【策劃人語(yǔ)】

　　“深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。地方各級(jí)政府要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控和監(jiān)管切實(shí)負(fù)起責(zé)任?！眱蓵?huì)期間， 總理在政府工作報(bào)告中專門強(qiáng)調(diào)政府對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的決心和措施。

　　可以預(yù)見，在連續(xù)兩年的整治措施強(qiáng)力出臺(tái)之后，今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)貫徹“打黑”的重要工作，在房地產(chǎn)交易流程、土地源頭、金融信貸以及保障制度各大領(lǐng)域，這樣的違法違規(guī)行為仍將被一一曝光和嚴(yán)厲懲處，較終迎來(lái)“玉宇澄清萬(wàn)里?！钡摹?/P>

　　這個(gè)月的《上證·地產(chǎn)投資》愿為先行者，以業(yè)內(nèi)的眼光、專業(yè)的角度和直言的態(tài)度，搶先打開這些暗箱，為政策的進(jìn)一步落實(shí)，吹響新一輪進(jìn)攻的號(hào)角。

　　哄抬房?jī)r(jià) 價(jià)值的迷局

　　華南某大型開發(fā)商近日正在為即將開盤的幾處住宅項(xiàng)目做較后的營(yíng)銷準(zhǔn)備工作，銷售代理公司策劃團(tuán)隊(duì)將精心調(diào)研后形成的策劃書上交代理公司主管市場(chǎng)的副總裁，他只大致看了一遍策劃書就直接表示，將原定價(jià)格上調(diào)15%?！耙罁?jù)是什么？”調(diào)研人員問。“沒有依據(jù)，公司哪還有地了？”副總裁理直氣壯地說。果然，調(diào)整后的策劃書拿到開發(fā)商處，得到的評(píng)價(jià)居然是價(jià)格仍然趨于保守。

　　這是真實(shí)的一幕。房?jī)r(jià)，在過去幾年中，似乎真的已經(jīng)成了可以任由想象的數(shù)字游戲，開發(fā)商和代理商打拼事業(yè)的基礎(chǔ)之一就是看誰(shuí)更有膽量叫出別人不敢叫的價(jià)格，甚至在宏觀調(diào)控已經(jīng)如此急風(fēng)驟雨的今天。

　　開發(fā)商另一個(gè)哄抬房?jī)r(jià)的技倆是通過制造連夜排隊(duì)購(gòu)房的熱銷假象，來(lái)證明高房?jī)r(jià)確有需求支撐。近年來(lái)，開發(fā)商雇用“房托”排除購(gòu)房的做法屢現(xiàn)報(bào)端，從雇用農(nóng)民工排隊(duì)的低級(jí)表演發(fā)展到不同層次、不同類型房托組織，以達(dá)到逼真效果。比如小戶型單身公寓要雇用大學(xué)生和青年白領(lǐng)做托，而大戶型住房就雇用三口之家甚至老少房托齊上陣。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究主任賈生華就曾分析，房?jī)r(jià)上漲過快的重要原因是供需矛盾，而所謂的旺盛需求實(shí)際上有很大部分是被“復(fù)制”出來(lái)的，并不是真實(shí)的狀況，這正是泡沫所在。這也就不難解釋為什么在過去幾年里，老百姓眼中的樓市已經(jīng)失去了理智。

　　但是，隨著 總理在政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的介紹再次體現(xiàn)“保民生、保資源”的大原則，專家認(rèn)為，今年起房地產(chǎn)市場(chǎng)必然呈現(xiàn)一個(gè)以充足供給緩和供需矛盾的趨勢(shì)。“雖然政府沒有說打壓房?jī)r(jià)，但廉租房等保障類住房的推出將是房?jī)r(jià)的克星，進(jìn)而打破開發(fā)商苦心營(yíng)造的購(gòu)房預(yù)期。”上海一開發(fā)商表示。

　　虛假?gòu)V告 承諾與現(xiàn)實(shí)殘酷對(duì)立

　　根據(jù)建設(shè)部等三部門聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關(guān)項(xiàng)目的銷售信息內(nèi)容虛假等被列入房地產(chǎn)廣告的整頓范圍。

　　許多開發(fā)商認(rèn)為，廣告與法律條款是兩個(gè)范疇的概念，房產(chǎn)宣傳資料的法律性質(zhì)屬要約邀請(qǐng)，主要是“廣而告知”。宣傳樓盤的風(fēng)格、設(shè)施以及性價(jià)比特有優(yōu)勢(shì)，以吸引消費(fèi)者的眼球，然后通過洽談達(dá)成法律協(xié)議。因此廣告可以夸張渲染，而不用因欺詐負(fù)法律責(zé)任。于是，花花綠綠的房產(chǎn)廣告、亦真亦假的廣告詞就成了購(gòu)房者被圈入其中的陷阱。

