已購房屋被抵押有何影響

對許多人來說，商品房購賣屬于大宗交易，一般不會有太多購房經(jīng)驗。有媒體告誡購

房人，即使購了房子也有可能被開發(fā)商將已購的房屋抵押給銀行用做融資。那么這種情況

會不會發(fā)生，一旦出現(xiàn)這種情況財產(chǎn)會否受損？

根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門登記的資料，應(yīng)當(dāng)允許查閱、

抄錄或者復(fù)印?！辟彿咳丝梢愿鶕?jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購購的房產(chǎn)

的抵押情況。

目前，期房在預(yù)售合同登記備案后被房地產(chǎn)商二次抵押的情況目前已經(jīng)很少了，如果

有采取不正當(dāng)手段進(jìn)行抵押的，因為這種抵押行為本身不合法，所以不受法律保護(hù)，即使

出了問題，購房人的權(quán)利仍然可以得到保護(hù)。因此，房地產(chǎn)商抵押房地產(chǎn)對購房人造成的

風(fēng)險目前被人為地夸大了。

實際上，按我國《擔(dān)保法》規(guī)定，房地產(chǎn)商如果將期房的土地抵押，抵押后土地上新

建的建筑物不屬于抵押物。而且房地產(chǎn)商將土地或房屋抵押均須到房地產(chǎn)管理部門做抵押

登記，對于期房，房地產(chǎn)商將在建項目的土地進(jìn)行抵押的，登記機(jī)關(guān)會在房地產(chǎn)商的《土

地使用證》上進(jìn)行標(biāo)識。對于現(xiàn)房，房地產(chǎn)商將建成房屋進(jìn)行抵押的，登記機(jī)關(guān)會在房地

產(chǎn)商的《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載。不做抵押登記的，按我國《擔(dān)保法》規(guī)定，

該抵押“不得對抗第三者”。因此，購房人如果在購房時堅持要求房地產(chǎn)商出具有關(guān)證書的

正本，基本上能了解自己希望購購房屋的抵押情況。

目前，房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)抵押對購房人的影響主要表現(xiàn)在購房人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的時間上，

由于我國《物權(quán)法》尚未出臺，目前對不動產(chǎn)的處理仍按《民法通則》規(guī)定執(zhí)行：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)

移以實際交付為準(zhǔn)，較高人民法院在《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中把“尚

未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向購方交付的財產(chǎn)”明確為“不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)”，因此，

對于自住的購房人來講，房產(chǎn)證并不像國外那么重要，購房人關(guān)心房地產(chǎn)商抵押情況不如

多關(guān)心房地產(chǎn)商信譽(yù)，多關(guān)心房地產(chǎn)商能否把房子蓋完。

此外，現(xiàn)在大多數(shù)開發(fā)商采取讓建筑商墊資入場的方式進(jìn)行開發(fā)，因此一旦項目銷售

出現(xiàn)問題，開發(fā)商將拖欠建筑商的工程款。但消費者不必為此過多擔(dān)心。較高人民法院在

《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中明確：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案

件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定

建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費者交付購購商品房的全

部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗購房人?！北?p>證了購房人的優(yōu)先受償權(quán)，但對于爛尾工程，購房人的利益還是無法得到全部保障。

（中國證券報 劉宏誠）