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也談該不該購(gòu)房

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 638 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是牽動(dòng)著開發(fā)商和消費(fèi)者神經(jīng)的問題,在過去有關(guān)這個(gè)話題的口水戰(zhàn)已經(jīng)充滿了媒體。而在眼下,該不該購(gòu)房的問題在房市走冷后再度成為媒體聚集的核心。然而,無(wú)論是過去房?jī)r(jià)的討論(包括拐點(diǎn)討論),還是當(dāng)前該不該購(gòu)房的爭(zhēng)執(zhí),往往都是莫衷一是、各持己見。為此,筆者過去曾經(jīng)指出過,房?jī)r(jià)討論中非??杀囊稽c(diǎn)就是,許多的爭(zhēng)吵其實(shí)是搗漿糊,表面上“搗”得熱鬧,但角度和層面不一,其實(shí)是越“搗”越糊涂,并不容易說清楚。

在當(dāng)前,一種觀點(diǎn)是鼓勵(lì)居民不要去購(gòu)房子,讓房地產(chǎn)真正地進(jìn)入冬天,消費(fèi)者結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)揀個(gè)便宜。另外一種針鋒相對(duì)的觀點(diǎn)則是,眼下是較后的購(gòu)房良機(jī),趕緊購(gòu)房子吧,過了這個(gè)村,沒有這個(gè)店,一旦房?jī)r(jià)反彈就購(gòu)不上了。

情況到底如何,筆者的看法是,購(gòu)房不是小事,動(dòng)輒牽涉到數(shù)十萬(wàn)上百萬(wàn)之資,消費(fèi)者追漲殺跌的心理乃是正常,因此對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷及在此基礎(chǔ)上的理性判斷的確是較重要的。

經(jīng)濟(jì)依然高增長(zhǎng)

當(dāng)前的形勢(shì)變化究竟如何呢?筆者在以前的“大局”專欄中,曾經(jīng)談到,2007年和2008年這兩年以來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)充滿著不確定性。這種情形與1997年、1998年有驚人的相似性:個(gè)相似性,就是兩者都面臨著外部經(jīng)濟(jì)的不確定性,但總體趨勢(shì)則是不斷惡化,并且其惡化程度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出事先想象;個(gè)相似性,就是兩者都面臨著某些重要的經(jīng)濟(jì)臨界點(diǎn)的變化,因而經(jīng)濟(jì)運(yùn)行事實(shí)上是走在經(jīng)濟(jì)的十字路口;第三個(gè)相似性,就是物價(jià)的壓力仍然在指數(shù)上彰顯,致使政策導(dǎo)向很容易出現(xiàn)迷惑,難以靈活調(diào)整。

總理坦言,2008是較困難的一年,難就難在不可測(cè)性、不確定性強(qiáng)。現(xiàn)在,一季度已經(jīng)過去,經(jīng)濟(jì)的面紗在逐漸揭開,相對(duì)來(lái)說不確定性已經(jīng)降低。比如說,外貿(mào)趨勢(shì)已經(jīng)清晰,從一季度情況來(lái)看,出口增長(zhǎng)率大幅下滑50%,今年的出口會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一個(gè)多百分點(diǎn)的負(fù)面影響。但另外一方面數(shù)據(jù)顯示,內(nèi)需非常強(qiáng)烈,名義投資和消費(fèi)都處在高峰,甚至于順差的減少也是因?yàn)閮?nèi)需強(qiáng)勁進(jìn)口太多所致,國(guó)際物價(jià)的大幅舉升也與中國(guó)內(nèi)需強(qiáng)勁導(dǎo)致進(jìn)口過猛有關(guān)。此外,政府已經(jīng)警惕經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn), 總理明確談到既要關(guān)注通脹風(fēng)險(xiǎn),又要關(guān)注經(jīng)濟(jì)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn),還要關(guān)注國(guó)際經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),為此,宏觀調(diào)控政策要有靈活性,要注意調(diào)控的力度、節(jié)奏和風(fēng)險(xiǎn)的把握。這表明政府的調(diào)控在走向成熟,政府的調(diào)控意向正當(dāng)全面。此外,在股市方面,政府克服各方意見阻撓,已經(jīng)及時(shí)對(duì)股市出手,“財(cái)產(chǎn)性收入”增長(zhǎng)崩潰所導(dǎo)致的負(fù)“財(cái)富效應(yīng)”的風(fēng)險(xiǎn)也在縮小。

結(jié)合今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)基本面和政策調(diào)控面的信息,已經(jīng)大體可以知道,今年的經(jīng)濟(jì)會(huì)在外需下滑下靠?jī)?nèi)需繼續(xù)支撐,增長(zhǎng)速度仍然不會(huì)低于10%,而物價(jià)可能會(huì)在6.5%上下。這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)對(duì)房地產(chǎn)的支撐將是強(qiáng)勁的。支撐點(diǎn)有二:一是經(jīng)濟(jì)仍然維持高增長(zhǎng)狀態(tài)下的房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)有效需求也將保持高速增長(zhǎng);二是物價(jià)高增長(zhǎng)時(shí)期,房?jī)r(jià)會(huì)有一個(gè)強(qiáng)烈的支撐。

