(一)收集信息
　　靠性r另一方面,注意收集傳播于社會上的信息,即通過親戚、朋友、閔行等渠溢.利用電話、網絡、訪問、聚會等形式,建立起信息來摞渠道。這類信息的真實性一般較朦朧其特點是半公開性具有較大潛質。
　　(二)信息處理
　　在面對大量信息的情況下,一方面要盡量多搜集信息另-方而則要對信息進行加工在當前的條件下面對浩如煙海的信息采用傳統(tǒng)的手段整理和分析信息已經遠遠不夠了,必須采用先進的計算機手段,對大量的信息進行分析、整理和加工,使原始的信息.變成可用的信息$同時進-步要建立房地產信息庫,把零亂的信息.變成信息資源進一步把信息資源變成經濟資源使其在房地產中介業(yè)務中發(fā)揮應有的作用。
　　(三)驗證標的物的權屬
　　將成房(即已領取房屋產權證的單位產權、個人產權的房屋)作為交羈標的物的,中介人應向委托賣出方調取并查看產權證。如屬個人產權房屋,還需業(yè)主進行財產公證。在這一業(yè)務中,中介人一般需指導幫助委托人辦理離關公證手續(xù)。
　　將商品房作為交易標的物的,中介人應向委托開發(fā)商索取經市房屋管理機關核發(fā)的商品房預售批準書,了解商品房的性庚,商品房用途是住宅、商住兩用.壓是寫字樓。因為對不同性質、不同用途的商品房的銷售對象政府有不同的規(guī)定。
　　(四)簽署賣方(購方)委托中介協(xié)議
　　簽署賣方(購方)委托中介協(xié)議,是中介人利益自我保護的一種手段。協(xié)議條款明確標的物的座落、成交價格、中介服務費金額或比例、委任時限等。在答訂中介協(xié)議時,可以收取→定的保證金。保證金太高,委托方無力承擔,且會產生懷疑:太低.義不足以制約委托方。因此保證金的金額應因人事靈活處理。對大宗標的的中介,可以于濘服務費比例作為競爭手段,獲取少有中介資格。過約定時限未能成交.中介人應主動退還保證金。
　　(五)信息發(fā)布
　　信息發(fā)布-般可有陰種途徑選擇。一是通過廣告捉介工是通過親友介紹,三是上門服務,四是通過網絡媒體。
　　利用廣告、網絡等大眾傳播媒介,能大范圍、及時地傳播信息,且反饋也十分及時,便于中介人作出行情判斷。一般說來,一個熱門的信息廣告發(fā)播后一、二天,就會許多反饋信息,如來電來訪,詢問行惰。對此,應準備充分的人力、物力以接受大量的反饋信息,并判斷哪些客戶成交可能大,哪些成交可能小.哪些只是打聽消息,并不打算交易等。要善于發(fā)現(xiàn)目標,挖掘潛在目標。
　　(六)接待客戶
　　接待客戶的原則應是.對于來電來訪均要禮貌對待,約定踏勘物業(yè)和詳談的時間、地點,千萬不能失約。
　　此過程是中介能否成功的關鍵,要與客戶詳細討論物業(yè)情況發(fā)展前景、價格、付款方式,以及用何種貨幣支付，向客戶介紹交易手續(xù)如何進行,在何難處及如何解決;雙方要支付哪幾種稅、費等。其中較重要的問題是討論價格,大多數(shù)情況下,購賣雙方加上中介方共同參與,用同類物業(yè)的成交價比較。中介人應耐心分析、說服,以較后達成雙方都能接受的價格。
　　雙方初次見面時,中介方如節(jié)目主持人.應創(chuàng)造出→個輕松愉快的氛圍,漫談一些雙方均感興趣的話題,以調節(jié)、觀察雙方的心理。
　　(七)協(xié)助訂立購賣合同
