3·15到來前夕，中消協(xié)秘書長母建華對外公布稱，2007年全國消協(xié)組織受理的商品房投訴達到15023件，其中關于商品房質量不如意的投訴就有7916件，占據(jù)投訴量的50%以上。房地產(chǎn)仍為投訴數(shù)量比較多的行業(yè)。在北京，同樣由商品房引發(fā)的維權事件數(shù)量眾多，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成熟及相關法規(guī)的完善，業(yè)主維權均有政策可依，專家倡導購房者理性維權。

從近兩年尤其是去年以來的房產(chǎn)糾紛來看，大概集中在三個階段，或者說三個群體，分別是簽約、收房、已入住階段，這個時期也是政策頻繁和調(diào)整的時期，每個階段都有很多案例和政策，在《物權法》實施的大背景下，許多痼疾得以從政策層面清理，趨勢是把糾紛消滅在簽約的萌芽階段，并同時給出糾紛的解決方案。

政策頻出“整頓”市場秩序

去年以來，北京房地產(chǎn)市場進入政策治理高峰期。3月1日開始實施的《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》（以下簡稱《交付辦法》）中規(guī)定，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)管理服務等公共服務設施，應當在住宅總規(guī)模完成50％之前同步建設、同步交付使用。

同時，分戶驗收也提上日程并付諸實施，并在去年年底確定“先驗房、后交付”程序，“這是對以前霸王條款的清理，”永同昌地產(chǎn)營銷總監(jiān)肖志剛說。而在今年年初，新版《商品房購賣合同》頒布，將上述政策進一步納入，力圖在簽約階段杜絕糾紛。物業(yè)服務方面，也陸續(xù)出臺了一系列強制性和行業(yè)性規(guī)范。

政府、購房者、開發(fā)商三方互動

“《交付辦法》我們已經(jīng)下發(fā)到各項目了，按規(guī)定貫徹執(zhí)行，”京西某開發(fā)商告訴記者，他們也在研究新政對于自己的影響，并以此重新界定和購房者的關系；鑒于糾紛產(chǎn)生的可能性，遠洋地產(chǎn)近日將質量管理部門獨立出來，并建立投訴回饋平臺。

購房者和業(yè)主也認識到新政的作用，如健翔園小區(qū)利用《物權法》成功收回鍋爐房產(chǎn)權，京城北部某項目準業(yè)主利用“先驗房、后交付”和開發(fā)商談判，維護了自己的權益。

市建委物業(yè)相關負責人多次表示，今年將加大市場打擊力度，促使房產(chǎn)交易、物業(yè)服務理性回歸。

收房階段

先驗房，后交付，有問題拒收

案例：京北某項目

前年至去年購房的人群將在今年上半年進入收房高峰期，他們將發(fā)現(xiàn)，去年到今年的一些新政將有助于收房時問題的解決，京北某項目準業(yè)主就在近日借此成功維護了自己的權益。

據(jù)該項目業(yè)主趙女士說，他們本應在去年10月收房，但部分業(yè)主去了之后發(fā)現(xiàn)難以達到收房標準，因此向開發(fā)商提出延期；到了今年1月初，開發(fā)商通知交房，并要求業(yè)主承擔延期期間的供暖費及物業(yè)費，業(yè)主們認為這不合理。根據(jù)去年11月生效的“先驗房、后交付”新政，延期交房的責任應由開發(fā)商承擔。在朝陽區(qū)建委協(xié)調(diào)之下、雙方協(xié)商之后，開發(fā)商為業(yè)主免去了上述費用。

可用“武器”1　《交付辦法》

《交付辦法》內(nèi)容已在去年3月正式執(zhí)行，業(yè)主可對照進行房屋驗收，并有權對開發(fā)商提出疑問，如有問題有權拒絕收房乃至索賠。這正是趙女士等業(yè)主祭出的件“武器”。

