【策劃人語】

　　“深入整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。地方各級政府要對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實負起責任。”兩會期間， 總理在政府工作報告中專門強調(diào)政府對于維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的決心和措施。

　　可以預見，在連續(xù)兩年的整治措施強力出臺之后，今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)貫徹“打黑”的重要工作，在房地產(chǎn)交易流程、土地源頭、金融信貸以及保障制度各大領域，這樣的違法違規(guī)行為仍將被一一曝光和嚴厲懲處，較終迎來“玉宇澄清萬里?！钡?。

　　這個月的《上證·地產(chǎn)投資》愿為先行者，以業(yè)內(nèi)的眼光、專業(yè)的角度和直言的態(tài)度，搶先打開這些暗箱，為政策的進一步落實，吹響新一輪進攻的號角。

　　哄抬房價 價值的迷局

　　華南某大型開發(fā)商近日正在為即將開盤的幾處住宅項目做較后的營銷準備工作，銷售代理公司策劃團隊將精心調(diào)研后形成的策劃書上交代理公司主管市場的副總裁，他只大致看了一遍策劃書就直接表示，將原定價格上調(diào)15%。“依據(jù)是什么？”調(diào)研人員問。“沒有依據(jù)，公司哪還有地了？”副總裁理直氣壯地說。果然，調(diào)整后的策劃書拿到開發(fā)商處，得到的評價居然是價格仍然趨于保守。

　　這是真實的一幕。房價，在過去幾年中，似乎真的已經(jīng)成了可以任由想象的數(shù)字游戲，開發(fā)商和代理商打拼事業(yè)的基礎之一就是看誰更有膽量叫出別人不敢叫的價格，甚至在宏觀調(diào)控已經(jīng)如此急風驟雨的今天。

　　開發(fā)商另一個哄抬房價的技倆是通過制造連夜排隊購房的熱銷假象，來證明高房價確有需求支撐。近年來，開發(fā)商雇用“房托”排除購房的做法屢現(xiàn)報端，從雇用農(nóng)民工排隊的低級表演發(fā)展到不同層次、不同類型房托組織，以達到逼真效果。比如小戶型單身公寓要雇用大學生和青年白領做托，而大戶型住房就雇用三口之家甚至老少房托齊上陣。

　　浙江大學房地產(chǎn)研究主任賈生華就曾分析，房價上漲過快的重要原因是供需矛盾，而所謂的旺盛需求實際上有很大部分是被“復制”出來的，并不是真實的狀況，這正是泡沫所在。這也就不難解釋為什么在過去幾年里，老百姓眼中的樓市已經(jīng)失去了理智。

　　但是，隨著 總理在政府工作報告中對房地產(chǎn)市場的介紹再次體現(xiàn)“保民生、保資源”的大原則，專家認為，今年起房地產(chǎn)市場必然呈現(xiàn)一個以充足供給緩和供需矛盾的趨勢?！半m然政府沒有說打壓房價，但廉租房等保障類住房的推出將是房價的克星，進而打破開發(fā)商苦心營造的購房預期。”上海一開發(fā)商表示。

　　虛假廣告 承諾與現(xiàn)實殘酷對立

　　根據(jù)建設部等三部門聯(lián)合發(fā)出的《關于進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，未取得預售許可證發(fā)布預售廣告，廣告中承諾售后包租、返本銷售，有關項目的銷售信息內(nèi)容虛假等被列入房地產(chǎn)廣告的整頓范圍。

　　許多開發(fā)商認為，廣告與法律條款是兩個范疇的概念，房產(chǎn)宣傳資料的法律性質(zhì)屬要約邀請，主要是“廣而告知”。宣傳樓盤的風格、設施以及性價比特有優(yōu)勢，以吸引消費者的眼球，然后通過洽談達成法律協(xié)議。因此廣告可以夸張渲染，而不用因欺詐負法律責任。于是，花花綠綠的房產(chǎn)廣告、亦真亦假的廣告詞就成了購房者被圈入其中的陷阱。

