聽說過“房奴”嗎？成為房子的奴隸，每個月被沉重的房貸壓彎了腰。其實，誰也不愿意淪落成房奴，選擇房貸產(chǎn)品就像選擇投資產(chǎn)品，需要適合自己，符合自己的實際經(jīng)濟實力和心理承受力。在12月10日“財富100北京巡講”現(xiàn)場，民生銀行東單支行個貸部經(jīng)理李晶為大家介紹了三個選擇房貸產(chǎn)品的技巧，幫助購房者輕松應(yīng)對房貸的壓力。

●貸款月供+固定支出<50%

所謂“房奴”，就是背負著大量的房貸，月供遠遠超出自己的預(yù)算，在還款之后很可能發(fā)生意外的突發(fā)情況，進而出現(xiàn)入不敷出的尷尬，有人說一代房奴會影響上下三代人的生活。對于這樣的購房者，李晶提示，大家在貸款的時候，步要確定合理的貸款額度。

據(jù)了解，按照銀行的規(guī)定，普通住宅建筑面積在90平方米的房產(chǎn)，較高可向銀行申請房價80%的貸款，建筑面積在90平方米以上的房產(chǎn)，較高只能申請房價或者評估價70%的貸款。當(dāng)然貸款是要支付利息的，考慮到利息因素，應(yīng)該怎么確定貸款額度的合理性呢？李晶為大家提供了一個簡單公式，根據(jù)自己生活收入水平和綜合支出水平來綜合考慮，貸款月供額加上生活的固定支出，指的是物業(yè)費、取暖費，來分攤到每個月計算，合理的規(guī)劃是，這兩部分加起來一定要小于家庭月收入的50%，如果超過月收入的50%甚至到60％、70％、80%的話，就很難抵御突發(fā)事件的應(yīng)急需求。

●選擇適合自己的還貸方法

目前銀行推出的房貸還款方式很多，像等額本息還款法、等額本金還款法、組合還款法、循環(huán)貸款、雙周供、固定利率房貸、一次還本付息還貸法等等，很多人都會陷入選擇的困惑，不太了解各種還貸方法的優(yōu)缺點。

李晶介紹說，較基本的方法是等額本金和等額本息兩種。所謂等額本息還款法，是把按揭貸款本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到每個月中，每月還款額中的本金比重逐月增加，利息比重逐月遞減。優(yōu)點是每月還款額是固定的，缺點是還款總利息相對比較高。等額本息法適合以下幾種人群：頭先是適用于收入穩(wěn)定、購房子自住的家庭，比如公務(wù)員、教師等職業(yè)的群體。此外，因為這種方式在前期每月還款額相對較低，也適合創(chuàng)業(yè)初期的年輕人。

等額本金還款法就是平時說的遞減還款法，把本金平均分配到每個月，利息則是按天來計算。優(yōu)點是總的利息支出相對較低，缺點是前期支付月供總額較多，逐月遞減，這種方法主要適合目前收入比較高，但是有可能未來收入會減少的人群，像中年群體，目前有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，但是隨著年齡的增長，收入可能會減少的人比較適合這種方法。

還有就是民生銀行獨有的組合還款法。就是把等額本金和等額本息兩種方式做一個組合，把還款周期分成幾個階段，可以選擇先多還，后少還，再多還，如果提前還款沒有次數(shù)限制也沒有違約金支付。

還可以辦理接力貸款，銀行對貸款人的年齡有一定規(guī)定，較高的差不多在70歲左右，比如一位60歲的老先生，自己還有工作收入，想購一套房子，可能只能貸10年，如果想貸40萬到50萬，分攤到每個月的月供會很高，可能貸款就做不成?，F(xiàn)在提供的接力貸款可以讓自己的兒子、女兒來申請貸款，兩代人做共同還款人，這樣就可以申請20年或者30年的貸款年限，分攤到每個月還款也不是很高，可以解決實際的問題。

●隨時調(diào)整還貸方式

貸款實施以后完全不是一成不變的，應(yīng)該像我們?nèi)粘Ｉ钭龊苁煜さ氖乱粯?，?jīng)常去調(diào)整。李晶建議，大家一定要根據(jù)自己的收入變動情況，以及隨時可能發(fā)生的一些情況調(diào)整還款計劃，目前國內(nèi)大多數(shù)銀行對提前還款或者延長縮短貸款都是不收取違約金的，購房者可以變更還款方式，可以把還款年限延長或者縮短，可以向銀行做提前還款。舉例說明，按照商業(yè)貸款的利率，一年以內(nèi)是6.12%，如果現(xiàn)在銀行給一個優(yōu)質(zhì)客戶下浮15%，就是5.202%。目前1至3年基準利率是5.3%，4至5年以后下浮到5.08％，就是說貸款年限越短，適用的利率越低，可以結(jié)合自己的收入變化申請貸款年限縮短。

李晶還提醒房貸者要注意自己的個人信用，在成功辦理貸款后一定要按時還貸。否則，就會出現(xiàn)不良記錄，一旦存在不良信用記錄，會影響再次申請貸款或者申請信用卡，甚至影響到生活、求職、就業(yè)等各個方面。文/本報記者王芳攝影/本報記者婁啟勇

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用轉(zhuǎn)按揭貸款做融資

個人同名轉(zhuǎn)按揭，指已經(jīng)在商業(yè)銀行辦理了住房貸款的客戶，重新將該房產(chǎn)抵押給銀行的一種貸款方式。比如說，王先生兩年前購了一套房子，當(dāng)時做了貸款，現(xiàn)在這套房子已經(jīng)升值，王先生正好有一筆新的用款需求，又沒有其他可以做抵押的，只有這一套貸款的房產(chǎn)。如何來滿足他的融資需求呢？

銀行可以把這套房產(chǎn)進行重新評估，根據(jù)新的價值做貸款，實現(xiàn)融資應(yīng)對一時之需。有兩個前提條件，一種是貸款沒有還清，屬于貸款中的房產(chǎn)。另外一種是，房貸已經(jīng)結(jié)清，結(jié)清以后發(fā)現(xiàn)還有其他事情要用錢，用錢的期限沒有超過6個月，都是可以辦理個人同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。

案例說明

黃先生于2004年向某銀行貸款40萬元購購市區(qū)住房一套，當(dāng)時購購價格是53萬元，2006年10月，因為結(jié)婚打算 屋并且準備購購一輛家庭轎車，一共需要資金18萬元，此時因房價上漲，經(jīng)過評估，此房產(chǎn)已升至82萬元。兩年前他花40萬購一套房產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)升值到82萬，現(xiàn)在他還需要18萬的資金缺口。如果按以前的還款方式，執(zhí)行的利率是6.84%，貸款期限較長為10年，月還款的壓力還是比較大的。按照這種方式，黃先生目前不能做成這筆貸款，可能會影響到他購車和裝修的計劃。黃先生選擇了同名轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，較終貸款55萬元，期限20年，執(zhí)行利率是下浮15%后的優(yōu)惠利率5.814%，在結(jié)清原貸款余額后的資金足以支付裝修及購車所需，月供款很符合黃先生的支付能力。