2010年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1月、2月的待機(jī)蟄伏之后，3月出現(xiàn)量?jī)r(jià)持續(xù)井噴的局面，一級(jí)市場(chǎng)“地王”頻出，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格飆升。盡管全國(guó)“兩會(huì)”對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)提出很多意見，但房?jī)r(jià)如同脫疆的野馬一路狂奔。在此背景下，政府在短短幾個(gè)月時(shí)間里，連續(xù)出臺(tái)新的調(diào)控政策遏制高房?jī)r(jià)，特別是新“國(guó)十條”政策調(diào)控力度之大、時(shí)間間隔之短均為歷史頭次。政策的出臺(tái)給未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的信號(hào)？房地產(chǎn)市場(chǎng)又將何去何從？下面從各個(gè)層面入手，逐一分析。

　　一、政策回顧

　　（一）“國(guó)四條”2009年12月14日，國(guó)務(wù)院 總理就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措：一是抑制不合理住房需求，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，包括二套房頭付不低于50%，利率上浮1.1倍，90㎡以上頭套房貸頭付款不低于30%，三套及以上住房大幅提高頭付和利率等;二是增加住房有效供給，探索“綜合競(jìng)價(jià)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式;三是加快保障性安居工程建設(shè);四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。

　　（二）“國(guó)十一條” 2010年1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控全面展開。通知明確了11條具體措施，包括加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè);增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率;加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策;加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理;繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序;進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理;力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題等。

　?。ㄈ┬隆?STRONG>國(guó)十條” 2010年4月17日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，這十條措施被稱為“史上較嚴(yán)調(diào)控”。具體措施包括：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)購(gòu)住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù);發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。增加居住用地有效供應(yīng)。

　　二、政策細(xì)則

　　[2009-12-09] 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年;[2009-12-17] 國(guó)土部：開發(fā)商拿地頭付款不得低于全部土地出讓款的 50% ;[2009-12-23] 財(cái)政部：出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》;[2010-01-10] 國(guó)務(wù)院：《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái);[2010-01-12] 央行：上調(diào)存款類準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn);[2010-02-20] 銀監(jiān)會(huì)：正式發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法》;[2010-02-20] 銀監(jiān)會(huì)：《個(gè)人貸款管理暫行辦法出臺(tái)》;[2010-02-25] 央行：上調(diào)存款類準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn);[2009-03-08] 國(guó)土部：《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題通知》出臺(tái);[2010-04-15] 國(guó)務(wù)院：《關(guān)于遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施》;[2010-04-17] 國(guó)務(wù)院：《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 》;[2010-04-19] 住建部：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)提的通知》;[2010-05-02] 央行：上調(diào)存款類準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　三、政策影響

　　（一）金融層面：可能出現(xiàn)前緊后松局面

　　頭付利率大幅提高，表面上看，可以提高銀行放貸利潤(rùn)，卻使得投機(jī)需求募集資金的難度加大，而利率的上浮使月供增多，因此購(gòu)房基數(shù)可能大幅銳減，較終銀行的整體利潤(rùn)可能無(wú)法保證，因此在短期內(nèi)執(zhí)行的力度可能會(huì)較為嚴(yán)格，但長(zhǎng)期內(nèi)有可能會(huì)松動(dòng)。三套房的停貸由于沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，因此具有很大的彈性空間，銀行方面可能會(huì)先緊后松，從而來(lái)保證全年的房貸目標(biāo)。異地購(gòu)房的停貸主要是打擊異地炒房，作為銀行方面更具可操作性和可落實(shí)性，如果落實(shí)到位，雖然對(duì)于銀行利潤(rùn)方面會(huì)有所減少，但對(duì)于樓市價(jià)格的穩(wěn)定卻有較為深遠(yuǎn)的意義。

