正當(dāng)全國各地媒體為牽涉到住房消費信貸者切身利益的“等額還款法和等本還款法”而炒得沸沸揚揚之際，中國民生銀行按揭主任高峰急忙忙地從北京到上海，又匆匆趕至廣州，不遺余力向各界解釋該行剛剛面世的“移動按揭銀行”，聲言這是目前較先進、符合較廣大人民群眾需要的“組合還款法”，還把“住房消費貸款”上升到投資理財?shù)母叨取?p>隨時隨地移動按揭

據(jù)高峰介紹，兩年前，民生銀行便以敢為人先的精神，特別聘請香港一家軟件公司開發(fā)設(shè)計個人貸款管理系統(tǒng)——“移動按揭銀行系統(tǒng)”。這種移動按揭銀行系統(tǒng)，擺脫了銀行固定化的物理網(wǎng)點的束縛和限制，讓所有民生銀行的客戶經(jīng)理手持便攜式電腦，無論身處何時何地都能為按揭客戶服務(wù)，為客戶投資理財。

高峰指的是銀行職員在服務(wù)客戶方面，而對住房按揭消費者來說，該系統(tǒng)又是怎樣可上升到其理財高度呢？從演示中筆者看到，通過這一系統(tǒng)，申請住房按揭的顧客在售樓現(xiàn)場就可辦理相關(guān)按揭服務(wù)。甚至，銀行客戶經(jīng)理陪著客戶邊挑房邊辦理申請按揭，在各種信息完整的情況下可以在１個公里之內(nèi)完成審批手續(xù)。民生銀行這套“移動按揭銀行系統(tǒng)”打破單一的還款方式，通過理財試算器功能，根據(jù)每個客戶的不同時期的家庭收入情況和個人的投資理財習(xí)慣，由銀行職員量身訂做按揭服務(wù)方案，客戶可以選擇一款較適合自己特點的個性化還款方式，并在供樓期間，可通過向銀行貸款或個人授信，對資金實行循環(huán)使用，讓資金增值。

隨意組合有多種還款法

移動按揭還款方式的推出，著實為本來有點煩的個人住房按揭市場吹來一陣清風(fēng)。當(dāng)然，在業(yè)界看來，移動按揭組合還款法卻是住房按揭的一次革命，令同行刮目。

等額還款法和等本還款法，是１９９８年中國人民銀行批準(zhǔn)的由各家商業(yè)銀行選擇運用的方法。而組合還款法卻是在這兩種傳統(tǒng)還款方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)借款人的收入成長曲線，而為借款人量身訂做的還款方式。它根據(jù)資金的實際占用時間計算利息的還款方式，即根據(jù)借款人未來的收支情況，頭先將整個貸款本金按比例分成若干償還階段，然后確定每個階段的還款年限。還款期間，每個階段約定償還的本金在規(guī)定的年限中按等額本息的方式計算每月償還額，未歸還的本金部分按月計息，兩部分相加即形成每月的供款金額。一般來說，組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增（減）型是指在整個貸款期內(nèi)，貸款的歸還呈逐漸增加（減少）的趨勢；任意型是指在貸款期內(nèi)各個階段的還款本金及還款年限不同，使貸款歸還呈不規(guī)則變化。

業(yè)內(nèi)人士人析，移動按揭組合還款法的推出，在迎合消費者需要的同時，銀行將獲取較大市場份額，并成為市場競爭中的贏家。因為，銀行可根據(jù)客戶本身的收支狀況，量身訂做還款方案，并根據(jù)借款人未來的收支變化，靈活安排其每期供款額。這樣能在滿足借款人要求的同時，可通過不同的組合方式，有效地控制銀行資金風(fēng)險。

移動組合還款法適合哪類人

移動按揭組合還款法是借助金融高科技平臺來完成的。任何一家商業(yè)銀行只要具備這個應(yīng)用系統(tǒng)，便能推出無數(shù)種還款法。但仔細研究該行的按揭方案，移動組合還款法也有其較佳選擇性。說白了，民生銀行的移動組合還款對某一領(lǐng)域或某個年齡段有很強的針對性。

高峰坦言，民生銀行的移動按揭組合還款法就是以中青年借款人而為主，結(jié)合民生銀行按揭貸款實際要求而開發(fā)的。因此，一般情況下，其收入的穩(wěn)定性及成長性至關(guān)重要，特別是選擇“遞增型”或“任意型”中前期還款較少的借款人，要求其從事的職業(yè)或行業(yè)以律師、會計師、評估師、金融保險、醫(yī)生、教師等為主；同時要求其所購房屋主要為住宅。

這樣看來，普通消費者是否還是選擇等額或等本還款法較明智？高峰解釋說，開發(fā)某一類有針對性的金融產(chǎn)品，是銀行的戰(zhàn)略選擇，也是銀行出于風(fēng)險控制以及資金效益等方面考慮的結(jié)果，但絕不是要排斥普通消費者。任何一個住房按揭者，只要能對自己的收支情況作合作的預(yù)測，便能通過該系統(tǒng)，計算出個人較為合適的投資理財公式。供樓中途，如家庭收支情況有變，同樣可及時進行修改，爭取占用銀行較少的錢，使生活質(zhì)量得到提升，并使閑資金投向其它領(lǐng)域，獲取更大收益。

