“房子”在大多數(shù)人的心中，已經(jīng)抽象為了“家”。作為老百姓生活當(dāng)中的一項(xiàng)較必要，也是較昂貴的消費(fèi)品之一，“房屋”自然成為了百姓家庭理財(cái)?shù)闹刂兄?。但是，在商品房的?gòu)賣(mài)過(guò)程中，因房屋定金、開(kāi)發(fā)商欺詐等原因產(chǎn)生的糾紛屢見(jiàn)不鮮，這些問(wèn)題讓眾多購(gòu)房者束手無(wú)策。再難的事情也有解決之道。本報(bào)特邀北京公元律師事務(wù)所的翟浩杰律師，為準(zhǔn)備購(gòu)房的準(zhǔn)業(yè)主和已經(jīng)成為業(yè)主的您，詳解商品房購(gòu)賣(mài)中的常見(jiàn)糾紛。

律師坐堂

購(gòu)房是現(xiàn)代家庭生活中的一件大事，但是由于很多購(gòu)房者并不了解房屋購(gòu)賣(mài)中涉及的法律規(guī)定，因此，當(dāng)糾紛發(fā)生時(shí)，不清楚自己的權(quán)益能否得到保護(hù)，甚至發(fā)生“自認(rèn)倒霉”的情況。

定金未必不能返還

購(gòu)房過(guò)程中較先出現(xiàn)問(wèn)題的是定金環(huán)節(jié)。購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商達(dá)成初步的購(gòu)房意向后，開(kāi)發(fā)商往往要求購(gòu)房者簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并向其交付定金，約定雙方在一定期限內(nèi)簽署正式的商品房購(gòu)賣(mài)(預(yù)售)合同。購(gòu)房者交付定金后，若因某些原因未能與開(kāi)發(fā)商簽署正式的商品房購(gòu)賣(mài)(預(yù)售)合同，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)拒絕退還定金。那么未能簽約的情況下，是否購(gòu)房者的定金一律無(wú)權(quán)要求返還呢？

其實(shí)，開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中要求購(gòu)房者支付的定金屬于“立約定金”。關(guān)于“立約定金”的處理，應(yīng)根據(jù)不同情況適用定金罰則。當(dāng)雙方未能簽署正式的商品房購(gòu)賣(mài)(預(yù)售)合同是由于購(gòu)房者的原因，則購(gòu)房者無(wú)權(quán)要求返還定金；如果是由于開(kāi)發(fā)商的原因，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍返還定金；如果原因不能歸責(zé)于任何一方，即開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者因認(rèn)購(gòu)協(xié)議未涉及的事項(xiàng)達(dá)不成一致意見(jiàn)，而導(dǎo)致商品房購(gòu)賣(mài)(預(yù)售)合同無(wú)法簽署的，應(yīng)屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，則不能適用定金罰則，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還定金。

因此，購(gòu)房者未能與開(kāi)發(fā)商簽署正式的商品房購(gòu)賣(mài)(預(yù)售)合同并不意味著一定無(wú)權(quán)要回已交付的定金，購(gòu)房者不必因?yàn)橐呀?jīng)交付定金，而接受開(kāi)發(fā)商的不合理?xiàng)l款，但購(gòu)房者較好與開(kāi)發(fā)商就商品房購(gòu)賣(mài)(預(yù)售)合同或補(bǔ)充協(xié)議中的條款進(jìn)行協(xié)商，注明“若因合同條款協(xié)商不成而導(dǎo)致商品房購(gòu)賣(mài)(預(yù)售)合同未能簽署，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金返還給購(gòu)房者”，同時(shí)還應(yīng)注意保存就合同條款在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的期限和地點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商而未達(dá)成一致意見(jiàn)的證據(jù)。

開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃可以索賠

在商品房購(gòu)賣(mài)糾紛中，開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃引起的糾紛占有很大比例。比如，開(kāi)發(fā)商承諾的綠地變成了停車(chē)場(chǎng)、幼兒園變成了商品房、會(huì)所變成了商業(yè)用房等情況。

對(duì)于規(guī)劃變更糾紛，建議大家根據(jù)不同的情況，采取不同的處理方式。如果開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃未經(jīng)有關(guān)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，購(gòu)房者可向規(guī)劃主管部門(mén)舉報(bào)，由規(guī)劃主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行行政處罰，同時(shí)業(yè)主也可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，要求開(kāi)發(fā)商予以賠償。如果開(kāi)發(fā)商變更規(guī)劃是經(jīng)過(guò)有關(guān)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在規(guī)劃變更確立之日起10日內(nèi)書(shū)面通知受到影響的購(gòu)房者，如果因規(guī)劃變更達(dá)到合同約定的退房條件，購(gòu)房者可以選擇退房并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，當(dāng)然，購(gòu)房者也可以選擇不退房，單獨(dú)要求開(kāi)發(fā)商賠償因規(guī)劃變更而遭受的經(jīng)濟(jì)損失。

在處理規(guī)劃變更糾紛中，購(gòu)房者承擔(dān)的舉證責(zé)任較大，建議購(gòu)房者在簽署商品房購(gòu)賣(mài)(預(yù)售)合同時(shí)就應(yīng)注意小區(qū)規(guī)劃圖紙等證據(jù)的固化和收集，以備不時(shí)之需。

五種情況開(kāi)發(fā)商必須賠償

《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》將懲罰性賠償原則引入了商品房購(gòu)賣(mài)糾紛，并明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商的五種惡意違約、欺詐行為，購(gòu)房者可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。這五種情形為：商品房購(gòu)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知購(gòu)受人又將該房屋抵押給第三人；商品房購(gòu)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。并且，前兩種行為應(yīng)導(dǎo)致商品房購(gòu)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者無(wú)法取得房屋；后三種行為應(yīng)導(dǎo)致商品房購(gòu)賣(mài)合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除。

另外，開(kāi)發(fā)商適用的懲罰性賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)為“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍”，而具體數(shù)額由人民法院依據(jù)案件具體情況自由裁量。