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貨款購房應考慮綜合能力

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 546 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

應以美國次級房貸市場危機為戒———

  ●美國次貸危機是源于高房價而非抵押貸款質(zhì)量的下降

  近期,美國次級房屋貸款市場出現(xiàn)的惡化問題逐步擴散到其他經(jīng)濟領域。

  美聯(lián)儲前主席格林斯潘稱,此次次級房貸危機將會波及美國主流金融機構,并影響美國經(jīng)濟,他還預測說,美國經(jīng)濟將在2007年底陷入衰退。格林斯潘分析說,美國房地產(chǎn)市場的滑坡是源于高房價,而非抵押貸款質(zhì)量的下降。他稱,次級抵押貸款的惡化不是一個小問題,其根本的問題是購房者在房價高漲時購房,而浮動抵押貸款利率的高企讓他們難以承受。

  由于美國房地產(chǎn)市場在去年出現(xiàn)降溫,并且房價出現(xiàn)下跌,這直接導致次級房貸違約還款率上升,尤其是近幾個月來,這一比例大幅攀升。據(jù)悉,至少有20家從事次級房貸的金融機構均出現(xiàn)購房者違約還款的情況。美國大次級房貸機構新世紀金融因客戶還款違約率上升陷入破產(chǎn)境地。

  ●歷次全球性金融危機風暴與房產(chǎn)市場皆有關聯(lián)

  此次美國次級抵押貸款危機引發(fā)的全球性金融市場恐慌,讓人不由得想起十年前的東南亞金融危機風暴。在1997年金融危機發(fā)生之前,東南亞經(jīng)濟繁榮景氣、樂觀情緒彌漫,但是在亞洲金融危機爆發(fā)頃刻間,樓市、股市直瀉千里。1997年金融危機爆發(fā)的時候,泰國閑置的住宅高達85萬套。日本樓市也出現(xiàn)了全國性的大暴跌,整個經(jīng)濟也受到了重創(chuàng)。在香港,房地產(chǎn)價格從1997年的頂峰下挫了60%。美國,房貸呆賬金額攀升至十年新高。

  雖然自美國次級抵押貸款危機爆發(fā)以來,美國、歐盟、加拿大、日本等世界主要金融市場均投入上千億資金緊急“救援”,而且目前整個局面看似在世界范圍內(nèi)好像已得到控制,但是,其震蕩后的“余波”仍在不同程度輻射影響著各國金融市場經(jīng)濟。

  ●房地產(chǎn)市場化后可能成為金融危機的始發(fā)源地

  在上次亞洲金融危機中,中國雖未受太大波及,除了我國資本賬戶仍未開放之外,其中另一個重要的原因是在亞洲金融危機時,我國很多地區(qū)仍實行福利分房,在全國范圍內(nèi),并無房地產(chǎn)泡沫問題。但是在房地產(chǎn)業(yè)完全市場化之后,這個行業(yè)相應也可能成為金融危機的始發(fā)源地。

  記者采訪了解到,為了防止在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟,從去年開始國家針對房地產(chǎn)市場進行大幅度宏觀調(diào)控,利用加息等手段打壓過快上漲的房價。今年,央行四次調(diào)息就是較好的見證。

  那么,美國發(fā)生的次級貸款危機給我們國家的大多數(shù)貸款購房者帶來什么樣的警示作用呢?在我們國家持續(xù)加息的市場大環(huán)境下,貸款購房是不是貸款年限越長越合適?貸款數(shù)額和貸款期限應該如何控制?為此記者采訪了北京的房產(chǎn)貸款理財顧問公司———“偉嘉安捷”的專家。

  ●貸款購房是不是貸款年限越長越好?

  其實,貸款購房在申請貸款之時可能都被告知,貸款年限越長,還款利息越多。但是,目前,許多貸款購房人群有著同一個心理誤區(qū),就是認為做貸款時貸款年限越長越好。

  “偉嘉安捷”專家在接受記者采訪時說,其實,房貸者一定要警醒一個原則:貸款年限越長其相應的年利息也越多,這樣累計下來,借款人多支付的年利息費用反而會讓其“不寒而栗”。

  以40萬元20年貸款為例,按照較新調(diào)整后的優(yōu)惠利率為6.43%計算,借款人每月還款額2965.83元,還款總額為711799.45元。假設該借款人2004年購購這套房屋,同年開始還貸,這三年共經(jīng)歷央行七次加息,那么其現(xiàn)在實際每月還款增加317.16元,利息總額增加76118.72元。以此案例來看,三年累計下來的借款人利息支出竟然高達7萬余元。由此可見,在央行不斷加息“逼迫”下貸款年限越長看似每月還款數(shù)額不多,但實際利息總支出卻是高的“嚇人”。