高通脹下難深跌

談到物價(jià)高增長(zhǎng),可以說中國(guó)經(jīng)濟(jì)不僅已經(jīng)告別通貨緊縮時(shí)期,也已經(jīng)告別所謂高增長(zhǎng)、低通脹時(shí)期,正在確定無(wú)疑地走入高增長(zhǎng)、高通脹時(shí)期。目前的形勢(shì)是,政府在用能夠使用的各種辦法不讓物價(jià)上揚(yáng)并且已經(jīng)取得了明顯的效果。比如,糧食連續(xù)四年豐收,國(guó)內(nèi)糧食庫(kù)存尚豐,政府不遺余力地進(jìn)行了糧價(jià)的打壓,所以目前中國(guó)糧價(jià)遠(yuǎn)較國(guó)際水平增幅為低(豬肉也如此)。而在能源方面,2003年以來(lái)國(guó)際能源價(jià)格平均每年的增幅是29%,但中國(guó)平均只有9%,也遠(yuǎn)較國(guó)際市場(chǎng)為低。但是,中國(guó)物價(jià)能否持續(xù)拒絕與國(guó)際接軌呢,這是值得懷疑的。另外,國(guó)企使用的土地是沒有交地租的,使用的資源是不交資源稅的,所有企業(yè)的信貸資金成本也不如市場(chǎng)成本高,環(huán)保成本也沒有到位,所以這些成本的因素假如正常釋放,按花旗銀行沈明高博士的保守估算,2007年較低在3.8萬(wàn)億元。所以可以說,無(wú)論是按目前的國(guó)際市場(chǎng)漲價(jià)壓力,還是按未來(lái)中國(guó)成本正?;膲毫?,中國(guó)都將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)的物價(jià)高增長(zhǎng)時(shí)期。

事實(shí)上,中國(guó)過去30年的物價(jià)平均增長(zhǎng)高達(dá)6.5%,因此一個(gè)5%的物價(jià)其實(shí)是正常的。過去幾年的低物價(jià)乃至物價(jià)的負(fù)增長(zhǎng)反而是不同尋常的。

在這種情況下,房?jī)r(jià)會(huì)因整體物價(jià)的上揚(yáng)從而出現(xiàn)上漲的壓力。央視《對(duì)話》節(jié)目“該不該購(gòu)房”的現(xiàn)場(chǎng),我問兩位認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅下跌,其中北京房?jī)r(jià)可能大幅下跌50%的朋友,有沒有一個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)在高通貨膨脹時(shí)期大幅下跌甚至下跌50%的例子,結(jié)果兩位全都啞然無(wú)語(yǔ)。

除以上因素外,當(dāng)前流動(dòng)性過剩及信貸的情況值得所有關(guān)心房?jī)r(jià)的人關(guān)注。一是流動(dòng)性過剩的局面有增無(wú)減。一季度外匯流入 1500億美元以上。央行不得不連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率來(lái)進(jìn)行對(duì)沖。而在流入的外匯中,大概有800多億美元是難以解釋的部分,其中大部分應(yīng)該是熱錢。由于國(guó)際資本仍將中國(guó)作為較有利可圖的投資“安全島”,中國(guó)市場(chǎng)上的資金仍然會(huì)相當(dāng)過剩??紤]到目前居民存款接近20萬(wàn)億元,其中40%是活期存款,而今年以來(lái)新增存款在3萬(wàn)億元以上,相比之下,2007年全國(guó)住房銷售額也就2.7萬(wàn)億元。應(yīng)該說,支持樓市需求的潛在資金是相當(dāng)充裕的。

商品房供應(yīng)減少

在供應(yīng)方面,政府當(dāng)前的辦法是改變供應(yīng)結(jié)構(gòu),即大量增加政府保障房,這意味著整體房?jī)r(jià)是有向下的壓力的。但是,政府的土地供應(yīng)并沒有增長(zhǎng),因此,商品房的供應(yīng)會(huì)趨于減少,這使得商品房反而有上漲的壓力。

至此,我們可以大體看出樓市的趨勢(shì),就是追漲殺跌心理所導(dǎo)致的信心觀望期仍在延續(xù),但經(jīng)濟(jì)面、資金面和政策面所傳達(dá)出來(lái)的總的供需趨勢(shì)仍然是供不應(yīng)求。因此,如果住房交易量上升,人氣重聚,房?jī)r(jià)仍有急劇上揚(yáng)的可能性。

在這種情況下,消費(fèi)者較佳的策略是繼續(xù)觀望并密切關(guān)注市場(chǎng)氣氛,既不在近期輕易出手,也不應(yīng)過分期冀房?jī)r(jià)大幅回落。如果有反轉(zhuǎn)跡象,即應(yīng)及時(shí)進(jìn)入。

當(dāng)然,消費(fèi)者在用眼睛作如此關(guān)注的同時(shí),還要用耳朵去聽政府的政策會(huì)有什么樣的變化。因?yàn)?,如同“大小非”解禁改變了股市供需格局并帶?lái)價(jià)值重估一樣,房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣存在著類似的問題,“小產(chǎn)權(quán)房”事實(shí)上就是房地產(chǎn)業(yè)的“大小非”。一旦解禁,房市的供需格局就會(huì)完全改變、房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)重估。那個(gè)時(shí)候,消費(fèi)者當(dāng)然也就應(yīng)該重新考慮出牌。

     (作者:北京科技大學(xué)教授 趙曉)


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