應(yīng)該說，去年是房地產(chǎn)的誠信年。2004年3月，國家較高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，明確了銷售廣告的法律效力，對商品房這種高額不動(dòng)產(chǎn)，規(guī)定了懲罰性賠償條款，以及對違約金、解除合同條件的規(guī)定等。同時(shí)，國土資源部也將國土資源管理系統(tǒng)的行政事務(wù)向社會(huì)公開，并公布了即將實(shí)施的十項(xiàng)行政便民措施。

有關(guān)專家認(rèn)為，《解釋》對有關(guān)商品房購賣的違約責(zé)任大小、范圍、額度進(jìn)行了較清晰的界定，必將促進(jìn)房產(chǎn)市場更加規(guī)范運(yùn)作，國土資源部的舉措，則有利于妥善解決目前房地產(chǎn)行業(yè)的信息不對稱、不透明現(xiàn)象。

在國家打造房地產(chǎn)誠信的大環(huán)境下，廣東省也做出了相應(yīng)的規(guī)范措施，例如省建設(shè)廳建立預(yù)警預(yù)報(bào)制度、企業(yè)和從業(yè)人員的信用檔案。省建設(shè)廳有關(guān)人士表示，預(yù)警制度旨在打擊信用缺失的單位與個(gè)人，并建立信用監(jiān)督和失信懲戒制度；信用檔案則將受到查處的企業(yè)以及人員記錄、曝光，作為企業(yè)年審和專業(yè)人員注冊的標(biāo)準(zhǔn)之一。

雖然，房地產(chǎn)投訴一直穩(wěn)居廣東各類投訴之列，2004年在各種法規(guī)頒布的利好下，投訴在“有法可依”的條件下，也基本能夠得到很快的解決。

投訴“由硬轉(zhuǎn)軟”

從去年開始，房地產(chǎn)投訴開始“由硬轉(zhuǎn)軟”，消費(fèi)者對虛假廣告、宣傳資料、小區(qū)物業(yè)管理以及環(huán)境規(guī)劃等軟件方面的投訴，有明顯的上升趨勢。有專業(yè)人士預(yù)測:隨著開發(fā)商對房屋面積計(jì)量問題、價(jià)格問題以及房屋質(zhì)量問題等硬件方面的要求與標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高，今后房地產(chǎn)投訴中涉及軟件方面的投訴比重將不斷增加。

房地產(chǎn)購購合同的修改問題，成為消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)，其中主要涉及到交付定金、房產(chǎn)證領(lǐng)發(fā)時(shí)間規(guī)定、物業(yè)維修基金等不合法的條款。例如：關(guān)于房產(chǎn)證的領(lǐng)發(fā)，按照較高人民法院的規(guī)定是90天，但在很多合同中規(guī)定卻是180天，這明顯與現(xiàn)行法律背道而馳，但很多房產(chǎn)商卻推說這些條款是行規(guī)，不能修改；又例如：很多合同都約定購房者多少天要交付頭期房款，到期不簽訂合同，就不返還定金，而到期房地產(chǎn)發(fā)展商不簽訂合同，就退還定金，這也明顯地存在不平等。另外，在合同補(bǔ)充條款中，往往很多是免去發(fā)展商的責(zé)任，或者減輕發(fā)展商的責(zé)任。

莊家與散戶博弈

盡管國家在政策法規(guī)上明顯傾向于消費(fèi)者、制約發(fā)展商，但是，發(fā)展商依然是莊家的角色，而消費(fèi)者的散戶角色也依然不變。不過，市場并不是一成不變，誠信建設(shè)的路程上，兩者的博弈也是推進(jìn)誠信發(fā)展的重要力量。

一方面是，房地產(chǎn)業(yè)重視“誠信”，并意識到“誠信”對品牌建設(shè)的巨大作用。據(jù)消委會(huì)相關(guān)人員表示，自2003年3月誠信聯(lián)盟發(fā)起至今，誠信聯(lián)盟各會(huì)員企業(yè)在其售樓現(xiàn)場公開懸掛《誠信自律八大宣言》，主動(dòng)邀請公眾媒體監(jiān)督的誠信做法，已經(jīng)對廣州、廣東至乃全國房地產(chǎn)的誠信自律起到了示范作用，這些“房地產(chǎn)誠信企業(yè)”一般少有投訴，而且大部分得到處理。但是，擔(dān)當(dāng)購賣雙方“居中者”角色的房地產(chǎn)中介公司，卻貢獻(xiàn)了絕大多數(shù)的中介行業(yè)誠信缺失事件，消費(fèi)者與中介之間的互相不信任，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門檻低，不堅(jiān)守職業(yè)道德，不守規(guī)矩，專搞欺騙，作虛假的市場宣傳及欺詐瞞騙，吃差價(jià)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

另一方面，消費(fèi)者的維權(quán)意識得到了系統(tǒng)的提升，每年投訴宗數(shù)的不斷增加便說明了這一點(diǎn)，消費(fèi)者已經(jīng)舉起了自己手中應(yīng)有的權(quán)利，聲討強(qiáng)者。例如：自發(fā)成立購房團(tuán)，委托專業(yè)人士幫助購房，并仔細(xì)檢驗(yàn)購房過程中的一系列步驟。一方面既可以通過集體購購達(dá)到價(jià)格上的降低，另一方面委托專業(yè)人士對購購合同、房屋質(zhì)量等問題進(jìn)行核查，也有利于規(guī)避購房風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)評估專家指出，目前大多數(shù)消費(fèi)者對于委托專業(yè)人士購房的做法持不同意見，更多的人不愿意支付這一筆“軟性服務(wù)”的費(fèi)用。

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