戴欣明按：中國(guó)人民銀行11月26日宣布史上降息力度，猛降息108基點(diǎn)，貨幣政策的單次放松力度之大歷史罕見(jiàn)。根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù)，此次降息后，活期存款利率從0.72％降至0.36％。

可以說(shuō)，9月以來(lái)的第四次降息按正常降息速度來(lái)講相當(dāng)于把第五次降息也包括在內(nèi)，戴欣明認(rèn)為這是異常“合并降息”，預(yù)示著更大的玄機(jī)的同時(shí)，也預(yù)示著經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的嚴(yán)峻。

■“合并降息”還不足以構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)的利好

對(duì)于房地產(chǎn)而言，多數(shù)專(zhuān)家認(rèn)為房地產(chǎn)板塊是此次降息的直接受益者。由于房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，負(fù)債率非常高，本次降息對(duì)其降低負(fù)債率有很大幫助，該消息對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成利好。同時(shí)，本次降息可減輕購(gòu)房者貸款負(fù)擔(dān)，從而拉動(dòng)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)消費(fèi)，有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。但是戴欣明認(rèn)為這還不足以構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)的利好。

作者早已說(shuō)過(guò)，降息還遠(yuǎn)不如開(kāi)發(fā)商降價(jià)來(lái)得實(shí)惠，另一方面誰(shuí)能保障未來(lái)在連續(xù)6-7次加息，扳平現(xiàn)在的水平甚至超過(guò)現(xiàn)在的水平都有可能，在民心樸實(shí)的今天，這種海市蜃樓對(duì)于一般置業(yè)者已經(jīng)沒(méi)有什么太大的吸引力。

像深圳不救市的背后意味著救也不是，不救也不是，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還是高，所以用市場(chǎng)的自身調(diào)節(jié)會(huì)是較好的手段，直接救市的結(jié)果就是“救房?jī)r(jià)”，雖然開(kāi)發(fā)商高興，但是老百姓不高興，在這個(gè)檔口直接救開(kāi)發(fā)商就是致自己與死地。

■購(gòu)方市場(chǎng)的定價(jià)原則與開(kāi)發(fā)商成本無(wú)關(guān)

通常，我們已經(jīng)習(xí)慣成本定價(jià)法，按順序把土地成本、建安成本、管理成本、財(cái)務(wù)成本相加后在加入合理的利潤(rùn)點(diǎn)，構(gòu)成了房?jī)r(jià)，這是在賣(mài)方市場(chǎng)的房地產(chǎn)定價(jià)原理。但是在購(gòu)方市場(chǎng)前提下，定價(jià)機(jī)制將發(fā)生變化，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商的成本定價(jià)法與置業(yè)者無(wú)關(guān)。

房地產(chǎn)還沒(méi)有多少企業(yè)虧本賣(mài)房，而戴欣明認(rèn)為這個(gè)“虧本賣(mài)房時(shí)代”也一定像其它產(chǎn)業(yè)一樣是個(gè)必須經(jīng)歷的過(guò)程，雖然像深圳金地梅龍鎮(zhèn)在虧本賣(mài)房自己卻極力否認(rèn)（嚴(yán)格說(shuō)是用以前的贏利補(bǔ)現(xiàn)在的虧），但是已經(jīng)說(shuō)明虧本賣(mài)房是個(gè)正?，F(xiàn)象。

可以說(shuō)過(guò)去的10年是賣(mài)方市場(chǎng)，未來(lái)的十年是購(gòu)方市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)可以說(shuō)是個(gè)購(gòu)方定價(jià)的時(shí)代，也就是說(shuō)市場(chǎng)上充斥著精明的消費(fèi)者，特別是在保障房大舉登陸搶灘住房市場(chǎng)的是否更是如此。

■普通置業(yè)者群體變得異常倔勁

從這次未有的降息中，說(shuō)明中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形式不容樂(lè)觀，在全面“學(xué)經(jīng)濟(jì)時(shí)代”，普及經(jīng)濟(jì)教育也達(dá)到了，媒體24公里掃盲，360度深度解讀，720度剖析，1080度透視，讓小學(xué)生都明白的“經(jīng)濟(jì)問(wèn)題”已經(jīng)迫在眉睫，如今極速降息更是一個(gè)“準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)”的驗(yàn)證，啟動(dòng)了房地產(chǎn)“人文經(jīng)濟(jì)”；由單純的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題演變成民族問(wèn)題，引發(fā)骨子里的倔勁：“不降到位不購(gòu)”成為一種思潮。

房地產(chǎn)消費(fèi)是個(gè)大宗消費(fèi)，帶動(dòng)這個(gè)龐大的消費(fèi)機(jī)器的轉(zhuǎn)動(dòng)即使政策到位也要有幾個(gè)月的滯后期。戴欣明認(rèn)為一方面是“保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”的實(shí)際需要，另一方面是人文因素的需要，在接近年關(guān)的時(shí)候，振奮人心明顯是理所當(dāng)然，也是必然，更是當(dāng)務(wù)之急。

■“合并降息”預(yù)示著經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的嚴(yán)重性

我們把這次“合并降息”看成是“保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”決心的一場(chǎng)大運(yùn)動(dòng)的開(kāi)始，可能更為恰當(dāng)。

根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，一輪漲息或降息沒(méi)有6-7輪不能見(jiàn)到實(shí)質(zhì)性效應(yīng)，姑且把這次降息算成4與5次降息合并，為了有效拉動(dòng)內(nèi)需，那么在年前應(yīng)該還有一次“合并降息”，進(jìn)而完成這輪降息使命。

■“合并降息”對(duì)于豪宅銷(xiāo)售是個(gè)利好

如果說(shuō)對(duì)房地產(chǎn)的利好是否有，應(yīng)該說(shuō)對(duì)于豪宅的銷(xiāo)售是個(gè)利好，然而對(duì)于能夠購(gòu)得起豪宅的人也不在乎這點(diǎn)降息獲得的利益。

綜上所述，戴欣明認(rèn)為，打開(kāi)普通置業(yè)者的置業(yè)道路才能拉動(dòng)內(nèi)需，而這條道路任重道遠(yuǎn)，降息只是一種手段而已，普通置業(yè)者的信心不是一招兩式能過(guò)解決的，特別是當(dāng)大家都為生計(jì)想破頭皮的時(shí)候，住宅消費(fèi)對(duì)于這些人，尤其是現(xiàn)在的價(jià)格還是如海市蜃樓一般。

(作者：戴欣明)