幅位于東京千代田區(qū)接連東京火車**站的地皮,面積達(dá)5萬多平方英尺,興建盈科,成為10年來單一外國(guó)投資者在日本的投資。但未料及日本經(jīng)濟(jì)繼續(xù)滑坡,地皮迅速貶值,幸好其父李嘉誠及時(shí)出手,購入盈科東京地皮四成半股份,使其暫渡難關(guān)。
而在中國(guó)內(nèi)地,李澤楷在房地產(chǎn)方面也早有野心。根據(jù)北京市工商局提供的資料,旗下開發(fā)盈科的項(xiàng)目公司北京京威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,早在1993年11月29日就已經(jīng)成立,注冊(cè)資本達(dá)到1億美元。
盈科1998年落成,由4幢大樓及1個(gè)購物組成,其中包括1幢商住樓,其余基本為寫字樓,IBM、諾基亞及美國(guó)大等都一度是該寫字樓的客戶。
在2008年的4月,李澤楷曾經(jīng)動(dòng)過要將盈科出售的念頭。其時(shí),盈科大衍公司網(wǎng)站發(fā)出《磋商出售北京盈科》公告,宣布“正在與有意購家商討出售其于北京盈科的權(quán)益?!备鶕?jù)估值,該綜合項(xiàng)目市值可達(dá)41.03億港元。公告稱“盡管出售的價(jià)格、時(shí)間及其他條款尚未落實(shí),但預(yù)期北京盈科的凈收購價(jià)將在41.03億港元正負(fù)5%這一浮動(dòng)范圍內(nèi)?!?
但李澤楷較終并未將盈科出售,而位居其北側(cè)的工體北路4號(hào)地塊的操作,也仍然沿襲了小超人慣用的“套現(xiàn)”手法。
2009年8月20日,盈科大衍一紙公告,宣布將“正在興建中”的朝陽區(qū)工體北路4號(hào)地塊項(xiàng)目出售給瑞安建業(yè),目的是“可以讓集團(tuán)套現(xiàn)資金,讓資源專注投放于日本北海道及泰國(guó)南部攀牙省具標(biāo)志性的發(fā)展項(xiàng)目上,同時(shí)令集團(tuán)的財(cái)務(wù)更靈活?!边@筆1.18億美元(約9.2億港元)的交易,為李澤楷帶來了除稅前大約2.35億港幣的收益。
而其2009年的年報(bào)顯示,也正是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的出售,讓盈科大衍在2009年的綜合純利達(dá)到5.94億港元,較2008年的5.13億港元上升16%。
“李澤楷是資本家而非實(shí)業(yè)家,他的財(cái)富來源于資本增值后轉(zhuǎn)手出讓獲取暴利。”地產(chǎn)評(píng)論人葉檀一語中的。
京城地產(chǎn)黃粱夢(mèng)
但李澤楷在內(nèi)地的地產(chǎn)之路并非一帆風(fēng)順。在工體北路4號(hào)地出讓之后,李澤楷在內(nèi)地的項(xiàng)目,就僅剩北京盈科一個(gè)。
2004年,電訊盈科分拆其地產(chǎn)業(yè)務(wù),并借殼聯(lián)交所上市公司東方燃?xì)庾⑷肫涞禺a(chǎn)資產(chǎn),隨后將其更名為盈大地產(chǎn)。
繼建設(shè)盈科之后,2005年左右,盈大地產(chǎn)曾經(jīng)試圖通過搭乘中國(guó)網(wǎng)通的順風(fēng)車,在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)有所作為。
記者了解到,2005年1月,網(wǎng)通集團(tuán)出價(jià)78億港元購入電訊盈科20%的股權(quán),雙方合作業(yè)務(wù)范圍包括寬頻電視、移動(dòng)通訊、房地產(chǎn)及國(guó)際業(yè)務(wù)四大塊。根據(jù)網(wǎng)通的招股書測(cè)算,雙方可有效合作的地產(chǎn)項(xiàng)目面積至少數(shù)百萬平方米,且地段優(yōu)越。
然而,其從2005年開始共同開發(fā)的個(gè)項(xiàng)目北京呼家樓電話基站項(xiàng)目,由于雙方所稱的規(guī)劃審批等問題,卻在之后沒了下文,而且2008年之后再也沒在盈大地產(chǎn)的年報(bào)中出現(xiàn)過,更未有其他的合作項(xiàng)目公布。
此次工體北路4號(hào)地塊被罰,讓李澤楷更是暫時(shí)失去在北京進(jìn)行土地交易的資格。盡管北京市國(guó)土資源局未透露“凍結(jié)”期限,但無疑讓李澤楷在內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)的路線,又增加諸多變數(shù)。
目前,盈科大衍旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分布在中國(guó)香港、日本、泰國(guó)以及中國(guó)內(nèi)地的北京。根據(jù)2009年盈科大衍年報(bào),截至2009年12月31日止,其在內(nèi)地的先進(jìn)一個(gè)項(xiàng)目—北京盈科的平均出租率達(dá)73%。2009年該項(xiàng)目共錄得租金收入總額約為2.12億港元,而2008年則約為2.3億港元。
而數(shù)據(jù)顯示,盈大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在縮水。
公告顯示,2009年,盈科大衍錄得綜合營(yíng)業(yè)額約42.22億港元,較2008年約99.43億港元下跌58%,導(dǎo)致其2009年的綜合毛利只有11.9港億元,較2008年約17.62億港元的毛利下跌32%。
而在營(yíng)業(yè)額減少的同時(shí),盈科大衍發(fā)展中和持作出售的物業(yè)也在減少。公告顯示,盈科大衍流動(dòng)資產(chǎn)內(nèi)的發(fā)展中持作出售物業(yè)由2008年12月31日約港幣24.02億元減少至2009年12月31日約港幣6.83億元。
而李澤楷在內(nèi)地地產(chǎn)的黃梁夢(mèng)斷,更為盈大地產(chǎn)的前路帶來不確定因素。
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