保障房的重要形式既然是棚戶區(qū)危陋房改造，那么所謂的保障房用地供應占比70%之說，實際就是保障房土地供應大量的是依靠所謂的舊城改造騰退土地。商品房配建一般不過是5%的廉租房，很多地區(qū)估計要取消經(jīng)適房，把商品房小區(qū)中配建10%的公租房。

    　這兩類保障房形式，哪一個會導致商品房價的大跌？對于未來的樓市走向，短暫壓抑后的高速上漲才是我們要警惕的。

   　 我們的房地產(chǎn)市場化不過走了11年的路，每年依靠商品房300—500萬套，將潛在需求完全滿足，也是不理性的思維。循序漸進的解決產(chǎn)權(quán)住房問題，這一過程至少還有50年要走。我們只有寄望于住房消費理念的徹底轉(zhuǎn)變。否則，千軍萬馬擠產(chǎn)權(quán)房的局面不改觀，加上土地新增供應的困局，基本會把房價推至更高。

   　 保持現(xiàn)在的不合理消費方式，房價上天是不可避免的。

   　 我們知道供應，但是我們的專業(yè)人士也看不懂需求到底有多大。但是，既然棚戶區(qū)和危陋房舊城改造和城中村改造在18億畝紅線瀕臨突破的局面下成為必然的也是先進的土地供應方式，那么拆遷安置方式，成為保障房建設較主要的方面，這也是合理的，改善居民和農(nóng)民的居住不可能不算保障房建設。

    　給市場留下的保障房供應空間，就只剩下了公租廉租，至于限價房經(jīng)適房，土地供應不能指望耕地的轉(zhuǎn)化，僅僅土地價格一項的增長，限價和廉租與商品房的價格差異就會越來越縮小。限價和經(jīng)適房，與中低收入人群的收入水平差距越來越大。這兩種保障房不過是限價商品房而已。

    　拆遷成本的高昂決定了保障房的建設成本，這已經(jīng)是不爭的事實了。即使是實現(xiàn)公租房的供應，地方把責任推給商業(yè)開發(fā)也是極為無奈的選擇。

    　物業(yè)稅與房產(chǎn)稅，不論如何叫法，我們都歸之于為持有稅種。美其名曰抑制炒房，實際不過是為稅而稅。財政稅收無疑是大財政體制下中國的問題。過度管理和調(diào)控，需要的是大量的人力物力，這也是我們強力入世貿(mào)所要解決的問題。中國市場化走了30年，但是經(jīng)濟發(fā)展緊隨著的是體制改革的嚴重滯后。
    　數(shù)據(jù)顯示：２００９年１至１２月累計，全國財政支出執(zhí)行初步統(tǒng)計數(shù)為７５８７４億元，比上年增加１３２８１億元，增長２１﹒２％，分地方看，財政支出４３９０１億元，其中，本級支出１５２８０億元，同比增長１４﹒５％，對地方稅收返還和轉(zhuǎn)移支付支出２８６２１億元，同比增長２９﹒８％。地方財政用稅收返還和轉(zhuǎn)移支付資金以及地方本級收入安排的地方本級支出６０５９４億元，同比增長２３％。地方財政結(jié)轉(zhuǎn)下年支出２６０８億元。

   　 我們不得不再一次拿出09年的土地出讓收支的指標來說明什么是土地財政：財政部數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓收入為14239.7億元，比上年增長43.2%。

    　2009年，從土地出讓收入中計提的國有土地收益基金收入440.63億元，比上年增長42.6%；計提的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入143億元，比上年增長13.4%；市縣人民政府繳納的新增建設用地土地有償使用費923.11億元（其中，上繳財政274.94億元，上繳省級財政648.17億元），比上年增長44.5%；國有土地使用權(quán)出讓金收入12732.96億元，比上年增長43.5%。

    　2009年，全國土地出讓支出總額為12327.1億元，比上年增長28.9%。全國土地出讓收支結(jié)余1912.6億元，按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下年繼續(xù)使用。

    　那么我們看看地方和政府在所謂土地財政上的真實收益才有多少空間？土地收支結(jié)余，也并非是全部被政府花掉。

  　  為什么土地財政已經(jīng)越來越無上升的空間？實際很簡單，土地財政原來所依賴的是低價征用，不論是以拆遷的方式，還是直接征用原有耕地，較初的征用條件都很低。地方政府依靠的是超低價征地和低水平安置的拆遷，達到了土地財政的化。但是，18.26億畝耕地是07年的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領域（包括保障房用地）所供應的土地，已經(jīng)不可能是耕地轉(zhuǎn)為建設用地了。地方土地財政，只剩下拆遷安置騰退解決商品房和保障房用地的供應。

    　高價征地，只有土地天價，才能保證一級開發(fā)的大量投入回收。然而，改變招拍掛出讓的方式，地方政府在土地一級開發(fā)方面的投入將大大縮減。

    　既然土地財政是不存在的，那么，加上已經(jīng)無地可售的局面，物業(yè)稅或者房產(chǎn)稅的征收也就順理成章。以抑制高房價的名義堂而皇之的開征物業(yè)房產(chǎn)稅，也就成為某些地方政府，尤其是一線城市政府的頭選。

    　物業(yè)房產(chǎn)稅，只是為稅而涉稅。加大的持有成本不論你如何解決，都會較終轉(zhuǎn)嫁到房屋的較終產(chǎn)權(quán)人。

    　那么，保障房一定是助推商品房價上漲的因素，這是不可避免的趨勢了。而物業(yè)或者房產(chǎn)稅的開征，也不過是增加稅源的考慮，財政壓力下，開征即使沒有法理依據(jù)，也是必然要強力推行的。只是，善良的人們千萬不要與房價大跌去掛鉤。

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