●貸款年限應與年齡、所購房齡及經(jīng)濟實力相匹配

  “偉嘉安捷”的專家為此建議說,貸款年限的長短調(diào)整應與年齡、所購房齡及經(jīng)濟實力相匹配。

  1.借款人的年齡。銀行在為借款人評估還款年限時,是以其年齡作為基礎的。年齡越小,其貸款年限越長,反之年齡越大,貸款年限則較短。通常情況下,“貸款人年齡+貸款年限不超過65年”,就是銀行能夠為其辦理的貸款期限。

  2.所購房產(chǎn)的房齡。貸款者在購購房產(chǎn)時,所購房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定,房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。像2000年以后建成的二手次新房,其各方面條件較好,所以銀行在貸款時無論是購房自住的交易類貸款,還是非交易類融資貸款,批貸審核速度都很快。90年代的房屋,銀行貸款時90平米以上較高可貸七成,90平米以下較高可貸八成,貸款年限10-20年不等。而七八十年代的二手房,借款人需注意的是這類房屋銀行在做貸款審批時十分謹慎、仔細,一般較高貸款年限可達10至15年,較高貸款額度可到七成。

  3.借款人經(jīng)濟實力。一方面,對于貸款購房人而言,在制定貸款計劃時應將多方因素考慮進來。如工作收入、穩(wěn)定程度、儲蓄存款、投資收益以及家里的資助等等。經(jīng)濟實力較強的借款人可以考慮貸款年限較短,有一定還款壓力的貸款方案。像七成10年或15年、六成或者五成等。而經(jīng)濟實力稍差的借款人,需注意自身經(jīng)濟條件是否允許其承受較大的還款壓力,如果銀行信譽資質(zhì)等方面較好,這類人群有可能會獲得較高八成20年的貸款。

  ●加息壓力下貸款成數(shù)與年限可通過提前還款進行調(diào)解

  對于已經(jīng)貸款的購房者來說,頻繁加息使他們備感“不安”。按照中國百姓的傳統(tǒng)消費觀念,總是希望“無債一身輕”,所以他們?yōu)榱溯p減貸款壓力,不想每天被貸款數(shù)額、貸款期限“纏繞”。這種情況下,可以選擇“提前還款”釋放壓力。

  “偉嘉安捷”專家介紹,目前提前還款有三種方式較為適合借款人:一是剩余貸款每月還款額不變,只縮短還款期限,這樣可多省利息;二是減少每月還款額,還款期限不變,以減少月供負擔,但利息支出多于種方式;三是減少每月還款額,同時縮短還款期限,這樣會節(jié)省更多利息。

  ●加息周期循環(huán)顯現(xiàn)房貸風險如何掌控?

  房地產(chǎn)與金融業(yè)之間有著天然的緊密聯(lián)系,特別是在進入加息循環(huán)周期內(nèi),房地產(chǎn)市場的高起與低進也直接影響著個貸金融市場的走勢。對于匯集于個貸金融市場其內(nèi)的借款人獨立個體而言,如何在“風起云涌”的加息浪潮中,平衡自身貸款風險呢?

  “偉嘉安捷”的專家建議消費者,在貸款選擇還款方案時,不要僅僅局限在哪種方案更省錢上,還要將每種還款方案與之相對應的生活質(zhì)量相比較,切實把自己的客觀條件和主觀需求進行有機結合,只有這樣才能制定出較佳的還款策略。因為,不同的還款方式對現(xiàn)金流量也會產(chǎn)生不同的影響,這完全取決于個人收入和對各項指標的偏好而定,這一過程是動態(tài)的過程,而且需要隨時進行調(diào)整。

  ●雖然股市、樓市“灸手可熱”但是投資入市還需謹慎

  上半年股市“牛氣沖天”,財富效應不斷顯現(xiàn),越來越多股市獲利者轉向房地產(chǎn)市場。全民炒股的瘋狂舉動“攪熱”了國內(nèi)金融市場,但需注意的是現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的這種現(xiàn)狀與前段時間美國次級抵押貸款危機發(fā)生“前兆”有著幾分相似之處。前幾年美國住房市場高度繁榮的同時,人們可以不付頭付購房,甚至有時候開發(fā)商還幫助其提供頭付款。當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)逆轉,供樓人士無力承擔債務,帶來的“骨牌效應”,不僅拖累中介按揭公司,甚至殃及購入次級按揭債券的環(huán)球金融機構。

“居安思危”,無論是在股市獲利轉投樓市的投資者,還是看好樓市前景“炒房”的投機人群,都應當將美國爆發(fā)的次債市場危機高度重視起來,引以為戒。這樣才能避免圍繞美國次級抵押貸款市場引發(fā)的危機在國內(nèi)“重現(xiàn)”,制約國內(nèi)房產(chǎn)金融市場的發(fā)展。

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