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置業(yè)提示:二手房投資 產(chǎn)權(quán)不要超5年
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 504 次
■ 個(gè)案資料
方女士29歲,在一家公司做職員;先生34歲,是個(gè)體經(jīng)營(yíng)者,夫妻二人計(jì)劃今年要寶寶。目前家庭年收入40萬(wàn)元(不保證可持續(xù)),有70萬(wàn)元5年定期銀行存款(2008年9月-2013年9月),股票型基金15萬(wàn)元(2007年下半年入市,目前還處于虧損),有活期存款53萬(wàn)元。
方女士有基本社保、重大疾病險(xiǎn)10萬(wàn)元,定期壽險(xiǎn)30萬(wàn)元;先生只有定期壽險(xiǎn)30萬(wàn)元。家庭生活在北京,有住房一套,市值92萬(wàn)元,無銀行貸款。
■ 理財(cái)目標(biāo)
●目前的經(jīng)濟(jì)狀況是購(gòu)房投資好還是選擇理財(cái)產(chǎn)品好?
●保證孩子上完大學(xué)所需的費(fèi)用。
●想10年后退休,做好退休后的生活保障的貯備。
■ 財(cái)務(wù)狀況分析
方女士家庭正處于家庭事業(yè)形成期,事業(yè)曲線正是逐年攀升階段,目前平均每月會(huì)有3萬(wàn)多元的收入,按照北京的生活標(biāo)準(zhǔn)估算每月應(yīng)該有2.6萬(wàn)元左右的結(jié)余,保持較高的結(jié)余比例有利于現(xiàn)金的積累。不過隨著孩子的誕生,家庭的開支就會(huì)出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。
家庭資產(chǎn)目前分為房產(chǎn)、存款和投資三部分,但是投資比重只占凈資產(chǎn)的7%左右,這個(gè)比重過低。而且由于是高位入市,經(jīng)過這一次市場(chǎng)的沖擊應(yīng)該是損失慘重。另外家庭沒有任何負(fù)債,家庭財(cái)務(wù)處于一個(gè)比較安全的狀態(tài)。但是考慮到方女士家庭收入的不穩(wěn)定性,建議利用銀行工具進(jìn)行調(diào)整以保證每年現(xiàn)有的固定收入。
■ 理財(cái)建議
購(gòu)房通過租賃平衡月供
在投資房產(chǎn)的時(shí)候建議選擇產(chǎn)權(quán)不超過5年的交通便利的二手房,頭先是因?yàn)?年的時(shí)間可以有效衡量房屋的質(zhì)量;其次是便于租賃來平衡月供。目前北京二手房平均價(jià)格在14000元左右,商業(yè)銀行貸款利率在5.9%左右,如果購(gòu)置100平米的房產(chǎn)需要140萬(wàn)元,頭付28萬(wàn)元,貸款112萬(wàn)元,分30年償還,月供為6643元。
如果租金收到3500元,每月所負(fù)擔(dān)的月供是3140元左右,這樣月供只占月收入比例的不到10%,不會(huì)給日常生活帶來太大的壓力,達(dá)到了一勞永逸的效果。同時(shí)還可以隨時(shí)留意貸款利率的浮動(dòng),選擇提前還款或部分還款來縮短貸款年限。
三成資產(chǎn)投資黃金
從以往經(jīng)驗(yàn)來看,投資的比重占凈資產(chǎn)的50%之內(nèi)是一個(gè)比較合適的比例。在預(yù)留2萬(wàn)元應(yīng)急儲(chǔ)備金,以及房貸頭付后,方女士的活期賬戶里還有23萬(wàn)元可供支配,建議按照比例進(jìn)行組合型投資:20%用于購(gòu)購(gòu)國(guó)債,以目前國(guó)內(nèi)銀行利率形勢(shì)來看還有一定的降息空間,可以利用國(guó)債來規(guī)避其風(fēng)險(xiǎn)。30%用于黃金投資,無論是歷史上哪一時(shí)刻黃金一直具有資產(chǎn)保值的作用;今年以來,黃金的開采成本增加,加上其開采量的限制,金價(jià)的走勢(shì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看會(huì)呈階梯性遞增,完全具有長(zhǎng)期的投資價(jià)值,投資方式上建議選擇紙黃金或現(xiàn)貨延期交易。另外20%可以投資股票,對(duì)于股票建議考慮購(gòu)購(gòu)一些藍(lán)籌股或大盤股。
由于方女士之前已經(jīng)有投資于股票基金,所以在這里建議只投入30%進(jìn)入基金市場(chǎng),這30%用于購(gòu)購(gòu)偏債類和平衡類基金,用穩(wěn)定的收益來平衡之前所購(gòu)購(gòu)偏股類基金所帶來的損失。隨著市場(chǎng)回暖,所持虧損基金可以恢復(fù)到一個(gè)水平線。建議屆時(shí)進(jìn)行局部轉(zhuǎn)倉(cāng)合理分配比重,達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)適宜,追求穩(wěn)定的收益。
教育金可利用活期儲(chǔ)蓄
如果今年要寶寶,明年出生的話,可以考慮動(dòng)用定期存款進(jìn)行規(guī)劃或等存款到期進(jìn)行規(guī)劃。由于寶寶目前還沒有出世,所以不能購(gòu)購(gòu)相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品進(jìn)行教育基金的儲(chǔ)備,可以考慮購(gòu)購(gòu)一些風(fēng)險(xiǎn)適宜的混合型基金或者銀行活期儲(chǔ)蓄進(jìn)行現(xiàn)金的儲(chǔ)備。建議采取定期定投的方式進(jìn)行,這樣到孩子18歲會(huì)積累很大一筆錢用來支付孩子的高等教育費(fèi)用。
混合基金+貨幣基金保障養(yǎng)老
由于資金鏈的限制可以和子女教育規(guī)劃同步考慮。由于二人都購(gòu)購(gòu)了定期壽險(xiǎn),所以晚年較基本的保障還是可以滿足的。但是考慮到在通脹率前提下一直保持現(xiàn)有生活水平,建議等定期存款到期后,選擇定投一些混合型的基金,預(yù)計(jì)收益率在8%左右,并將每年收益的結(jié)余再投資于貨幣市場(chǎng)基金,收益率3%左右。這樣配合壽險(xiǎn),到了晚年還是可以享受比較富足的生活。
延緩?fù)诵輹r(shí)間
方女士的家庭結(jié)構(gòu)還比較年輕,選擇10年后退休有些過早。
屆時(shí)寶寶10歲左右,正是消費(fèi)高峰的開始,如果此時(shí)家庭失去固定收入,完全利用投資來獲取收益風(fēng)險(xiǎn)性過大。
另一方面10年后的家庭收入來源同樣也正處于高峰期,利用這段時(shí)期可以積累相當(dāng)大一筆錢,用于投資或擴(kuò)大生意,為將來生活和子女未來積攢財(cái)富。所以建議重新擴(kuò)展生命規(guī)劃,以達(dá)到價(jià)值體現(xiàn)的化。
■ 理財(cái)顧問
北京東方華爾理財(cái)團(tuán)隊(duì) 曹洪福
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