自美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)爆發(fā)以來，美國(guó)、歐盟、加拿大、日本等世界主要金融市場(chǎng)均投入上千億資金緊急“救援”。目前，整個(gè)局面看似在世界范圍內(nèi)好像已得到控制，但是，其震蕩后的“余波”仍在不同程度輻射影響著各國(guó)金融市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

細(xì)數(shù)歷次全球性金融危機(jī)風(fēng)暴與房產(chǎn)皆有關(guān)聯(lián)。

美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)引發(fā)的全球性金融市場(chǎng)恐慌，讓人不由得想起十年前的東南亞金融危機(jī)風(fēng)暴。在1997年金融危機(jī)發(fā)生之前，東南亞經(jīng)濟(jì)繁榮景氣、樂觀情緒彌漫，但是在亞洲金融危機(jī)爆發(fā)頃刻間，樓市、股市大泄千里。1997年金融危機(jī)爆發(fā)的時(shí)候，泰國(guó)閑置的住宅高達(dá)85萬套。日本樓市也出現(xiàn)了全國(guó)性的大暴跌，整個(gè)經(jīng)濟(jì)也受到了重創(chuàng)。在香港，房地產(chǎn)價(jià)格從1997年的頂峰下挫了60%。美國(guó)，房貸呆賬金額攀升至十年新高。

反觀國(guó)內(nèi)個(gè)貸金融市場(chǎng)，貸款購(gòu)房成數(shù)與期限是否越長(zhǎng)越好？

在上次亞洲金融危機(jī)中，中國(guó)雖未受太大波及，除了我國(guó)資本賬戶仍未開放之外，其中另一個(gè)重要的原因是在亞洲金融危機(jī)時(shí)，我國(guó)很多地區(qū)仍實(shí)行福利分房，在全國(guó)范圍內(nèi)，并無房地產(chǎn)泡沫問題。但是在房地產(chǎn)業(yè)完全商品化之后，這個(gè)行業(yè)相應(yīng)也可能成為金融危機(jī)的始發(fā)源地。為了防止在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的同時(shí)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，從去年開始國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大幅度宏觀調(diào)控，利用加息等手段打壓過快上漲的房?jī)r(jià)。今年，央行五次調(diào)息就是較好的見證。在持續(xù)加息的市場(chǎng)大環(huán)境下，對(duì)于大多數(shù)貸款購(gòu)房者而言，是不是貸款年限越長(zhǎng)越合適？貸款數(shù)額和貸款期限如何控制？

（1）貸款年限越長(zhǎng)，還款利息越多。

目前，許多貸款購(gòu)房人群有著同一個(gè)心理誤區(qū)，就是認(rèn)為做貸款時(shí)貸款年限越長(zhǎng)越好。“偉嘉安捷”專家提醒房貸者，貸款年限越長(zhǎng)其相應(yīng)的年利息也越多，這樣累計(jì)下來，借款人多支付的年利息費(fèi)用反而會(huì)讓其“不寒而栗”。

以40萬元20年貸款為例，按照較新調(diào)整后的基準(zhǔn)利率7.83%計(jì)算，借款人每月還款額3303.56元，還款總額為792855.49元。假設(shè)該借款人2004年購(gòu)購(gòu)這套房屋，同年開始還貸，這三年共經(jīng)歷央行七次加息，那么其現(xiàn)在實(shí)際每月還款增加340.08元，還款總額增加81619.53元。以此案例來看，三年累計(jì)下來的借款人利息支出竟然高達(dá)8萬余元。由此可見，在央行不斷加息“逼迫”下貸款年限越長(zhǎng)看似每月還款數(shù)額不多，但實(shí)際利息總支出卻是高的“嚇人”。

（2）貸款年限的長(zhǎng)短調(diào)整應(yīng)與年齡、所購(gòu)房齡及經(jīng)濟(jì)實(shí)力相匹配。

①借款人的年齡。銀行在為借款人評(píng)估還款年限時(shí)，是以其年齡作為基礎(chǔ)的。年齡越小，其貸款年限越長(zhǎng)，反之年齡越大，貸款年限則較短。通常情況下，“貸款人年齡+貸款年限不超過65年”，就是銀行能夠?yàn)槠滢k理的貸款期限。

