隨著國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的“108號(hào)文”的出臺(tái)，個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得已經(jīng)被正式列入“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目，20%的稅率也讓眾多投資者和購(gòu)房人的理財(cái)神經(jīng)被深深觸動(dòng)。在房地產(chǎn)政策層面發(fā)生了眾多變化的今天，作為普通置業(yè)者，如何在新政之下進(jìn)行選擇已經(jīng)漸漸成為焦點(diǎn)。

持有還是拋售

受“108號(hào)文”影響的莫過(guò)于二手房市場(chǎng)，由于擔(dān)心出售房屋的收益將會(huì)大打折扣，不少業(yè)主在考慮將 自己的房子“轉(zhuǎn)售為租”。但根據(jù)記者的采訪和實(shí)例計(jì)算，“轉(zhuǎn)售為租”并不一定獲得更好的收益。

劉女士2003年以每平方米5500元的價(jià)格購(gòu)入一套上海萬(wàn)里城（巴黎之春期）100平方米的商品房，總價(jià)為55萬(wàn)元，頭付15萬(wàn)元，銀行貸款40萬(wàn)元，年限為20年。前一陣劉女士剛以每平方米8000元的價(jià)格出售此房，掛牌后不久就遇上了新政出臺(tái)。

根據(jù)稅收征收規(guī)定，個(gè)人所得稅＝（轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費(fèi)用）×20%，劉女士如果售出這套80萬(wàn)元的房子，需要繳納的個(gè)稅為 (800000-558420-44400-41425.0255)×20%＝31150.9949元（注：房屋原值=原房?jī)r(jià)+印花稅+契稅+產(chǎn)權(quán)證印花；合理費(fèi)用=住房貸款利息+手續(xù)費(fèi)+公證費(fèi)；住房貸款利息以較新的房貸利率計(jì)算，計(jì)算三年的住房貸款利息。根據(jù)“商品房及其他住房裝修費(fèi)用較高扣除限額為房屋原值的10%”的規(guī)定，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的10%）。

因此，劉女士所要繳納的稅費(fèi)總額為營(yíng)業(yè)稅+印花稅+個(gè)稅=44400+400+31150.9949=75950.9949元。

該房現(xiàn)在出售的話，實(shí)際收入為轉(zhuǎn)讓收入－頭付－應(yīng)繳稅收－三年房貸利息（800000-150000-75950.9949－41100.0255=532948.9796元）。

如果劉女士“轉(zhuǎn)售為租”三年后出售此房，屆時(shí)因購(gòu)房已超過(guò)5年，因此不用繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，今后房?jī)r(jià)會(huì)趨于平穩(wěn)，不會(huì)大跌或大漲，因此，我們姑且把三年后的轉(zhuǎn)讓價(jià)仍定為80萬(wàn)元，每個(gè)月的房租收入為2000元。

三年后的實(shí)際收入為轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－房貸利息＋房租收入－裝修費(fèi)用－印花稅＝800000-150000-82200.051+60000-50000-400＝577399.949元（案例中除主力稅種之外，其他稅率忽略，因考慮到實(shí)際上并非能每年租滿，故以每年10個(gè)月來(lái)計(jì)算出租月份數(shù)。因此房是毛坯房，要出租需有一定的裝修，故需支出裝修費(fèi)至少5萬(wàn)元）。

如果按照目前新政細(xì)則所規(guī)定的“對(duì)于未能出具合理費(fèi)用相關(guān)憑證的業(yè)主，個(gè)人所得稅以轉(zhuǎn)讓價(jià)的1%來(lái)征收”，劉女士只要繳納8000元的個(gè)人所得稅就可以了。如此算下來(lái)，劉女士售出此房的實(shí)際所得將會(huì)更高，實(shí)際收入為轉(zhuǎn)讓收入－頭付－三年的房貸利息－營(yíng)業(yè)稅－印花稅－個(gè)人所得稅＝800000-150000-41100.0255-44400-400-8000＝556099.9745元。

如果劉女士將房售出，用其投資于其他領(lǐng)域，以每年5％的率計(jì)算，則售房所得的53.3萬(wàn)元三年后將變成61.7萬(wàn)元，比三年后出售此房的收益高出4萬(wàn)元。如果只繳8000元個(gè)稅的話，劉女士獲得的收益將更高。

由此可見(jiàn)，“轉(zhuǎn)售為租”三年后的實(shí)際收益雖然比現(xiàn)在拋售要高，然而隨著大量投資客“轉(zhuǎn)售為租”，市場(chǎng)上的出租房可能會(huì)供大于求，租房收入也可能受此影響而下滑，劉女士的收益并不見(jiàn)得就會(huì)比出售房子高。由于劉女士的貸款數(shù)目不是很大，還貸年限也較長(zhǎng)，所以每月的還款數(shù)目不大。如果貸款數(shù)目較大，每月的出租收入可能還不夠用來(lái)還貸款。

從理財(cái)角度看，除非劉女士長(zhǎng)期將此房出租，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，收益會(huì)比現(xiàn)在出售高。否則，即便現(xiàn)在售房需要繳納20%的個(gè)稅，只要合理規(guī)劃資金，仍然能使自己的財(cái)富更快增值。

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