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房地產(chǎn)估價規(guī)范條文說明(四)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1008 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

4 估價程序
4.0.1 規(guī)定房地產(chǎn)估價程序是為了實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的規(guī)范化,保證估價作業(yè)質(zhì)量。
本條規(guī)定了自接受估價委托至完成估價報告期間的工作程序,共分為明確估價基本事項、擬定估價作業(yè)方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、選定估價方法計算、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告、估價資料歸檔等8個步驟。至于目前有些在接受估價委托之前有估價項目立項,以及爭取估價業(yè)務(wù)、簽訂估價合同,在估價報告完成后進行估價結(jié)果確認(rèn)等程序未作統(tǒng)一規(guī)定。
4.0.2 本條所稱明確估價對象包括明確估價對象的物質(zhì)實體狀況和權(quán)益狀況。
估價對象的物質(zhì)實體狀況主要包括:土地面積、形狀、臨路狀態(tài)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況,建筑物面積、建筑結(jié)構(gòu)、平面布置、工程質(zhì)量、新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、樓層、朝向等。
估價對象的權(quán)益狀況主要包括:土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)年限,建筑物權(quán)屬,估價對象上設(shè)定的他項權(quán)利狀況等。
依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),有些估價對象不能用于某些估價目的,或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內(nèi)容,所以,估價對象及其范圍和內(nèi)容,既不能簡單地根據(jù)委托方的要求確定,也不能根據(jù)估價人員的主觀愿望隨意確定,而應(yīng)根據(jù)估價目的、依據(jù)法律、法規(guī)并征求委托方認(rèn)可后綜合確定。
4.0.3 確定擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法以及擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道時,可參照本規(guī)范第5章各估價方法中的有關(guān)規(guī)定。
4.0.4 本條規(guī)定了估價人員應(yīng)當(dāng)搜集的涉及估價的有關(guān)資料,這些資料是各種估價方法都需要用到的。另外有些資料是某種特定估價方法所需要的,可參見本規(guī)范第5章各估價方法中的具體規(guī)定。
在搜集實例資料時,應(yīng)考察它們是否受到不正常的或人為因素的影響。對于受到這些因素影響的實例資料,只有在能確定其受影響的程度并能進行修正的情況下才可被采用。
4.0.6 本條規(guī)定應(yīng)將涉及估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管,是為了方便今后的估價,有助于估價機構(gòu)和估價人員不斷在業(yè)務(wù)中提高估價水平,同時也有助于解決以后可能發(fā)生的估價業(yè)務(wù)糾紛,還有助于政府主管部門和行業(yè)學(xué)會、協(xié)會對估價機構(gòu)的資質(zhì)審查。本條雖然對估價資料的保存時間未作規(guī)定,但一般應(yīng)保存15年以上。

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