②所購(gòu)房產(chǎn)的房齡。貸款者在購(gòu)購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，所購(gòu)房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。像2000年以后建成的二手次新房，其各方面條件較好，所以銀行在貸款時(shí)無論是購(gòu)房自住的交易類貸款，還是非交易類融資貸款，批貸審核快速都很快。90年代的房屋，銀行貸款時(shí)90㎡以上較高可貸7成，90㎡以下較高可貸8成，貸款年限10-20年不等。而70、80年代的二手房，借款人需注意的是這類房屋銀行在做貸款審批時(shí)十分謹(jǐn)慎、仔細(xì)，一般較高貸款年限可達(dá)10至15年，較高貸款額度可到7成。

③借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力。一方面，對(duì)于貸款購(gòu)房人而言，在制定貸款計(jì)劃時(shí)應(yīng)將多方因素考慮進(jìn)來。如工作收入、穩(wěn)定程度、儲(chǔ)蓄存款、投資收益以及家里的資助等等。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。像7成10年或15年、6成或者5成等。而經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍差的借款人，需注意自身經(jīng)濟(jì)條件是否允許其承受較大的還款壓力，如果銀行信譽(yù)資質(zhì)等方面較好，這類人群有可能會(huì)獲得較高8成20年的貸款。

（3）加息壓力下，貸款成數(shù)與年限可通過提前還款進(jìn)行調(diào)解。

對(duì)于已經(jīng)貸款的購(gòu)房者來說，頻繁加息使他們備感“不安”。按照中國(guó)百姓的傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，總是希望“無債一身輕”，所以他們?yōu)榱溯p減貸款壓力，不想每天被貸款數(shù)額、貸款期限“纏繞”。這種情況下，可以選擇“提前還款”釋放壓力?！皞ゼ伟步荨睂＜医榻B，目前提前還款有三種方式較為適合借款人：一是剩余貸款每月還款額不變，只縮短還款期限，這樣可多省利息；二是減少每月還款額，還款期限不變，以減少月供負(fù)擔(dān)，但利息支出多于種方式；三是減少每月還款額，同時(shí)縮短還款期限，這樣會(huì)節(jié)省更多利息。

加息周期循環(huán)顯現(xiàn)，房貸風(fēng)險(xiǎn)如何掌控？

房地產(chǎn)與金融業(yè)之間有著天然的緊密聯(lián)系，特別是在進(jìn)入加息循環(huán)周期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高起與低進(jìn)也直接影響著個(gè)貸金融市場(chǎng)的走勢(shì)。對(duì)于匯集于個(gè)貸金融市場(chǎng)其內(nèi)的借款人獨(dú)立個(gè)體來言，如何在“風(fēng)起云涌”的加息浪潮中，平衡自身貸款風(fēng)險(xiǎn)，“偉嘉安捷”建議消費(fèi)者，在貸款選擇還款方案時(shí)，不要僅僅局限在哪種方案更省錢上，還要將每種還款方案與之相對(duì)應(yīng)的生活質(zhì)量相比較，切實(shí)把自己的客觀條件和主觀需求進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，只有這樣才能制定出較佳的還款策略。因?yàn)?，不同的還款方式對(duì)現(xiàn)金流量也會(huì)產(chǎn)生不同的影響，這完全取決于個(gè)人收入和對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的偏好而定，這一過程是動(dòng)態(tài)的過程，而且需要隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

股市、樓市“灸手可熱”，投資入市需謹(jǐn)慎。

上半年股市“牛氣沖天”，財(cái)富效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，越來越多股市獲利者轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)。全民炒股的瘋狂舉動(dòng)“攪熱”了國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)，但需注意的是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的這種現(xiàn)狀與前段時(shí)間美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)發(fā)生“前兆”有著幾分相似之處。前幾年美國(guó)住房市場(chǎng)高度繁榮的同時(shí)，人們可以不付頭付購(gòu)房，甚至有時(shí)候開發(fā)商還幫助其提供頭付款。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供樓人士無力承擔(dān)債務(wù)，帶來的“骨牌效應(yīng)”，不僅拖累中介按揭公司，甚至殃及購(gòu)入次級(jí)按揭債券的環(huán)球金融機(jī)構(gòu)。

“居安思?！?，無論是在股市獲利轉(zhuǎn)投樓市的投資者，還是看好樓市前景“炒房”的投機(jī)人群，都應(yīng)當(dāng)將美國(guó)爆發(fā)的次債市場(chǎng)危機(jī)高度重視起來，引以為戒。這樣才能避免圍繞美國(guó)次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)引發(fā)的危機(jī)在國(guó)內(nèi)“重現(xiàn)”，制約國(guó)內(nèi)房產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展。