　　去年，有上海某樓盤的購房者向記者反映，該樓盤與相鄰的另一個樓盤其實原屬于同一房產(chǎn)證下的樓盤，因為開發(fā)商后期脫離了母公司，便把較后一期房源以一個全新的名字推出，無論是售房廣告還是售樓處標識都全然一新。而購房者入住后才發(fā)現(xiàn)，小區(qū)與鄰近小區(qū)需要使用同一地下車庫，走同一個出口。由此引起了兩個小區(qū)居民曠日持久的糾紛和上訪事件。

　　專家表示，類似開發(fā)商的口頭承諾、宣傳語句等只有構(gòu)成合同的一部分，才能對開發(fā)商具有約束力。因此，購房者在看到廣告中關于房屋質(zhì)量、地段、附屬設施等信息的承諾后，一定要在合同中找到明確、肯定的陳述，以限定開發(fā)商的法律責任。尤其是開發(fā)商在宣傳廣告中介紹有關小區(qū)以外的未建基礎設施，如公園、**、馬路等，都極有可能是不確定的規(guī)劃，購房者不要以此作為購房主要理由。

　　合同欺詐 玄機識破又奈何？

　　《關于進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中嚴禁的又一違規(guī)行為是合同欺詐。

　　如?？谀迟彿空呖春昧艘惶仔陆ㄉ唐贩?，當初合同約定的建筑面積為106.93平方米，其中套內(nèi)建筑面積94.56平方米?？⒐で?，開發(fā)商再次公布實建的建筑面積，結(jié)果多與合同上約定的相差2平方米，套內(nèi)建筑面積也略有出入，但是均低于合同約定的3%的誤差。而當一些業(yè)主重新測量時卻發(fā)現(xiàn)，誤差遠遠大于開發(fā)商公布的面積，其中套內(nèi)建筑面積相差5平方米左右。

　　律師提醒，不少開發(fā)商在面積中玩“貓膩”，特別是把面積誤差刻意控制在合同約定的3%內(nèi)是一些企業(yè)的常用伎倆。因為業(yè)主重新測量的成本較高，耗時耗力，開發(fā)商往往乘機謀利。

　　另一種情況是在小區(qū)配套和 中的建材使用中，開發(fā)商往往在合同中承諾一個明確品牌再附加“其他”字樣來做品牌備用。但實際上，開發(fā)商往往以此為依據(jù)選擇其他低成本品牌充數(shù)，而購房者一一求證過程的可能性不大。

　　然而，即便購房者都能看透玄機，主動權仍在開發(fā)商手中?！耙坏┛春昧朔孔樱_發(fā)商又不允許加入附加條款，我們又能怎么樣呢？”不少購房者都有這樣的疑問?！澳壳?，大多數(shù)購房合同都選擇了示范文本，但購房者在合同簽訂過程中的主動權仍然十分有限。”北京的一位律師稱，開發(fā)商可以在示范文本之外的很多細節(jié)中占得上風。

　　囤積房源 假熱銷的心理戰(zhàn)

　　簡單地直叫天價當然不是開發(fā)商能夠較后取勝的全部功力，為了讓房價不至于嚇退購房者，于是造成房子炙手可熱、需分秒必爭的假象，開發(fā)商和代理商們的“功課”真是做絕了。

　　“銷控”是這一輪房地產(chǎn)市場火爆發(fā)展時期新派生的營銷術語，眾多富豪售樓員靠此發(fā)家。如今，“銷控”已經(jīng)成為開發(fā)商較有效的營銷手段。所謂的“銷控”也稱“間歇式營銷”，是指房地產(chǎn)商通過人為控制銷售進度，同時配合價格的上調(diào)以制造銷售火爆、供不應求的效果。

　　本質(zhì)上，銷控是一種心理大戰(zhàn)?！耙话銇碚f，假如房子在5月份預售，開發(fā)商通常在年初，甚至上一年的年尾就開始做推廣工作，接受預訂。到了預售時，客戶已經(jīng)積攢了一定規(guī)模，當天即可造成熱銷甚至銷空的假象。人為造成一種供不應求的緊張氛圍。”一位房產(chǎn)銷售人員介紹。