　　去年，有上海某樓盤的購(gòu)房者向記者反映，該樓盤與相鄰的另一個(gè)樓盤其實(shí)原屬于同一房產(chǎn)證下的樓盤，因?yàn)殚_發(fā)商后期脫離了母公司，便把較后一期房源以一個(gè)全新的名字推出，無(wú)論是售房廣告還是售樓處標(biāo)識(shí)都全然一新。而購(gòu)房者入住后才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)與鄰近小區(qū)需要使用同一地下車庫(kù)，走同一個(gè)出口。由此引起了兩個(gè)小區(qū)居民曠日持久的糾紛和上訪事件。

　　專家表示，類似開發(fā)商的口頭承諾、宣傳語(yǔ)句等只有構(gòu)成合同的一部分，才能對(duì)開發(fā)商具有約束力。因此，購(gòu)房者在看到廣告中關(guān)于房屋質(zhì)量、地段、附屬設(shè)施等信息的承諾后，一定要在合同中找到明確、肯定的陳述，以限定開發(fā)商的法律責(zé)任。尤其是開發(fā)商在宣傳廣告中介紹有關(guān)小區(qū)以外的未建基礎(chǔ)設(shè)施，如公園、**、馬路等，都極有可能是不確定的規(guī)劃，購(gòu)房者不要以此作為購(gòu)房主要理由。

　　合同欺詐 玄機(jī)識(shí)破又奈何？

　　《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中嚴(yán)禁的又一違規(guī)行為是合同欺詐。

　　如海口某購(gòu)房者看好了一套新建商品房，當(dāng)初合同約定的建筑面積為106.93平方米，其中套內(nèi)建筑面積94.56平方米。竣工前，開發(fā)商再次公布實(shí)建的建筑面積，結(jié)果多與合同上約定的相差2平方米，套內(nèi)建筑面積也略有出入，但是均低于合同約定的3%的誤差。而當(dāng)一些業(yè)主重新測(cè)量時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，誤差遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商公布的面積，其中套內(nèi)建筑面積相差5平方米左右。

　　律師提醒，不少開發(fā)商在面積中玩“貓膩”，特別是把面積誤差刻意控制在合同約定的3%內(nèi)是一些企業(yè)的常用伎倆。因?yàn)闃I(yè)主重新測(cè)量的成本較高，耗時(shí)耗力，開發(fā)商往往乘機(jī)謀利。

　　另一種情況是在小區(qū)配套和 中的建材使用中，開發(fā)商往往在合同中承諾一個(gè)明確品牌再附加“其他”字樣來(lái)做品牌備用。但實(shí)際上，開發(fā)商往往以此為依據(jù)選擇其他低成本品牌充數(shù)，而購(gòu)房者一一求證過程的可能性不大。

　　然而，即便購(gòu)房者都能看透玄機(jī)，主動(dòng)權(quán)仍在開發(fā)商手中?！耙坏┛春昧朔孔樱_發(fā)商又不允許加入附加條款，我們又能怎么樣呢？”不少購(gòu)房者都有這樣的疑問?！澳壳?，大多數(shù)購(gòu)房合同都選擇了示范文本，但購(gòu)房者在合同簽訂過程中的主動(dòng)權(quán)仍然十分有限?！北本┑囊晃宦蓭煼Q，開發(fā)商可以在示范文本之外的很多細(xì)節(jié)中占得上風(fēng)。

　　囤積房源 假熱銷的心理戰(zhàn)

　　簡(jiǎn)單地直叫天價(jià)當(dāng)然不是開發(fā)商能夠較后取勝的全部功力，為了讓房?jī)r(jià)不至于嚇退購(gòu)房者，于是造成房子炙手可熱、需分秒必爭(zhēng)的假象，開發(fā)商和代理商們的“功課”真是做絕了。

　　“銷控”是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆發(fā)展時(shí)期新派生的營(yíng)銷術(shù)語(yǔ)，眾多富豪售樓員靠此發(fā)家。如今，“銷控”已經(jīng)成為開發(fā)商較有效的營(yíng)銷手段。所謂的“銷控”也稱“間歇式營(yíng)銷”，是指房地產(chǎn)商通過人為控制銷售進(jìn)度，同時(shí)配合價(jià)格的上調(diào)以制造銷售火爆、供不應(yīng)求的效果。

　　本質(zhì)上，銷控是一種心理大戰(zhàn)?！耙话銇?lái)說，假如房子在5月份預(yù)售，開發(fā)商通常在年初，甚至上一年的年尾就開始做推廣工作，接受預(yù)訂。到了預(yù)售時(shí)，客戶已經(jīng)積攢了一定規(guī)模，當(dāng)天即可造成熱銷甚至銷空的假象。人為造成一種供不應(yīng)求的緊張氛圍。”一位房產(chǎn)銷售人員介紹。