鏈接

□組合還款法有哪些特別規(guī)定？

１．貸款期限必須在５年以上。

２．原則上貸款較多分為５段，每段的期限不得少于２年。

３．選擇“遞增型”或“任意型”中前期還款少的方式，要求階段還款年限不長于５年，其每階段內(nèi)需歸還本金也不同，即還款曲線趨于成長期的不低于５％；高峰期的不低于４０％；成熟期不低于４０％；下降期不低于１０％。同時，要求每階段歸還的本金比例原則上不低于用等額本金歸還法的６０％。

４．若借款人所購房屋為高端住宅的，原則上不推薦前期供款少的組合方式；貸款所購房屋為商鋪、辦公樓或購房明顯用于投資的，不采取“遞增型”組合還款法或前期供款少的組合方式。

□借款人在還款期間進行了加（減）按，或提前償還部分貸款，怎樣重新計算月供額？

借款人在還款期間進行了加（減）按，或提前償還部分貸款，則經(jīng)辦人應(yīng)根據(jù)調(diào)整后剩余的貸款期限及尚未歸還的本金余額，依據(jù)借款人的選擇，按有關(guān)規(guī)定重新計算月供。

□還款方式確定后，在還款期限，要變更各段間的還款比例及年限，有什么規(guī)定？如何辦理？

還款期間的分段、各段間的還款比例及年限確定后，原則上在半年內(nèi)不得進行變更。借款人申請擬變更的，應(yīng)提前向貸款銀行遞交申請書、個人有效的身份證件以及銀行要求的其它材料，并須獲得銀行的同意。經(jīng)辦行辦理借款人的還款計劃變更的，按現(xiàn)行個貸業(yè)務(wù)和管理系統(tǒng)的規(guī)定執(zhí)行。

案例

基本情況：李先生，現(xiàn)年３１歲，大學(xué)學(xué)歷，已婚無子女，現(xiàn)任某副處長，其配偶在同一單位工作。

收支狀況：李先生家庭月收入約８０００元，每月支出約２０００元，結(jié)余約６０００元。

財產(chǎn)狀況：李先生現(xiàn)住房為單位所分的舊式公房（小二居），具有部分產(chǎn)權(quán)；銀行存款約２５萬元。

購房意向：因打算在較近二三年內(nèi)生小孩，現(xiàn)住房顯得擁擠，故李先生擬購購一套價值７５萬元的三居室。

貸款及還款安排：由于其所購的房產(chǎn)項目的按揭條件為較高８成２０年，擬申請８成２０年（６０萬元、２４０月）的按揭貸款。但考慮到以后撫養(yǎng)小孩的費用大增，而收入近幾年內(nèi)不會大幅增長，李先生設(shè)想在小孩上學(xué)之前，每月多還一點，以減少利息支出。但因其家庭積蓄不多，支付頭付款及入住前的裝修款后，所剩不多，并計劃在小孩出生之前，攢下一筆款，故不想在還款期間采取提前部分還款的方式。

分析：按傳統(tǒng)的兩種還款方式，在現(xiàn)行貸款利率下，其每月還款額、利息總額、償債比率如下：

１．按月等額本息還款法：

每月還款額＝６０００００×４．２‰×（１＋４．２‰）２０×１２÷〔（１＋４．２‰）２０×１２－１〕＝３９７３．０２元

利息總額＝３９７３．０２×２０×１２－６０００００＝３５３５２４．８元

月償債比率＝３９７３．０３÷８０００＝４９．６％

２．按月等額本金還款法

每月還款本金＝６０００００÷（２０×１２）＝２５００元

頭月還款額＝６０００００÷（２０×１２）＋６０００００×４．２‰＝５０２０元

每月遞減額＝６０００００÷（２０×１２）×４．２‰＝１０．５元

較后一月還款額＝２５００＋２５００×４．２‰＝２５１０．５元

利息總額＝〔２×１０．５＋（２４０－１）×１０．５〕×２４０÷２＝３０３６６０元

月較高償債比率＝５０２０÷８０００＝６２．４％

通過以上兩種還款方式的比較，可以看出：

若采取按月等額本息法，李先生在其小孩上學(xué)后，月供款壓力較大；若采取按月等額本金法，前１０年內(nèi)月還款額與等額法差不多，供款壓力還是較大，均不能滿足李先生的要求。

如果李先生采取組合還款法，貸款償還的具體安排如下表：

對李先生來說，如果采用以上的組合還款法，在前３年，雖然其每月還款額達月收入的７０％，但因無重大支出，也是可以承受的。在小孩子上學(xué)之前的５年內(nèi)，月供款每月減少１０００多元，滿足了支出增加的需要。在其后的１２年間，月供款每比前一階段也減少１０００多元，也滿足了此時支出增加的需要。而且，利息總額比等額本金還款法還少了近一萬元，真可謂兩全其美，李先生的要求得到了程度的滿足。

對銀行而言，采取組合還款法，３年后抵押率即降至６４％，與一般的按月等額本息的還款法相比，風(fēng)險更低?！　　　　?作者：朱桂芳、鄧華明)

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