可用“武器”2　分戶驗收

北京市住宅工程今年要實現(xiàn)100％分戶驗收。這意味著所有今年收房的業(yè)主在拿到房屋質量保證書的同時，還將拿到一份“住宅工程質量分戶驗收記錄表”。這張“驗收表”由建設、施工、監(jiān)理幾個單位簽字確認，并加蓋驗收專用章。收房時業(yè)主應索取和保留此表，作為以后出現(xiàn)糾紛尋找責任方的憑證。

可用“武器”3　先驗房、后交付

這個只是對收房次序做了調(diào)整，關鍵在于是否先驗房了就可以交付，對此業(yè)主和開發(fā)商存在分歧，業(yè)主認為驗房有問題就不能交付，開發(fā)商認為只要驗房了就可以交付，而朝陽區(qū)建委的調(diào)解令人稱道：驗房有問題當然不能交付，責任在開發(fā)商。

案例：京西某項目

今年1月5日，京西某項目的業(yè)主終于可以收房了，這時距離約定的交房日期已經(jīng)過了1年多。在收房前團驗時，因為發(fā)現(xiàn)房屋質量和小區(qū)配套、環(huán)境等諸多問題，業(yè)主拒絕收房。在1個多月的維權過程中，業(yè)主與開發(fā)商進行了多次會面和交涉，目前供暖等一些問題已經(jīng)得到了初步處理。3月6日，開發(fā)商再次向業(yè)主承諾了解決小區(qū)諸多問題的辦法和時限。

可用“武器”　建筑工程質量司法鑒定／建委建筑質量鑒定管理處等

本案例中，開發(fā)商答應由北京市建筑工程研究院建設工程質量司法鑒定對小區(qū)質量進行檢測，目前仍在繼續(xù)溝通中。建委的質量鑒定管理處也可受理類似投訴。

入住階段

物權界定依據(jù)《物權法》

案例：新天第

去年以來，涉及到共有部位產(chǎn)權及管理權的糾紛越來越多，如綠地\車庫\會所\物業(yè)管理用房等。朝陽新天第小區(qū)經(jīng)測算后發(fā)現(xiàn)綠化率與原小區(qū)售樓廣告極不相符，經(jīng)業(yè)主大會授權業(yè)委會代表全體業(yè)主向開發(fā)商提起訴訟。目前正在法庭調(diào)解中。

可用“武器” 　《物權法》

小區(qū)共有部位產(chǎn)權屬全體業(yè)主，去年多個已成立業(yè)主大會的小區(qū)，由業(yè)委會代表業(yè)主提起了多項訴訟或行政復議，如美麗園訴海淀區(qū)建委更改物業(yè)管理用房、九龍山莊收回幼兒園產(chǎn)權、健翔園收回鍋爐房產(chǎn)權等，無不是依據(jù)《物權法》，其中有兩點很重要，一是成立業(yè)主大會，二是共同決議。

案例：天鵝灣

去年5月入住的鄭女士對小區(qū)物業(yè)服務有諸多不滿，“其實都不是特別大的問題，”她說，因為是精 子，所以難免出現(xiàn)一些瑕疵，這些就需要物業(yè)不斷整改和提供相關服務。另外，像施工噪音、水電報修等，也不能令人滿意。

可用“武器”　物業(yè)服務一級規(guī)范

1月1日開始執(zhí)行的《住宅物業(yè)服務等級規(guī)范（一級）（試行）》，對報修、停車、電梯、清潔等11個方面詳細列出了較低物業(yè)服務標準。其中，水、電、氣等急迫性報修20時辰內(nèi)、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。建立共用設施設備清冊檔案。電梯工夜間值班、主梯6時至24時不間斷運行并公布呼叫電話等。

市建委為此專設了熱線投訴電話，業(yè)主可隨時反映情況，他們負責監(jiān)管和查實。

簽約階段

簽約前了解合同條款

北京市盛廷律師事務所律師張志同說，許多消費者不了解《商品房購賣合同示范文本》為何物，開發(fā)商單方提供的合同，消費者往往不作任何改動，審閱后簽上名字就達成協(xié)議。

