專家稱今年難再現(xiàn)

　　去年房價瘋漲局面

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強表示，該項通知對于抑制當前房價上漲過快有一定作用，“預計今年不可能再現(xiàn)2009年房價瘋漲的局面。2010年房價整體漲幅或?qū)⒊尸F(xiàn)虛乏的狀態(tài)，不排除部分地區(qū)房價出現(xiàn)回調(diào)的可能?！?/P>

　　伴隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市房價過快上漲等問題引起決策層高度重視。昨天，國務院正式下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　房貸：二套房頭付不低于40%

　　《通知》要求，對已利用貸款購購住房、又申請購購套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。并要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構(gòu)在繼續(xù)支持居民頭次貸款購購普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。

　　另外，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)個人購購普通住房與非普通住房、頭次購房與非頭次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。

　　地價：探索土地出讓綜合評標

　　《通知》要求增加住房建設(shè)用地有效供應，提高土地供應和開發(fā)利用效率。城市人民政府要抓緊編制2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應計劃，落實到地塊，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標要求。房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要切實擴大上述五類住房的建設(shè)用地供應量和比例。

　　值得注意的是，《通知》要求各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標方法。違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。并指出，對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

　　售房：須一次性公開全部房源，明碼標價

　　《通知》還要求，要結(jié)合當?shù)貙嶋H，合理確定商品住房項目預售許可的較低規(guī)模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

　　保障性住房：三年內(nèi)將惠及1540萬戶

　　力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。保障性住房建設(shè)在2010年一開年，就提出了明確要求，要求通過城市棚戶區(qū)改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經(jīng)濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。

　　《通知》要求加快建設(shè)限價商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。承諾將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補助標準，改進和完善補助資金的下達方式，調(diào)動地方積極性，確保資金使用效果。同時，鼓勵金融機構(gòu)向符合條件的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目提供貸款。

　　稅收：抓緊清理越權(quán)減免稅

　　《通知》要求，各地要結(jié)合本地情況，認真落實差別化的土地、金融、稅收等政策，抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。對于境外機構(gòu)和個人在境內(nèi)投資購購房地產(chǎn)的，要嚴格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。要按照支持居民合理住房消費、抑制投資投機性購房、增加有效供給、完善相關(guān)政策的原則，加大工作力度，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　《通知》明確，進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。綜合新華社

　　政策 解讀:樓市調(diào)控蘊涵四大看點

　　國務院正式下發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這份2010年房地產(chǎn)市場調(diào)控藍圖蘊涵哪些新看點呢？

　　嚴格二套房貸頭付比例打擊投機，利率靈活掌握

　　“二套房貸款頭付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價?！薄锻ㄖ返拿鞔_規(guī)定讓猜測多時的二套房貸政策塵埃落定。

　　北京市馬家堡地區(qū)鏈家房產(chǎn)中介公司的工作人員小董聽到這個政策的反應就是對投機客來說打擊非常大。他說：“購房者往往自己支付少量的成本，利用銀行貸款，四兩撥千斤，以有限的資金購購多套住房，在房價上漲后，賣掉一些房產(chǎn)，然后又拿這些本金，通過銀行貸款購購更多的住房。”

　　事實上，套(含)以上住房頭付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國樓價持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺。2008年四季度以來，在應對國際金融危機的背景下，地方和銀行普遍減弱了政策執(zhí)行力度，一些地方二套及二套以上購房貸款頭付低于40%，利率也有所降低，出現(xiàn)了投機客以極低借貸成本貸款購購多套房進行投機的行為，助推部分城市房價過快上漲。

　　國務院發(fā)展研究研究員廖英敏說：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了頭付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。”

　　探索土地出讓綜合評標辦法，劍指“地王”頻出

　　2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會各界對土地招拍掛制度的爭議，在肯定其促進土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。

　　《通知》明確要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閑置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標方法。

　　對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

　　廖英敏說：“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應和開發(fā)利用效率?！?/P>

　　《通知》提出“增加住房建設(shè)用地有效供應”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“穩(wěn)定土地供應是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的重要前提?！?/P>

　　頭次規(guī)范“央企”投資房地產(chǎn)

　　“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，這是通知中涉及“繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序”的內(nèi)容之一。

　　整頓房地產(chǎn)市場秩序，歷來是政府調(diào)控政策的主要內(nèi)容，值得注意的是，在這份通知中，除了對住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、價格等有關(guān)部門、稅務部門提出要求以外，還特別提到國有資產(chǎn)監(jiān)管部門，這樣的表述在以往政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策中鮮有出現(xiàn)。

　　廖英敏說：“2009年部分上市的國有大企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，還拿了不少‘地王’。國有大企業(yè)瘋狂拍地的行為，不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這次政府特別提出要進一步規(guī)范國有大企業(yè)投資房地產(chǎn)，也是希望國有資本在房地產(chǎn)市場上能夠起到好的主導作用。”

　　防止境外“熱錢”沖擊國內(nèi)樓市

　　中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，當前在全球普遍低利率環(huán)境下，國際跨境資金短期流動加劇，在歐美資本市場和房地產(chǎn)市場相對低迷的同時，新興市場這兩個領(lǐng)域價格不斷上漲，不斷吸引著“熱錢”的進入。

　　《通知》明確提出，有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

　　尹中立說：“預計今年海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市房市等領(lǐng)域，帶來這兩個領(lǐng)域的泡沫膨脹。國家正是基于這樣的擔憂，明確提出加強對跨境投融資活動的監(jiān)控，防止境外‘熱錢’沖擊我國市場這樣的政策?！?/P>

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