住房價格仍然上漲過快

近期經濟生活熱點之一是房地產———它的一起一落都關系千家萬戶，關系國家經濟，甚至關系社會和諧。

實事求是地說，去年以來隨著宏觀調控政策措施的貫徹落實，我國房地產投資和價格過快增長勢頭已得到一定控制。但留意今年季度的房地產市場，我們又不得不同意一些專家的判斷：由于市場需求偏大，部分地區(qū)投資性購房和投機性購房大量增加，以及住房供應結構不合理，開發(fā)建設成本提高等，一些地方的住房價格仍然上漲過快。

今年兩會結束后第三天的3月16日，央行在網站上宣布，從2005年3月17日起，調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，提高個人按揭的貸款利率的下限，并要求部分城市提高按揭的頭付比例。

這項顯然是為房市退燒的政策出臺后，廣州地區(qū)的房價依然持續(xù)走高，多數樓盤均價突破6000元／平方米，個別樓盤甚至上沖到8000元／平方米。而去年同期廣州地區(qū)4000元、5000元左右的樓盤比比皆是。此間來自專業(yè)機構的調查也顯示，全國絕大部分城市的房市恰和廣州一樣不僅熱度不減，而且繼續(xù)拉動房價“沖動性”上漲。

非理性為市場添“虛火”

對此次房貸新政策，有地產商認為影響十分有限，房價還將繼續(xù)上漲。更有傳言稱，房價猛漲是由于國家對土地實行嚴管政策，房地產用地供應不足。這種“地荒說”使得老百姓對未來房地產的價格更加看漲。某權威網站較新的調查顯示，60.21%的網友堅持認為購房難度增大后房價仍然不會跌。

“地荒說”顯然經不起權威數字的質對。國土資源部近日證實全國土地供應與房地產公司購置的土地面積都沒有減少。就北京市來說，2004年經營性項目土地使用權入市交易比上年同期還增長了92%；成交土地總面積比上年同期更有大幅增長，北京市仍有約5900萬平方米的存量房地產土地有待盤活。有人計算，5900萬平方米土地可以蓋40萬套房子，可以滿足120萬人的住房需求。這組數字不僅使“地荒說”不攻自破，而且提醒我們：“地荒說”不排除是少數開發(fā)商在為抬高房價找依據，并誘導缺少房地產專業(yè)知識的消費者趕快購房。

談到非理性購房，經濟學家易憲容指出：“許多購房人利用的不是自己的財富，甚至也不是家庭的財富，而是通過各種方式借來的財富，造成了虛假繁榮?！?

今年2月,中國人民銀行在全國50個城市進行問卷調查。結果顯示,雖然居民的消費愿望保持平穩(wěn),但購房熱情卻十分高漲。調查中有22%的居民準備在未來三個月購購住房,較上季提高0.8%,較上年同期提高0.6%。上海、杭州、溫州等房地產價格上漲較多的城市,其居民購購商品房的愿望更強烈,人數占比分別為23%、23.8%和42%。

包宗華研究員是中國房地產及住宅研究會常務副會長，兼中國社會科學院研究生院經濟系教授。他多次談到投資性購房和投機性購房的大量增加是造成住房價格上漲過快的重要原因。較近他對一些市場實例的分析又進一步表明，正是由于普通群眾存在大量非理性購房行為，一些投機購房者才有機可乘，房價才會居高不下?！拔覈戏侥车爻捶繄F一出手就購一幢樓或幾十套住房，指望投入大資金再加炒作，造成大漲價。但如果沒有人去購他們的‘二手房’，炒房團怎能獲取暴利 這些炒房團的成員其實本是房地產的門外漢，并不真正懂得房地產市場規(guī)律和政府的調控能力。只要群眾都做理性的購房者，再加上國家政策的配合，那些炒房者較后完全可能‘血本無歸’?！卑谌A說。

從國際經驗看理性購房

面對商品房價格逐步升高的現實，專家力倡住宅的梯度消費?！斑@些年我國有一個不好的風氣，那就是房子一定要購得很大”，包宗華說，在東京，一個新建小區(qū)較小戶型只有45平方米，戶型也只有69.9平方米。這不足70平方米的房子設計卻十分精巧，廚房與客廳合二為一，廚具具有裝飾性，空間利用率很高。日本的人均GDP為3萬多美元，他們的居民很多住50平方米—70平方米的房子，而我們動輒就要購100平方米以上的住宅，顯然不夠理性。

另據介紹，許多美國人一生要經歷的住宅消費階段為：剛工作時收入低，先租小公寓；以后隨著收入提高，轉租郊區(qū)大一點的房子；其后購小面積住宅；較后才有能力購購大房子。所以一些發(fā)達國家二手房大量上市，比新房價格便宜60%左右。而在目前的香港，60平方米以下的住房占72%，90平方米以上的房子只占10%。

易憲容建議，按照我國內地的收入水平、家庭人口結構和土地稀缺性，如果購房者多數選購70平方米以下住房，則不僅可以對我國城市節(jié)約土地資源作出寶貴貢獻，更可有效遏制國內房價上漲。

購房莫忘盯緊國家政策

2005年3月無疑是中國房地產市場的一個重要時點。

今年3月5日， 總理在政府工作報告中提出要抑制房地產價格過快上漲；緊接著，曾培炎副總理在3月8日指出要注意投資性購房的情況，警惕出現房地產泡沫；3月16日，中國人民銀行總行宣布從次日起調整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策；4天后，財政部有關負責人又在“中國發(fā)展高層論壇”發(fā)出信息：中國房地產轉讓交易環(huán)節(jié)問題嚴重，有必要研究實施物業(yè)稅改革。

以上一系列信號其實在明確無誤地告訴我們：住房價格上漲過快直接影響城鎮(zhèn)居民家庭住房條件的改善，影響金融安全和社會穩(wěn)定，甚至影響整個國民經濟的健康運行。目前住房價格上漲過快雖然是局部性和結構性問題，但如不及時加以控制或處理不當，有可能演變?yōu)槿中詥栴}。國家已充分認識到房地產的重要性和住房價格上漲過快的危害性，一定會采取有效措施，抑制住房價格過快上漲。

專家預測，下一步可能出臺的舉措包括：在控制非住宅和高價位商品住宅區(qū)建設的基礎上，著力增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例；調整房地產開發(fā)用地的供應結構，增加普通商品住房和經濟適用住房土地供應；合理確定年度拆遷規(guī)模，避免拆遷帶來的被動性住房需求過快增長；在繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件的基礎上整頓房地產市場秩序，加大控制投資性購房需求，有效遏制投機炒作———換言之：國家將采取經濟和法律等多種手段，有針對性地從供求兩方面進行雙向調控，確保把過高的房價降下來。

而對于普通購房人來說，是繼續(xù)為不規(guī)范的開發(fā)商和炒房者所誘導進行沖動消費，還是配合國家調控措施使自己的購房行為步入理性軌道，不僅關乎自身經濟利益，也關乎一個公民對國家繁榮與社會秩序的責任。

　　　　　　(作者：董山峰)