　　當物業(yè)的賣方與購方經過中介人的辛勤勞動,就該物業(yè)的交易達成統(tǒng)一的認識.緊接著的工作就是訂立物業(yè)購賣合同。如果雙方當事人對于房產專業(yè)及法律知識欠缺,中介人應該提供有關房屋購信息收集是房地產中介業(yè)務的起點。為此.一方面應重視散布在各類報刊雜志、廣告、網上各房屋開發(fā)商提供的分類信息,通過剪報、下載或直接向對方索取資料。這類信息的特點是具有真實性、可賣、租賃的合同范本或政府的標準文件本,如果有必要,根據本交易標的物的特殊性,可建議購賣雙方在他本來礎上增加補充若干條款。整個過程中介人可自始至終參與,協(xié)調訂立合同條款。合同條款中如寫明小介方是誰,并載明中介訓金、支付方式等,三方同時簽署此購賣合同就兼有中介合同的性質。中介方和甲、乙雙方一樣守擁有一份合同E本,這是中介人中介行為的法律文書們
　　(八)收取部分中介服務傭金
　　由于中介雙方的房屋實實(或租賃)合同的簽訂.中介行為正式實施.中介人員應及時向委托方收取事先商定的部分傭金,委托人原則上應在上述房屋購賣合同后生效時,當即支付。
　　(九)督促幫助雙方履行合同
　　即要求房屋實出方按時清撒;提醒購進方按時按期付款。一般來說,房產購賣合同一經簽汀,中介服務即已完成。但為了促進交易順利完成.中介公司可本著誠信服務的精神,關注和幫助合同的履行。
　　（十）房屋交割和儀證領取
　　房屋交割和權證領取是購賣雙方當事人的較后一道程序也是中介人的較后一道服務業(yè)務。一般情況下房屋交割較領取房屋產權證在先由賣出方出具交付通知書.辦理人戶手續(xù),包括支付管理費、裝飾建筑垃圾運費、安裝防盜門費用等雜費。成房(私房)由雙方自行交割;商品房產權證手續(xù)在房屋交易所辦理。
　　領取產權通常需要一個月(私房)或六個月(商品房),需支付印花稅、權證費等。
　　(十一)中介服務費清算
　　按照房地產中介協(xié)議,完成中介任務以后,房地產中介企業(yè)應當接照中介協(xié)議的規(guī)定收取服務報酬。
　　為了加強對中介服務的監(jiān)督,恨據國家的財務會計有關規(guī)定,中介服務報酬應當通過銀行進行結算D為了加強對房地產中介組織的管理,規(guī)他房地產中介組織的行"為房地產中介服務人員應叫認真填寫房地嚴管理部門關于巾介細織的情況報表。
　　(十二)整理歸檔
　　將中介業(yè)務的意向書或書面委托協(xié)議、談判組要、房屋購賣(租賃)合同、交割孚續(xù)、領取產權證手續(xù)的紀錄等進行整理,接一案一袋的方式,妥善保管,便于今后重查。
　　(十三)其它 服務
　　在房地產中介過程中,還可能發(fā)生 業(yè)務,并可酌情向客戶收取 服務費。
　　1.成房測量估價因成房年代較久遠存在自然和人為損壞差異使用者的保養(yǎng)修繕差異,結構、地段、設計、占地面積等差異,而造成房屋的使用價值不等。因此,要由房地產交易所(具有政府頒發(fā)測估資質的交易所)進行測量,復核房屋建筑面積、占地面積、花園面積、房屋成新,并根據目前的同類房屋建筑價乘以成新率,得出該物業(yè)的重置價，其意義有二:一是防止越低價成交:二是作為征收超標準費的基礎價。
　　2.尋找退路
　　房此事務多產生于業(yè)主需分割財產或繼承遺產需將原有房屋賣出,但房屋有親友或租賃戶尚在居住,需將該房屋騰空時。這類房屋俗稱“實心房”。而用于解決安置的房源俗稱"退路房"。解決"退路房"的事務,往往可由中介人牽線搭橋,使好事成雙。
　　3.按揭貸款
　　房地產購進方由于財力所限,或另有商務所需.不愿或無力一次性支付價款,中介人可幫助 銀行接揭貸款手續(xù),使購進方能先使用后分期付款。按揭貸款-般只限于商品房。
　　4.房屋保險
　　因房地產交易過程所需時問長,期間的天災人禍發(fā)生虱說概率很小,惺不是沒有可能的。主日客戶要求,中介公司幫助 房屋保險。

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