（一）評估方法的選擇

在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況：

1．各種估價方法的適用范圍。

2．估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

（二）運用估價方法進(jìn)行價格試算

依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信眼，因此，在估價作業(yè)上一般不作為較終估價結(jié)果。這種價格，稱為試算價格。關(guān)于試算價格的計算過程見相應(yīng)的估價方法章節(jié)。

（三）調(diào)整試算價格

運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結(jié)果。因此，必須對試算價格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

1．調(diào)整試算價格的主要依據(jù)。試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價格主要應(yīng)考慮如下兩方面：

（l）資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會承認(rèn)，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價格時，頭先應(yīng)當(dāng)對估算過程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?

（2）估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。

對于自用房地產(chǎn)，一般應(yīng)以比準(zhǔn)價格（按市場比較法估算的）或積算價格（按成本法估算的）為依據(jù)進(jìn)行價格調(diào)整，并作為決定較終估價額的依據(jù)。

對于收益房地產(chǎn)，一般以收益價格為主來調(diào)整，但因為在估算收益價格時，即使能夠正確把握純收益，也會因為在資本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價格出現(xiàn)較大誤差，因此，對于收益房地產(chǎn)，還必須較多地斟酌比準(zhǔn)價格或積算價格來進(jìn)行調(diào)整，并以此作為決定較終估價額的基本依據(jù)。

2．調(diào)整試算價格的主要方法。調(diào)整試算價格的方法主要有三種，

（四）較終估價額的決定

在如何決定較終估價結(jié)果上，有兩種不盡相同的的意見：

1．以調(diào)整得出的較終估算結(jié)果為主要依據(jù)。

2．以估價人員的經(jīng)驗為主，參考估算結(jié)果。

我們認(rèn)為種意見更為合理，應(yīng)作為決定較終估價結(jié)果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動，有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗來決定較終估價額。較終估價額的決定是整個估價作業(yè)的較關(guān)鍵步驟，一般應(yīng)由幾位 的估價師共同研究拍板。

六、撰寫估價報告

估價報告是記述評估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫時要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據(jù)的原則。

（一）估價報告書的形式

估價報告書有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可根據(jù)評估活動的具體情況靈活選用。

1．定型式估價報告書。又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優(yōu)點是一般事項反映全面，填寫省時省力；缺點是不能根據(jù)估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價報告書，則可以在一定程度上彌補(bǔ)這一缺點。

2．自由式估價報告書。又稱開放式估價報告書，是由估價人員根據(jù)評估對象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。其優(yōu)缺點與定型式估價報告書恰好相反。

3．混合式估價報告書。混合式估價報告書是兼取前兩種報告書的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估價報告書。

（二）估價報告書的組成

一份完整的估價報告書通常由下述六個部分組成：

1．封面（寫明報告名稱）。

2．目錄。

3．致委托者函。

4．估價結(jié)果報告。

5．估價分析報告（即技術(shù)報告）。

6．有關(guān)附件。

（三）估價報告書的內(nèi)容

在估價報告書中至少要記載下列事項：

1．委托估價者名稱。

2．受理估價者名稱。

3．估價對象概況。包括估價對象的實體狀況與權(quán)利狀況。

4．估價目的。在報告書的相應(yīng)地方，應(yīng)同時說明根據(jù)此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。

5．估價時點。

6．估價作業(yè)日期。

7．評估依據(jù)。

8．估價采用的方法、技術(shù)路線和測算過程。

9．估價結(jié)論。即較終估價額。

10．決定估價額的理由。

11．估價前提及估價結(jié)果的使用范圍。

12．估價人員情況。應(yīng)說明估價人員與評估對象有無利害關(guān)系。

13．附屬資料。如評估對象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價人員和估價機(jī)構(gòu)的資格證明等。

上述六個基本估價步驟具有明顯的階段性。明確估價的基本事項與擬定估價作業(yè)計劃，屬于估價的準(zhǔn)備階段；實地勘察、搜集與分析相關(guān)資料、運用估價方法估算并決定估價權(quán)，同于估價的實施階段；撰寫估價報告則屬于估價的結(jié)束階段。上述三個階段、六個步驟反映了估價的主要過程。不同論著在介紹估價程序時往往存在著某些差異，但異點不是發(fā)議在上述六個基本步驟上，而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此，估價的基本程序是相同的?！　　　　?