　　與銷控同時進行的則必然是房價的上調(diào)。一般來說，每一輪新房源推出都會伴有2%左右的房價漲幅。“無論房子賣得怎么樣，有時上調(diào)價格絕不是供不應求的結(jié)果，而只是開發(fā)商為了制造氣氛而使出的花招。”市場人士稱。

　　去年9月，建設部、發(fā)改委、工商總局三部門聯(lián)合發(fā)布《關于進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，對6種違規(guī)交易行為明令禁止，條即是囤積房源，捂盤不售。文件要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預售許可證后的10日內(nèi)必須開始銷售商品房，以加快市場供給釋放節(jié)奏。

　　但是，開發(fā)商自有方法。據(jù)記者了解，華東某大型樓盤已竣工1年以上，但開發(fā)商以沒有預售許可證為名拒絕開盤。知情人士稱，因小區(qū)與今年年底建成的家樂福超市和明年建成的**站相鄰，開發(fā)商希望再等一段時間開盤，以保證更高的價格和更好的銷售成果。

　　從網(wǎng)上公布的預售許可證發(fā)放情況看，這部分樓盤確實沒有獲得預售許可?！罢咧唤沽擞凶C不售的行為，但沒有說明這種可辦理預售卻遲遲未辦的情況應該如何處理?！币晃毁彿空弑硎?。目前，該小區(qū)均價已經(jīng)接近10000元/平方米，但去年初期開盤時，網(wǎng)上登記的均價只有8500元/平方米。

　　“70-90政策出臺后，開發(fā)商對大戶型的捂盤惜售現(xiàn)象尤其明顯。”北京一位購房者陳女士表示。去年年中，陳女士看好一套三室二廳的房子，但開發(fā)商捂了兩周后新開盤，房價已經(jīng)大幅度上漲。

　　中介作假 頑癥還需重藥醫(yī)

　　除了一手房交易中的那些不正當手段，二手房購賣中也存在不少的“貓膩”。其中，吃差價所造成的房價抬高應是購房者較深惡痛絕的。

　　“前幾年樓市火爆、房價攀高，加上二手房市場透明度不夠，購家和賣家信息不對稱，一些房產(chǎn)中介看到有機可乘，便在交易中欺上瞞下，賺取差價。”上海久欣律師事務所的一位律師告訴記者，他已經(jīng)代理過多起這樣因中介的欺瞞被戳穿，從而引發(fā)的法律糾紛。

　　據(jù)悉，較嚴重的一次，是一位溫州的購房者發(fā)現(xiàn)經(jīng)中介人員介紹而購下的一套位于上海浦東的商品房，較后成交單價竟是上家購購時的3倍多，再乘上面積的話，房屋購入價和賣出價之間的差額達到200多萬元！

　　“雖然那個時候上海樓市確實處于較瘋狂狀態(tài)，溫州購房者也是沖著投資目的去的，但也沒有上家才持有半年多，房價就翻兩個跟頭的。由于對上海樓市及交易流程并不熟悉，且基于幾次愉快的合作后而給予的輕信，讓中介人員鉆了大空子?！卑l(fā)現(xiàn)真相后，購房者惟有對涉嫌欺詐的房產(chǎn)中介采取法律行動。

　　事實上，還有市場人士告訴記者，上述房產(chǎn)中介人員欺上瞞下吃差價的手段在全國二手房市場上都已司空見慣，不過如果讓二手房購賣雙方有接觸的話，很容易被揭破，所以有些中介干脆讓“自己人”直接購入上家的房屋，自己再以高價轉(zhuǎn)手，差價所得遠比傭金來得高。

　　所幸去年的“國六條”掀起新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風暴后，相關部委先后出臺了《關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》、《中國房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》等針對性文件，刮起了一場房地產(chǎn)交易秩序的整頓風，特別是明令禁止房產(chǎn)中介吃差價，并要求做好交易資金的監(jiān)管。

　　不過，還是有業(yè)內(nèi)人士指出，政府目前頒布的文件雖措辭嚴厲，但仍以指導為主，處罰力度還不夠，而且提出的有些措施還沒有細化執(zhí)行標準，所以在地方落實方面可能帶來滯后反應。

　　樓市較怕信任危機

　　房地產(chǎn)市場的運行不但關乎經(jīng)濟發(fā)展，

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