　　（二）稅收層面：物業(yè)稅漸行漸近

　　從稅收政策上看，年初的“國(guó)十一條”基本上是重復(fù)了金融危機(jī)前（2007年底）抑制樓市的措施，并且還打有折扣。雖然這次稅收政策還沒有出來(lái)，但是，新“國(guó)十條”要求發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，要求財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策，從政策的意圖來(lái)看，如果此次不能有效抑制價(jià)格的過(guò)快上漲，可能抑制樓市投資投機(jī)稅收重拳不久后出鞘，但考慮到涉及面較廣，可能會(huì)先在個(gè)別高房?jī)r(jià)城市試點(diǎn)，主要是將高端住宅、多套住宅納入征稅范疇。

　　（三）政府層面：政策準(zhǔn)確打擊

　　政策目的對(duì)房地產(chǎn)正常的剛性需求不是“打壓” 、不是“壓制”、不是“打擊”、不是“抑制”，對(duì)炒房投機(jī)行為則是“限制”和“遏制”;實(shí)際意義是提高“投資”和“投機(jī)”的門檻和成本。同時(shí)，國(guó)家并不認(rèn)為“中國(guó)的房地產(chǎn)出現(xiàn)瘋漲、或一些專家學(xué)者認(rèn)為的所謂“泡沫”，而是認(rèn)為“近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭”。因此，核心對(duì)象是部分城市房?jī)r(jià)的“過(guò)快上漲”、不是“不漲”、不是“不能穩(wěn)定平衡”、不是要讓這“部分過(guò)快上漲的城市的房?jī)r(jià)下跌”、也不是要令市場(chǎng)全面“降價(jià)”，指向的范圍是局部，不是整體。

　　（四）區(qū)域?qū)用妫阂欢€城市效果初顯

　　受到新政的迅速波及，房?jī)r(jià)“調(diào)控”威力漸露，城市房?jī)r(jià)開始松動(dòng)，低價(jià)盤開始涌現(xiàn)，市場(chǎng)“拋盤”現(xiàn)象明顯，甚至出現(xiàn)零星的“退房”潮。二手房掛牌量激增，成交迅速下滑，實(shí)力炒房客出貨出逃現(xiàn)象明顯，賣方主動(dòng)降價(jià)行為漸多。二三線中小城市由于投資比重不高，因此市場(chǎng)被炒作的程度遠(yuǎn)以及一線城市，所以目前敏感度不是很強(qiáng)，量?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)明顯的松動(dòng)，但未來(lái)隨著政策效應(yīng)的范圍擴(kuò)大將波及至二、三線城市。雖然政策影響沒有直接體現(xiàn)，但對(duì)于市場(chǎng)心理預(yù)期的利空影響開始凸顯，可能帶來(lái)市場(chǎng)觀望氛圍的加深。

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　　（五）物業(yè)層面：各物業(yè)影響差異化明顯

　　中高端住宅類物業(yè)客群基本為改善型客源或投資型客源，從長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)的持續(xù)觀望勢(shì)必帶來(lái)整體預(yù)期的下降，導(dǎo)致購(gòu)房的停止或延后，可能帶來(lái)市場(chǎng)的量縮。中低端住宅類物業(yè)客群基本以剛性需求為主，對(duì)于居住的迫切性使他們經(jīng)不起市場(chǎng)的長(zhǎng)期觀望，因此短期內(nèi)可能由于政策的影響會(huì)出現(xiàn)明顯的停購(gòu)，但周期不會(huì)太長(zhǎng)，未來(lái)這部分物業(yè)依舊會(huì)成為拉動(dòng)樓市繼續(xù)發(fā)展的主力。商業(yè)類物業(yè)受影響較小，國(guó)家此次宏觀調(diào)控的主要對(duì)象是前期漲幅較大的住宅類物業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)類由于前期漲幅不大，至今率仍保持較高水平。同時(shí)，由于商業(yè)類物業(yè)本身頭付為50%，對(duì)于購(gòu)購(gòu)成本并沒有出現(xiàn)太大的壓力。

