半夜排隊(duì)，夫妻購賣，父子交易，打擊樓市投機(jī)衍生了“經(jīng)轉(zhuǎn)商”這場雙軌之間的套利狂潮。

　　“五一”節(jié)過后，除了周末，許杰沒有一覺能睡到凌晨5點(diǎn)之后。

　　這位北京方圓置業(yè)顧問，現(xiàn)在必須在每天天亮前后趕到東四環(huán)附近的六里屯華陽家園，加入一條看不到頭的人龍，任務(wù)只有一個(gè)——代客交稅。

　　許杰的客戶是一場始于4月底的房產(chǎn)狂潮的卷入者，他們是經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)商品房(下稱“經(jīng)轉(zhuǎn)商”)的交易方。交易的相關(guān)稅收繳納由作為中介的許杰 ，他只好每天凌晨趕往設(shè)在華陽家園的朝陽區(qū)地稅局二稅務(wù)所“上班”。

　　這一切緣于4月26日。住建部在這天發(fā)出通知，經(jīng)適房在取得完全產(chǎn)權(quán)前，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。除非將經(jīng)適房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩?，條件是先住滿5年，再進(jìn)行更名交易，補(bǔ)交契稅和土地出讓款。

　　對經(jīng)適房未來可能無法交易的恐慌引發(fā)了“經(jīng)轉(zhuǎn)商”集中交易的狂潮。

　　這股風(fēng)潮來得如此猛烈，以至于許杰每天即使5點(diǎn)起床，也只能拿到60多號。早在他每晚睡下時(shí)，不少人已經(jīng)在半夜12點(diǎn)在六里屯排隊(duì)了，“他們很多是號販子，我干不過他們”。許杰揉揉黑眼圈說。

　　排隊(duì)人太多，稅局每天發(fā)放450個(gè)號仍一號難求，許杰能排上已屬幸運(yùn)，一般人也辦不完網(wǎng)簽和契稅繳納。許杰趁排隊(duì)之機(jī)發(fā)展了不少新客戶。

　　5月1日前，北京朝陽區(qū)和豐臺區(qū)還允許同名產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，即經(jīng)適房住戶可以自己購下房子，變成業(yè)主。但5月1日后，則需要異名交易，即實(shí)施二手房網(wǎng)上交易，需要更換名字。

　　于是，大量的家庭里開始上演左右手游戲——丈夫賣給妻子，老子賣給兒子，姐姐賣給弟弟……而有觀察人士擔(dān)心，這些游戲，正在為一輪巨大的財(cái)產(chǎn)權(quán)糾紛潮埋下伏筆。

　　半夜排隊(duì)為網(wǎng)簽

　　北京朝陽區(qū)房屋登記發(fā)證大廳，兩位咨詢員嗓子都快啞了。

　　五一之后，每天從早上9點(diǎn)開始，大廳里便人滿為患，排隊(duì)咨詢經(jīng)轉(zhuǎn)商的人蜂擁而來。

　　“寫誰的名字，這是你們自己的事，財(cái)產(chǎn)權(quán)怎么變動，你們自己商量好，這不歸我們管?！泵鎸κ辛呱婕案淖稍儐栴}，咨詢員像一臺錄音機(jī)似地反復(fù)解釋。

　　按照新政，經(jīng)適房目前不允許出租，未來可能面臨無法交易轉(zhuǎn)為商品房，搞不好可能要被收回。于是，一邊是恐慌性的咨詢?nèi)顺?，一邊是大逃亡似的“?jīng)轉(zhuǎn)商”狂潮，經(jīng)適房住戶們都搶著涌向交易窗口。

