隨著銀行業(yè)務的不斷拓展，以房地產為主的信貸業(yè)務也不斷加強、不斷深入，形式也越來越多樣化，從房地產的抵押貸款，到二級市場的個人購房按揭，再到三級市場的二手樓按揭，層出不窮，花樣不斷，以求適應市場的需要，適應廣大消費者的需求，激活房地產市場，刺激經濟的發(fā)展。而在這些目的下的房地產評估，二手樓按揭的房地產價格評估有其特性：房地產的評估價格與二手樓的成交價格幾乎是在同一時點對房地產價值的反映。這樣評估價格與成交價格就有了相互比較。因此在我們做出的二手樓按揭的評估報告中，常常會遇到從銀行、客戶、中介機構等提出的這樣的問題：為什么報告中的評估價格與二手樓實際的成交價格往往不相同？要么是評估價格高于成交價格，要么是成交價格高于評估價格，到底哪一個價格是合理的，哪一個價格更符合實際情況呢？應如何看待二手樓按揭的評估價格呢？

　　要回答這些問題，我們頭先應從房地產的理論價格、成交價格及評估價格這三個概念談起。

　　房地產的理論價格是指將該房地產放到合理的市場上進行交易時，它應該而且能夠實現的價格，實際上就是理想的公平市價。嚴格地說，它是在一定的經濟學假設條件下的房地產價格。這些假設條件歸納起來有：①房地產交易有公開的市場；②交易對象具備市場性質；③交易雙方均具充分信息；④交易雙方不受任何壓力；⑤交易雙方均是理性的經濟行為；⑥有適當的期間完成交易；⑦有正常合理的付款方式。

　　房地產的成交價格是房地產交易雙方的實際成交價格。它是已經完成了的事實，是在具體的市場交易情況下，交易雙方經過反復的談判過程形成的，這種價格通常由于現實中許多復雜因素而顯得不可捉摸。實際交易中，即使排除了特殊的交易情況，交易雙方也很難滿足經濟學中較基本的兩個假設：交易雙方均屬理性經濟人和交易信息對交易雙方都是對稱的。例如一樁房地產交易，賣者和購者的交易過程如下：

　　賣者和購者對價格的期望顯然不同，賣者的期望界于80萬元和60萬元之間，購者的期望界于75萬元和55萬元之間，那么，可能的交易區(qū)間就是60萬元—75萬元，即較后成交的價格必然落入這一個范圍，至于是72萬元還是68萬元較后成交，則取決于時間、供求關系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質的不同和對交易信息掌握的程度，也有一個復雜的心理、談判藝術過程。

　　評估價格則是估價人員根據科學的估價原則，按照嚴格的估價程序，在對當時當地房地產市場各種信息的總體把握基礎上，對房地產客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。它是模擬市場的價格形成過程、運用房地產估價的理論、方法、技巧將房地產理論價格顯現出來，是科學、藝術和經驗的結合。因此，評估價格(結果)往往受估價者的經驗、知識和所掌握信息(資料)的程度與運用信息(資料)能力等諸方面的影響。

　　理論價格、成交價格和評估價格盡管不同，但三者之間存在著本質的聯系：

　　成交價格和評估價格都繞著理論價格波動，波動的幅度時大時小，但一般不會有太大的距離。究其原因，我們認為，理論價格是理想市場狀態(tài)下房地產的價值，成交價格和評估價格則是房地產價值的不同表現形式，它們之間的關系相當于商品價值與價格的關系，而價格總是圍繞價值上下波動是價值規(guī)律的外在表現。由上圖還可以看出，評估價格曲線與成交價格曲線也有交點，并且當這個交點沒有落在理論價格曲線上時，說明評估價格與成交價格也有相同的時候，但這不是就說明評估價格是較合理、真實、較符合實際情況的評估價格。因此，我們看待評估價格是否真實、合理，不一定就是看評估價格與成交價格是否相同。只有評估價格曲線與理論價格曲線的交點即評估價格與理論價格一致時，才是較合理、較真實、較符合實際情況的評估價格，是我們每個評估人員共同追求的理想目標。要達到這樣的目標，需要我們評估人員加強自身的專業(yè)素質學習和訓練，努力提高業(yè)務水平，評估物業(yè)時，盡可能多的搜集和掌握與物業(yè)有關的信息(資料)，并提高運用信息(資料)的能力，使評估價格更接近理論價格，保證評估價格的科學性和權威性，同時，要科學地正確地認識評估價格、成交價格和理論價格的關系，耐心地向客戶作出解釋和咨詢，進一步完善中介機構的服務職能。

來源：威海房地產網

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