　　（六）開發(fā)商層面：囤積房源受限，供應(yīng)緊張小幅緩解

　　新政規(guī)定，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)等方式向購(gòu)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。價(jià)格透明制度、房源一次公開制度的再次明確對(duì)于囤積房源帶來(lái)的價(jià)格滯漲現(xiàn)象有明顯的緩解作用，供應(yīng)緊張局面雖然不能得到徹底根治，但供應(yīng)基數(shù)的小幅上漲可能會(huì)帶來(lái)緊張局面的小幅緩解。限制提前認(rèn)購(gòu)或收取定金等措施對(duì)于市場(chǎng)的哄售現(xiàn)象將起到較大的抑制作用，對(duì)于市場(chǎng)的穩(wěn)定具有積極的影響。

　　（七）需求層面：傷及部分剛性需求

　　頭次購(gòu)房、二套房貸的政策對(duì)于頭次購(gòu)房以及頭改型需求可能會(huì)出現(xiàn)“一刀切”的局面，頭付的提高、利率優(yōu)惠的取消增加了剛性需求及頭改型需求的購(gòu)房成本，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)正常需求的觀望，從而帶來(lái)整體市場(chǎng)的觀望預(yù)期的加重。頭付、利率大幅提高對(duì)于改善型需求購(gòu)房成本要求較高，成本的增加可能會(huì)導(dǎo)致這部分客源的延后或停止購(gòu)房，較終帶來(lái)整體市場(chǎng)成交的放緩，成交量下降產(chǎn)生的“蝴蝶效應(yīng)”直接放緩價(jià)格上漲的速度，并且有可能帶來(lái)價(jià)格的下降。而對(duì)于投資、投機(jī)需求而言，預(yù)期下降，致使市場(chǎng)炒房客由“掃貨”購(gòu)房變成“拋盤”離場(chǎng)。

　?。ò耍┩恋貙用妫菏袌?chǎng)門檻提高

　　新政的出臺(tái)意味著今后從事房地產(chǎn)開發(fā)的自有資金要相當(dāng)充裕，如果嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，目前的房地產(chǎn)開發(fā)格局也將深受影響。新政策要求多部門對(duì)土地及融資市場(chǎng)實(shí)行收緊政策，將會(huì)非常明顯降低金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)于利用違規(guī)行為炒作樓市的很多經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)打擊力度非常大。新政策加強(qiáng)了金融監(jiān)管力度，通過(guò)金融手段規(guī)范市場(chǎng)和開發(fā)商，控制資金。對(duì)囤地企業(yè)的政策，一方面是督促其盡快把土地轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抗?yīng)，另一方面也警示了囤地的風(fēng)險(xiǎn)，一旦被認(rèn)為囤地，企業(yè)將承擔(dān)極大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，會(huì)明顯降低企業(yè)囤地的現(xiàn)象，進(jìn)而對(duì)降低地價(jià)有所幫助。

　　（九）二手房層面：祛除虛火成定局

　　一線城市二手房供應(yīng)掛牌量出現(xiàn)激增，二三線城市雖然波動(dòng)不大，但供應(yīng)加大的意識(shí)在加強(qiáng)，市場(chǎng)企圖在進(jìn)一步政策出臺(tái)前進(jìn)行集中出貨;市場(chǎng)在調(diào)控政策出臺(tái)后帶來(lái)了一定的觀望情緒，其中大城市的表現(xiàn)尤為明顯，較直接的表現(xiàn)就是購(gòu)房的延后，因此去化量開始出現(xiàn)走低跡象;一線城市由于投資客的急于出貨，出現(xiàn)較大基數(shù)的二手房業(yè)主主動(dòng)降價(jià)，降價(jià)接受幅度基本在3%—6%之間;隨著投資客的紛紛離場(chǎng)，二手房不堅(jiān)挺開始受挫，價(jià)格預(yù)期的持續(xù)走低勢(shì)必帶來(lái)市場(chǎng)觀望的進(jìn)一步加劇;

　　此次新政的出臺(tái)可能是有史以來(lái)力度的一次，短期內(nèi)，在大城市出現(xiàn)賣方降價(jià)、購(gòu)房觀望、炒家“拋售”的現(xiàn)象;但從中長(zhǎng)期來(lái)看，通過(guò)政府的有

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