所以他提醒，如果開發(fā)商提供的購房合同上聲明“此合同文本非格式文本”，購房人就有權對合同進行修改。如果開發(fā)商不同意購房人修改合同，購房人必須要求把“此合同文本非格式文本”的字樣刪掉。因為，由于合同是由賣方提供的，而且可以通過對照其他購房人的購房合同的方式，認定該合同是否為格式文本，這種情況下，一旦出現(xiàn)糾紛，則有利于購房人。

在簽合同前尤其應注意以下幾個方面：

頭先，房子宏觀規(guī)劃(主要是外部環(huán)境)要詳細約定。如戶型、綠化、相關配套設施、開發(fā)商對小區(qū)的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。還要約定房子面積，建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測量方法要明晰，將開發(fā)商有關面積的宣傳材料擇要寫入合同。應將樓層分布圖、房屋戶型結構圖作為合同附件。

其次，交房時間和預期交房條件要具體明確。比如交房裝飾標準、物業(yè)的服務項目、收費等，同時明確違約責任。注意開發(fā)商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。明確房產(chǎn)證辦理的具體時間以及無房產(chǎn)證、遲辦房產(chǎn)證的違約責任。

一般來說，遲交房或遲辦產(chǎn)權證，購賣雙方都會約定開發(fā)商賠付違約金或者退房兩種方式，但有些開發(fā)商不愿支付違約金，購房者如果退房經(jīng)濟損失也很大。所以，為保障購房人的權利，建議簽約前應在合同中約定如果違約，應按照當時商品房的市場價計算差價，進行補償。

較后，要明確房子的保修期限和范圍。依據(jù)國家規(guī)定的質量問題判斷標準，確定是否出現(xiàn)質量問題，并對維修期限、條件做出約定。

■“維權”關鍵詞

1、“抱團”，從個體維權到集體維權，《物權法》給出了強有力的支持，準業(yè)主也能做出共同決定處分物業(yè)及其管理權。

2、證據(jù)，任何主張都需要證據(jù)支持，比如規(guī)劃許可證\廣告要約\錄音等。

3、協(xié)商，對抗是消極的方式，訴訟是高成本的解決方式，在有利證據(jù)的支持下，組織起來與對方協(xié)商，取得雙贏。

■ 記者手記：“用”好自己的權利

房產(chǎn)和社區(qū)研究人士舒可心和北野很早就說過，目前的法律法規(guī)政策是比較完善的，關鍵是購房者、業(yè)主們不知道怎么去維護自己的權益；房地產(chǎn)律師孟憲生也認為，權利是放在那里的，用好了就是自己的，他提出不應該說“維權”，而是提倡大家要用好自己的權利。

《物權法》實施后，可以感覺到，市場和業(yè)內(nèi)發(fā)生了一些明顯的變化，包括政府部門工作人員、開發(fā)商、購房者、業(yè)主都在研究由此引發(fā)的一系列政策，并改變或調(diào)整自己的工作和“維權”方式。

在一個規(guī)范的市場環(huán)境中，房產(chǎn)糾紛無非就是合約問題，在自愿和公平的前提下，簽訂一個購房合同，然后大家都按合同辦事就行了。但是中國10多年來特殊的房地產(chǎn)市場造成了購房者的弱勢，以及他們較初對權利的忽視和后來維護權利手段的過激，讓房產(chǎn)“維權”似乎顯得悲壯而無奈。

我們始終倡導理性“維權”，因為像早些年堵路（現(xiàn)在也還有）、寫標語批判開發(fā)商、拒交物業(yè)費等非理性、激烈的方式往往不僅損害物業(yè)的價值，也收不到好的效果。而現(xiàn)在，作為一名普通的購房者或業(yè)主，要用好自己的權利，就要先了解政策才行，或者，去咨詢專業(yè)人士。

目前還有一個問題在于，當所有理性的方式和救濟的渠道都用盡，受損的權利依然得不到補償，大家該怎么辦？這就涉及到政府部門監(jiān)管和執(zhí)法的問題，希望在今年，可以看到這方面的突破性進展。（張曉玲 李宛霖）