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房地產(chǎn)估價基本理論-程序(二)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 656 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
五、運用估價方法進(jìn)行估算并決定估價結(jié)果

(一)評估方法的選擇

在選擇評估方法時,主要依據(jù)如下兩方面情況:

1.各種估價方法的適用范圍。

2.估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

(二)運用估價方法進(jìn)行價格試算

依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果,還不足以令人信眼,因此,在估價作業(yè)上一般不作為較終估價結(jié)果。這種價格,稱為試算價格。關(guān)于試算價格的計算過程見相應(yīng)的估價方法章節(jié)。

(三)調(diào)整試算價格

運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的,即使是運用同一估價方法,因所依據(jù)的資料不同,也會得出不同的計算結(jié)果。因此,必須對試算價格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整,使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

1.調(diào)整試算價格的主要依據(jù)。試算價格之間所存在的差異,可能是因為所用的估價方法不同,也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此,調(diào)整試算價格主要應(yīng)考慮如下兩方面:

(l)資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會承認(rèn),所依據(jù)的資料不僅要全面,而且必須準(zhǔn)確。因此,在調(diào)整試算價格時,頭先應(yīng)當(dāng)對估算過程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時,不僅要分析資料的真實性,還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運用是否恰當(dāng),有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應(yīng)用是否恰當(dāng),價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?

(2)估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的,則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此,一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。

對于自用房地產(chǎn),一般應(yīng)以比準(zhǔn)價格(按市場比較法估算的)或積算價格(按成本法估算的)為依據(jù)進(jìn)行價格調(diào)整,并作為決定較終估價額的依據(jù)。

對于收益房地產(chǎn),一般以收益價格為主來調(diào)整,但因為在估算收益價格時,即使能夠正確把握純收益,也會因為在資本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價格出現(xiàn)較大誤差,因此,對于收益房地產(chǎn),還必須較多地斟酌比準(zhǔn)價格或積算價格來進(jìn)行調(diào)整,并以此作為決定較終估價額的基本依據(jù)。

2.調(diào)整試算價格的主要方法。調(diào)整試算價格的方法主要有三種,

(四)較終估價額的決定

在如何決定較終估價結(jié)果上,有兩種不盡相同的的意見:

1.以調(diào)整得出的較終估算結(jié)果為主要依據(jù)。

2.以估價人員的經(jīng)驗為主,參考估算結(jié)果。

我們認(rèn)為種意見更為合理,應(yīng)作為決定較終估價結(jié)果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動,有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗來決定較終估價額。較終估價額的決定是整個估價作業(yè)的較關(guān)鍵步驟,一般應(yīng)由幾位 的估價師共同研究拍板。

六、撰寫估價報告

估價報告是記述評估成果的文件,為了保證其質(zhì)量,在撰寫時要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據(jù)的原則。

(一)估價報告書的形式

估價報告書有定型式(或稱表格式)、自由式與混合式三種,可根據(jù)評估活動的具體情況靈活選用。

1.定型式估價報告書。又稱封閉式估價報告書,是固定格式、固定內(nèi)容,估價人員必須按要求填寫,不得隨意增減。其優(yōu)點是一般事項反映全面,填寫省時省力;缺點是不能根據(jù)估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產(chǎn),制作相應(yīng)的定型式估價報告書,則可以在一定程度上彌補(bǔ)這一缺點。

2.自由式估價報告書。又稱開放式估價報告書,是由估價人員根據(jù)評估對象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。其優(yōu)缺點與定型式估價報告書恰好相反。

3.混合式估價報告書。混合式估價報告書是兼取前兩種報告書的形式,既有自由式部分,又有定型式部分的估價報告書。

(二)估價報告書的組成

一份完整的估價報告書通常由下述六個部分組成:

1.封面(寫明報告名稱)。

2.目錄。

3.致委托者函。

4.估價結(jié)果報告。

5.估價分析報告(即技術(shù)報告)。

6.有關(guān)附件。

(三)估價報告書的內(nèi)容

在估價報告書中至少要記載下列事項:

1.委托估價者名稱。

2.受理估價者名稱。

3.估價對象概況。包括估價對象的實體狀況與權(quán)利狀況。

4.估價目的。在報告書的相應(yīng)地方,應(yīng)同時說明根據(jù)此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。

5.估價時點。

6.估價作業(yè)日期。

7.評估依據(jù)。

8.估價采用的方法、技術(shù)路線和測算過程。

9.估價結(jié)論。即較終估價額。

10.決定估價額的理由。

11.估價前提及估價結(jié)果的使用范圍。

12.估價人員情況。應(yīng)說明估價人員與評估對象有無利害關(guān)系。

13.附屬資料。如評估對象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等。

上述六個基本估價步驟具有明顯的階段性。明確估價的基本事項與擬定估價作業(yè)計劃,屬于估價的準(zhǔn)備階段;實地勘察、搜集與分析相關(guān)資料、運用估價方法估算并決定估價權(quán),同于估價的實施階段;撰寫估價報告則屬于估價的結(jié)束階段。上述三個階段、六個步驟反映了估價的主要過程。不同論著在介紹估價程序時往往存在著某些差異,但異點不是發(fā)議在上述六個基本步驟上,而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此,估價的基本程序是相同的?!    ?


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