　　“大家都擔(dān)心政策多變?！痹S杰說。而政策也確實(shí)變幻莫測，每一變都牽涉真金白銀。

　　5月1日之前，在朝陽、豐臺兩區(qū)，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”可以同名轉(zhuǎn)讓，只需補(bǔ)交地款，無需繳納契稅；5月1日之后，突然變成必須異名轉(zhuǎn)讓，除了補(bǔ)地款，還要繳契稅。有先知先覺者在4月的較后幾天就嗅到風(fēng)聲，4月28日在昌平區(qū)便爆發(fā)了排隊(duì)集中經(jīng)轉(zhuǎn)商的浪潮，這些人都成功地省下了契稅。

　　比如朝陽區(qū)的經(jīng)適房小區(qū)百環(huán)家園，當(dāng)初出售是每平方米4500元，每平方米需繳納土地款600多元，契稅則是140平方米以下繳納總房款的1.5%，140平方米以上的為3%。以150平方米為例，需要繳納的契稅在2.7萬元左右。

　　而更多的未住滿5年，尚未等到交易時(shí)間的經(jīng)適房業(yè)主，則更為緊張。

　　經(jīng)適房小區(qū)回龍觀的業(yè)主陳軍(化名)，是海淀區(qū)某大學(xué)副教授，學(xué)校本來預(yù)計(jì)在清河附近要蓋新的校區(qū)，可能有新的內(nèi)部房改房或者保障性住房推出，但是新政的出臺讓他進(jìn)退兩難。

　　“這意味著，如果轉(zhuǎn)了住房性質(zhì)，將可能拿不到未來新蓋的房子。如果不轉(zhuǎn)，則未來要改善住房的話，成本更大?！标愜娬f。

　　回龍觀經(jīng)適房較初銷售時(shí)，超出標(biāo)準(zhǔn)部分補(bǔ)交的土地款是原房價(jià)的10%，但是補(bǔ)的每平方米只有260多元。而現(xiàn)在按照政府基準(zhǔn)價(jià)，回龍觀經(jīng)適房每平方米的土地出讓款為362.1、391.7元，比原先提高。由于目前周邊的商品房市場價(jià)已達(dá)到2萬多元一平方米，因此未來“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的土地出讓金繳納數(shù)還會提高。

　　雙軌間的10倍暴利

　　“這次‘經(jīng)轉(zhuǎn)商’，屬于二手房交易，即使在一個(gè)家庭里進(jìn)行異名交易，比如夫賣給妻，或妻賣給夫，一律視為家庭新購一套商品房。”北京朝陽區(qū)建委一位官員解釋說。

　　而如果夫妻兩人雙方各有經(jīng)適房，要相互轉(zhuǎn)，則不可能，因?yàn)檫@意味著一個(gè)家庭新購了兩套住房，目前北京政策不允許，“除非你離婚吧”。這位人士說。

　　根據(jù)北京市政府4月30日出臺的“十一條”，同一家庭只能在本市新購購一套商品住房。如果夫妻雙方已各自有房，更名網(wǎng)簽一套經(jīng)適房為商品房后，盡管是一家之內(nèi)的購賣，仍屬于新購一套住房，短期內(nèi)將無法再購新的其他房屋。

　　北京房地產(chǎn)市場的需求無疑受到影響。但新政是否增加二手房市場供應(yīng)，進(jìn)而影響整個(gè)樓市，則仍無定論。

　　“實(shí)施異名交易的結(jié)果是，政府能名正言順地收獲更多的契稅和土地收入，政府才是的贏家?！北本┦蟹繀f(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水評價(jià)說，由于近期的房地產(chǎn)調(diào)控，北京市的土地出讓收益不大，而“經(jīng)轉(zhuǎn)商”則帶來了一大筆巨財(cái)。

　　北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉則有不同看法。他認(rèn)為，政府在辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”過程中，都是按照地區(qū)的較低指導(dǎo)價(jià)來繳納土地出讓金的，比如天通苑的較低指導(dǎo)價(jià)是3621元，而周邊商品房價(jià)已過萬?！八詰?yīng)該是政府減少了很多稅收，而不是增加了。”

