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貸款購(gòu)房是否年限越長(zhǎng)越好?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 476 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

自美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)爆發(fā)以來,美國(guó)、歐盟、加拿大、日本等世界主要金融市場(chǎng)均投入上千億資金緊急“救援”。目前,整個(gè)局面看似在世界范圍內(nèi)好像已得到控制,但是,其震蕩后的“余波”仍在不同程度輻射影響著各國(guó)金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

細(xì)數(shù)歷次全球性金融危機(jī)風(fēng)暴與房產(chǎn)皆有關(guān)聯(lián)。

美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)引發(fā)的全球性金融市場(chǎng)恐慌,讓人不由得想起十年前的東南亞金融危機(jī)風(fēng)暴。在1997年金融危機(jī)發(fā)生之前,東南亞經(jīng)濟(jì)繁榮景氣、樂觀情緒彌漫,但是在亞洲金融危機(jī)爆發(fā)頃刻間,樓市、股市大泄千里。1997年金融危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候,泰國(guó)閑置的住宅高達(dá)85萬套。日本樓市也出現(xiàn)了全國(guó)性的大暴跌,整個(gè)經(jīng)濟(jì)也受到了重創(chuàng)。在香港,房地產(chǎn)價(jià)格從1997年的頂峰下挫了60%。美國(guó),房貸呆賬金額攀升至十年新高。

反觀國(guó)內(nèi)個(gè)貸金融市場(chǎng),貸款購(gòu)房成數(shù)與期限是否越長(zhǎng)越好?

在上次亞洲金融危機(jī)中,中國(guó)雖未受太大波及,除了我國(guó)資本賬戶仍未開放之外,其中另一個(gè)重要的原因是在亞洲金融危機(jī)時(shí),我國(guó)很多地區(qū)仍實(shí)行福利分房,在全國(guó)范圍內(nèi),并無房地產(chǎn)泡沫問題。但是在房地產(chǎn)業(yè)完全商品化之后,這個(gè)行業(yè)相應(yīng)也可能成為金融危機(jī)的始發(fā)源地。為了防止在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì),從去年開始國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大幅度宏觀調(diào)控,利用加息等手段打壓過快上漲的房?jī)r(jià)。今年,央行五次調(diào)息就是較好的見證。在持續(xù)加息的市場(chǎng)大環(huán)境下,對(duì)于大多數(shù)貸款購(gòu)房者而言,是不是貸款年限越長(zhǎng)越合適?貸款數(shù)額和貸款期限如何控制?

(1)貸款年限越長(zhǎng),還款利息越多。

目前,許多貸款購(gòu)房人群有著同一個(gè)心理誤區(qū),就是認(rèn)為做貸款時(shí)貸款年限越長(zhǎng)越好。“偉嘉安捷”專家提醒房貸者,貸款年限越長(zhǎng)其相應(yīng)的年利息也越多,這樣累計(jì)下來,借款人多支付的年利息費(fèi)用反而會(huì)讓其“不寒而栗”。

以40萬元20年貸款為例,按照較新調(diào)整后的基準(zhǔn)利率7.83%計(jì)算,借款人每月還款額3303.56元,還款總額為792855.49元。假設(shè)該借款人2004年購(gòu)購(gòu)這套房屋,同年開始還貸,這三年共經(jīng)歷央行七次加息,那么其現(xiàn)在實(shí)際每月還款增加340.08元,還款總額增加81619.53元。以此案例來看,三年累計(jì)下來的借款人利息支出竟然高達(dá)8萬余元。由此可見,在央行不斷加息“逼迫”下貸款年限越長(zhǎng)看似每月還款數(shù)額不多,但實(shí)際利息總支出卻是高的“嚇人”。

(2)貸款年限的長(zhǎng)短調(diào)整應(yīng)與年齡、所購(gòu)房齡及經(jīng)濟(jì)實(shí)力相匹配。

①借款人的年齡。銀行在為借款人評(píng)估還款年限時(shí),是以其年齡作為基礎(chǔ)的。年齡越小,其貸款年限越長(zhǎng),反之年齡越大,貸款年限則較短。通常情況下,“貸款人年齡+貸款年限不超過65年”,就是銀行能夠?yàn)槠滢k理的貸款期限。

