■案例一：七旬老太遭遇貸款繼承官司

近日，有媒體報道，一七旬老太的兒子因心臟病突發(fā)去世，由于沒有其他繼承人，其身后因貸款購房而留下的近120萬元債務便只能由年邁的母親承擔。由于老太年事已高，且經(jīng)濟能力不甚寬裕，所以她不愿意替過世的兒子償還這筆貸款。于是，貸款銀行便一紙訴狀將老太告上法庭，要求其繼續(xù)按時交納購房貸款。

■案例二：高額債務難住繼承人

日前，有讀者來電，稱其所在的某社會福利機構(gòu)是一熱心社會公益事業(yè)企業(yè)家的遺產(chǎn)繼承人，但在該企業(yè)家不久前因意外去世之后清算遺產(chǎn)時卻發(fā)現(xiàn)，在他留下了數(shù)額不菲的遺產(chǎn)的同時，也留下了一筆將近百萬的購房按揭貸款。這名讀者詢問，由于該機構(gòu)并不需要這處房產(chǎn)，因此是否可以通過某種方式規(guī)避掉這部分債務，使企業(yè)家留下的遺產(chǎn)真正能夠用于公益事業(yè)呢?

對于上面兩個案例中提到的有關房貸繼承及類似問題，記者專門請教了北京市中策律師事務所的柳松律師。他認為，如果繼承人有能力繼續(xù)償還原債務人生前的貸款，同時也愿意繼承這部分房產(chǎn)，則一方面他需要到房屋主管部門辦理房屋繼承過戶手續(xù)，將該房屋過戶到自己名下(當然在這種情況下，一般需要貸款銀行的協(xié)助才能順利辦理過戶手續(xù))，另一方面他需要與貸款銀行簽訂相應的變更協(xié)議，繼續(xù)還貸。但是，如果出現(xiàn)了像上述兩個案例中提到的，繼承人確實不具備還貸能力，或者由于種種原因不愿意還貸，從法律角度，可以通過下面幾個方案解決問題。

■方案一：放棄繼承權(quán)

這是處理類似問題較為極端的一種方法。也就是說，繼承人放棄對債務所對應的財產(chǎn)的繼承，這樣，相應地也就不必再去承擔逝者生前的債務，而貸款銀行可通過有管轄權(quán)的人民法院，以拍賣等方式行使自己的抵押權(quán)，從而實現(xiàn)自己的債權(quán)。事實上，放棄繼承權(quán)僅僅是法律意義上的一種方案，因為對于繼承人而言，這就意味著他在解脫了債務的同時，也放棄了原貸款人已還款所對應的部分產(chǎn)權(quán)。例如，王先生生前貸款40萬購購了一處總價60萬元的房產(chǎn)，已償還了10萬，那么，如果他的繼承人放棄對此處房產(chǎn)的繼承權(quán)的話，其損失的是20萬元的頭付款和10萬元的已還款，對繼承人而言，這是不合算的。更具有現(xiàn)實意義的解決方案為以下幾種。

■方案二：“轉(zhuǎn)按揭”使房產(chǎn)易主

從2002年起，許多銀行相繼推出了“轉(zhuǎn)按揭”服務，即已辦理了個人住房按揭貸款的借款人，如果想在還款期間將所購房產(chǎn)出售，則可在經(jīng)紀公司的擔保下，經(jīng)貸款銀行同意，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給新的購購者，并由新購購者繼續(xù)還貸。柳松認為，這種“轉(zhuǎn)按揭”服務也為案例中出現(xiàn)的問題提供了一種比較可行的解決方案。也就是說，繼承人可以先將原房產(chǎn)繼承到自己名下，再與貸款銀行協(xié)商，通過“轉(zhuǎn)按揭”的方式將房屋賣與第三方，這樣，一方面使繼承人行使了繼承權(quán)，取得了繼承財產(chǎn)(以轉(zhuǎn)讓房屋所獲得的貨幣方式體現(xiàn))，另一方面也實現(xiàn)了債務的合法轉(zhuǎn)移，保障了貸款銀行的債權(quán)。

具體到辦理“轉(zhuǎn)按揭”的過程和手續(xù)，繼承人可以向銀行以及中原等規(guī)模較大的經(jīng)紀公司咨詢。

■方案三：將房產(chǎn)拍賣

如果繼承人覺得辦理“轉(zhuǎn)按揭”的手續(xù)過于繁瑣，那么也可以通過將房產(chǎn)拍賣的方式實現(xiàn)對遺產(chǎn)的繼承。具體而言，繼承人可以和貸款銀行協(xié)商，由貸款銀行向有管轄權(quán)的人民法院提出申請，通過執(zhí)行程序舉行拍賣，以行使銀行的抵押權(quán)。對于拍賣所得款項，在結(jié)清了銀行的債權(quán)之后，剩余部分則歸遺產(chǎn)繼承人所有。例如，王先生生前購購的60萬元的房產(chǎn)，在去世時還有30萬元的貸款沒有還清，繼承人選擇了通過拍賣來解決這部分債務，若拍賣較后的成交價為55萬元的話，則繼承人在償還了余下的30萬元貸款后，剩下的25萬元則歸自己所有。當然，拍賣費及其他相關的手續(xù)費也要由遺產(chǎn)繼承人承擔。

■方案四：求助保險公司

在采訪中，柳松律師向記者介紹，在近幾年的按揭貸款保險業(yè)務中，有一些保險公司在按揭貸款客戶購購房屋保險時，會建議客戶同時購購(或)一種附加險——還貸責任保證險。即在借款人因為意外事故造成傷亡從而導致借款人喪失全部或部分還款能力的情況下，由保險公司代其償還未還貸款金額的全部或部分。因此，繼承人在與貸款銀行溝通的同時，可向相關保險公司查詢被繼承人是否投保了該險，以確定采取何種方式處理該房屋的繼承事宜。

　　　　　(作者：高彤)

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