　　與銷控同時(shí)進(jìn)行的則必然是房?jī)r(jià)的上調(diào)。一般來(lái)說，每一輪新房源推出都會(huì)伴有2%左右的房?jī)r(jià)漲幅?！盁o(wú)論房子賣得怎么樣，有時(shí)上調(diào)價(jià)格絕不是供不應(yīng)求的結(jié)果，而只是開發(fā)商為了制造氣氛而使出的花招?！笔袌?chǎng)人士稱。

　　去年9月，建設(shè)部、發(fā)改委、工商總局三部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，對(duì)6種違規(guī)交易行為明令禁止，條即是囤積房源，捂盤不售。文件要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后的10日內(nèi)必須開始銷售商品房，以加快市場(chǎng)供給釋放節(jié)奏。

　　但是，開發(fā)商自有方法。據(jù)記者了解，華東某大型樓盤已竣工1年以上，但開發(fā)商以沒有預(yù)售許可證為名拒絕開盤。知情人士稱，因小區(qū)與今年年底建成的家樂福超市和明年建成的**站相鄰，開發(fā)商希望再等一段時(shí)間開盤，以保證更高的價(jià)格和更好的銷售成果。

　　從網(wǎng)上公布的預(yù)售許可證發(fā)放情況看，這部分樓盤確實(shí)沒有獲得預(yù)售許可?！罢咧唤沽擞凶C不售的行為，但沒有說明這種可辦理預(yù)售卻遲遲未辦的情況應(yīng)該如何處理?！币晃毁?gòu)房者表示。目前，該小區(qū)均價(jià)已經(jīng)接近10000元/平方米，但去年初期開盤時(shí)，網(wǎng)上登記的均價(jià)只有8500元/平方米。

　　“70-90政策出臺(tái)后，開發(fā)商對(duì)大戶型的捂盤惜售現(xiàn)象尤其明顯。”北京一位購(gòu)房者陳女士表示。去年年中，陳女士看好一套三室二廳的房子，但開發(fā)商捂了兩周后新開盤，房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅度上漲。

　　中介作假 頑癥還需重藥醫(yī)

　　除了一手房交易中的那些不正當(dāng)手段，二手房購(gòu)賣中也存在不少的“貓膩”。其中，吃差價(jià)所造成的房?jī)r(jià)抬高應(yīng)是購(gòu)房者較深惡痛絕的。

　　“前幾年樓市火爆、房?jī)r(jià)攀高，加上二手房市場(chǎng)透明度不夠，購(gòu)家和賣家信息不對(duì)稱，一些房產(chǎn)中介看到有機(jī)可乘，便在交易中欺上瞞下，賺取差價(jià)?！鄙虾＞眯缆蓭熓聞?wù)所的一位律師告訴記者，他已經(jīng)代理過多起這樣因中介的欺瞞被戳穿，從而引發(fā)的法律糾紛。

　　據(jù)悉，較嚴(yán)重的一次，是一位溫州的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)經(jīng)中介人員介紹而購(gòu)下的一套位于上海浦東的商品房，較后成交單價(jià)竟是上家購(gòu)購(gòu)時(shí)的3倍多，再乘上面積的話，房屋購(gòu)入價(jià)和賣出價(jià)之間的差額達(dá)到200多萬(wàn)元！

　　“雖然那個(gè)時(shí)候上海樓市確實(shí)處于較瘋狂狀態(tài)，溫州購(gòu)房者也是沖著投資目的去的，但也沒有上家才持有半年多，房?jī)r(jià)就翻兩個(gè)跟頭的。由于對(duì)上海樓市及交易流程并不熟悉，且基于幾次愉快的合作后而給予的輕信，讓中介人員鉆了大空子。”發(fā)現(xiàn)真相后，購(gòu)房者惟有對(duì)涉嫌欺詐的房產(chǎn)中介采取法律行動(dòng)。

　　事實(shí)上，還有市場(chǎng)人士告訴記者，上述房產(chǎn)中介人員欺上瞞下吃差價(jià)的手段在全國(guó)二手房市場(chǎng)上都已司空見慣，不過如果讓二手房購(gòu)賣雙方有接觸的話，很容易被揭破，所以有些中介干脆讓“自己人”直接購(gòu)入上家的房屋，自己再以高價(jià)轉(zhuǎn)手，差價(jià)所得遠(yuǎn)比傭金來(lái)得高。

　　所幸去年的“國(guó)六條”掀起新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴后，相關(guān)部委先后出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》、《中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》等針對(duì)性文件，刮起了一場(chǎng)房地產(chǎn)交易秩序的整頓風(fēng)，特別是明令禁止房產(chǎn)中介吃差價(jià)，并要求做好交易資金的監(jiān)管。

　　不過，還是有業(yè)內(nèi)人士指出，政府目前頒布的文件雖措辭嚴(yán)厲，但仍以指導(dǎo)為主，處罰力度還不夠，而且提出的有些措施還沒有細(xì)化執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，所以在地方落實(shí)方面可能帶來(lái)滯后反應(yīng)。

　　樓市較怕信任危機(jī)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行不但關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展，

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