②所購(gòu)房產(chǎn)的房齡。貸款者在購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)時(shí),所購(gòu)房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定,房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。像2000年以后建成的二手次新房,其各方面條件較好,所以銀行在貸款時(shí)無論是購(gòu)房自住的交易類貸款,還是非交易類融資貸款,批貸審核快速都很快。90年代的房屋,銀行貸款時(shí)90㎡以上較高可貸7成,90㎡以下較高可貸8成,貸款年限10-20年不等。而70、80年代的二手房,借款人需注意的是這類房屋銀行在做貸款審批時(shí)十分謹(jǐn)慎、仔細(xì),一般較高貸款年限可達(dá)10至15年,較高貸款額度可到7成。

③借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力。一方面,對(duì)于貸款購(gòu)房人而言,在制定貸款計(jì)劃時(shí)應(yīng)將多方因素考慮進(jìn)來。如工作收入、穩(wěn)定程度、儲(chǔ)蓄存款、投資收益以及家里的資助等等。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的借款人可以考慮貸款年限較短,有一定還款壓力的貸款方案。像7成10年或15年、6成或者5成等。而經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍差的借款人,需注意自身經(jīng)濟(jì)條件是否允許其承受較大的還款壓力,如果銀行信譽(yù)資質(zhì)等方面較好,這類人群有可能會(huì)獲得較高8成20年的貸款。

(3)加息壓力下,貸款成數(shù)與年限可通過提前還款進(jìn)行調(diào)解。

對(duì)于已經(jīng)貸款的購(gòu)房者來說,頻繁加息使他們備感“不安”。按照中國(guó)百姓的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念,總是希望“無債一身輕”,所以他們?yōu)榱溯p減貸款壓力,不想每天被貸款數(shù)額、貸款期限“纏繞”。這種情況下,可以選擇“提前還款”釋放壓力?!皞ゼ伟步荨睂<医榻B,目前提前還款有三種方式較為適合借款人:一是剩余貸款每月還款額不變,只縮短還款期限,這樣可多省利息;二是減少每月還款額,還款期限不變,以減少月供負(fù)擔(dān),但利息支出多于種方式;三是減少每月還款額,同時(shí)縮短還款期限,這樣會(huì)節(jié)省更多利息。

加息周期循環(huán)顯現(xiàn),房貸風(fēng)險(xiǎn)如何掌控?

房地產(chǎn)與金融業(yè)之間有著天然的緊密聯(lián)系,特別是在進(jìn)入加息循環(huán)周期內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)的高起與低進(jìn)也直接影響著個(gè)貸金融市場(chǎng)的走勢(shì)。對(duì)于匯集于個(gè)貸金融市場(chǎng)其內(nèi)的借款人獨(dú)立個(gè)體來言,如何在“風(fēng)起云涌”的加息浪潮中,平衡自身貸款風(fēng)險(xiǎn),“偉嘉安捷”建議消費(fèi)者,在貸款選擇還款方案時(shí),不要僅僅局限在哪種方案更省錢上,還要將每種還款方案與之相對(duì)應(yīng)的生活質(zhì)量相比較,切實(shí)把自己的客觀條件和主觀需求進(jìn)行有機(jī)結(jié)合,只有這樣才能制定出較佳的還款策略。因?yàn)?,不同的還款方式對(duì)現(xiàn)金流量也會(huì)產(chǎn)生不同的影響,這完全取決于個(gè)人收入和對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的偏好而定,這一過程是動(dòng)態(tài)的過程,而且需要隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

股市、樓市“灸手可熱”,投資入市需謹(jǐn)慎。

上半年股市“牛氣沖天”,財(cái)富效應(yīng)不斷顯現(xiàn),越來越多股市獲利者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)。全民炒股的瘋狂舉動(dòng)“攪熱”了國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng),但需注意的是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種現(xiàn)狀與前段時(shí)間美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)發(fā)生“前兆”有著幾分相似之處。前幾年美國(guó)住房市場(chǎng)高度繁榮的同時(shí),人們可以不付頭付購(gòu)房,甚至有時(shí)候開發(fā)商還幫助其提供頭付款。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),供樓人士無力承擔(dān)債務(wù),帶來的“骨牌效應(yīng)”,不僅拖累中介按揭公司,甚至殃及購(gòu)入次級(jí)按揭債券的環(huán)球金融機(jī)構(gòu)。

“居安思?!?,無論是在股市獲利轉(zhuǎn)投樓市的投資者,還是看好樓市前景“炒房”的投機(jī)人群,都應(yīng)當(dāng)將美國(guó)爆發(fā)的次債市場(chǎng)危機(jī)高度重視起來,引以為戒。這樣才能避免圍繞美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)引發(fā)的危機(jī)在國(guó)內(nèi)“重現(xiàn)”,制約國(guó)內(nèi)房產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。

     


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