　　不過，幅度更驚人的獲益者，看來還是在政策與市場的雙軌間套利的經(jīng)轉(zhuǎn)商業(yè)主。

　　比如天通苑，5年前購購的150平方米經(jīng)適房，即便現(xiàn)在補(bǔ)交款項(xiàng)，所有成本加在一起也不過50萬，而現(xiàn)在同地段同樣面積的房子，市場商品房價(jià)是250萬左右，5年之內(nèi)凈賺4倍收益。

　　大興西紅門，2005年出售時(shí)才2000多元/平方米，現(xiàn)在即使補(bǔ)交土地款，去掉過去的費(fèi)用，考慮到該地段目前房價(jià)已超過2萬，升值也在10倍以上。

　　即將到來的財(cái)產(chǎn)糾紛潮？

　　“經(jīng)轉(zhuǎn)商”也衍生出新的難題。

　　“因?yàn)榻?jīng)適房一直是禁止出租的，但很多住戶實(shí)際上在出租，轉(zhuǎn)變住房性質(zhì)后，仍然改變不了房地產(chǎn)供求關(guān)系?！鳖^都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張躍慶說。

　　而北京市房協(xié)住宅學(xué)術(shù)委員會委員蔡金水則擔(dān)心起經(jīng)轉(zhuǎn)商交易所產(chǎn)生的隱患來，“未來財(cái)產(chǎn)分割會出現(xiàn)巨大糾紛潮”。他說。

　　比如一套經(jīng)適房婚前為一方所有，結(jié)婚后經(jīng)過財(cái)產(chǎn)公證仍是一方所有。但改變經(jīng)適房性質(zhì)后，通過異名交易，該房產(chǎn)變?yōu)榉驄D共同所有。

　　此外有的無配偶無子女的，異名交易給父母，則出現(xiàn)未來與父母的財(cái)產(chǎn)分割，以及與其他父母子女的房產(chǎn)糾紛問題。

　　另有夫妻分別有一套經(jīng)適房的(購后結(jié)婚)，分別以對方名字更名交易，則可能出現(xiàn)1個(gè)家庭一次購購2套住房的政策禁區(qū)。如果只交易一套也有問題，因?yàn)橥粋€(gè)人如果有一個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，則經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該被政府回購。

　　此外，如果夫婦將經(jīng)適房轉(zhuǎn)給子女，則可能出現(xiàn)子女無資格購購保障性住房的問題，如果其已經(jīng)有經(jīng)濟(jì)適用房，則可能要被政府回購。

　　“現(xiàn)在光是天通苑和回龍觀地區(qū)的經(jīng)適房居住者就有80萬，預(yù)計(jì)有30多萬業(yè)主，其中80%的業(yè)主面臨異名交易后未來的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移分割各種稅收新問題。”蔡金水說，“如果轉(zhuǎn)給父母，則涉及到未來遺產(chǎn)稅的繳納問題，如果轉(zhuǎn)給子女，子女間為財(cái)產(chǎn)權(quán)會有爭奪糾紛，即使一個(gè)子女，多套房會繳納物業(yè)稅。未來這一輪潛在的財(cái)產(chǎn)糾紛潮的規(guī)模將不容忽視?！?/P>

　　“國家政策的目的就是應(yīng)該增加炒房的成本，以及享有多套經(jīng)濟(jì)適用房的成本。夫婦分別有1套經(jīng)濟(jì)適用房，可以選擇不交易，但是未來不能出租，要轉(zhuǎn)性質(zhì)需要補(bǔ)交更多的土地出讓金?！北本┚┰蓭熓聞?wù)所梁炎廷說。

　　針對以上現(xiàn)象，瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)記者就海南目前的套利情況進(jìn)行了一番調(diào)查，多加中介機(jī)構(gòu)以及多家銀行職員均表示，尚未發(fā)現(xiàn)此類需求客戶。

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