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鐘偉:房地產(chǎn)發(fā)展過程中的確定性與不確定性

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 817 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  我們評估現(xiàn)在及未來的房地產(chǎn)行業(yè),需要評估宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)行業(yè)本身面臨的確定性和不確定性。我們頭先來看國際經(jīng)濟及國內經(jīng)濟什么是確定的和不確定的。

  ,我們可以確定的是,美國經(jīng)濟較壞的時候已經(jīng)過去,不確定的是我們不知道他的復蘇進程是不是足夠好?,F(xiàn)在看來復蘇進程非常緩慢而微弱;,中國經(jīng)濟“V型”復蘇是確定的,對中國未來兩年宏觀經(jīng)濟的任何悲觀,我都是不贊同的,但不確定性是我們并不清楚在未來6個季度對中國經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟的樂觀能夠持續(xù)多久;第三,對于房地產(chǎn)行業(yè),我們確定知道的是這個行業(yè)的市場化程度在降低,不確定的是這個行業(yè)在六個季度之后會達到怎樣的狀態(tài),我們確定的是由于對于中國經(jīng)濟未來宏觀經(jīng)濟走勢沒有一致的看法,所以政府暫時不會出手調控房地產(chǎn)行業(yè)。

  對世界經(jīng)濟的看法。我個人傾向于不用太悲觀,對美國經(jīng)濟而言,不太可能出現(xiàn)比今年上半年更糟糕的情況。第四季度或者明年季度美國將擺脫零增長。隨之歐洲、日本也會復蘇??雌饋砣蚪?jīng)濟較壞的時候已經(jīng)過去了。同時也提醒大家一下,根本不存在所謂次貸危機波。既然這樣的話,我們對外部經(jīng)濟環(huán)境做一個初步判斷,整個國際經(jīng)濟由于次貸危機帶來的沖擊基本上接近消化,至少在金融層面接近消化,但是對實體經(jīng)濟還會有一個很漫長的調整過程。并不僅取決于金融部門的努力,還取決于我們在技術層面有沒有創(chuàng)新,取決于有沒有新的產(chǎn)業(yè)集群的出現(xiàn),因此對國際經(jīng)濟而言,病危狀態(tài)已經(jīng)過去了,我們正在復蘇,什么時候能夠康復出院,不知道。

  關于中國經(jīng)濟。3月份我們討論中國宏觀經(jīng)濟的時候,幾乎所有學者都是悲觀,只有少量學者樂觀,到現(xiàn)在為止,仍然有很多悲觀看法。但我們原來預計全年四個季度增長,現(xiàn)在得調整一下,一季度GDP增長是6%,二季度是8%,三季度可能超過9%,四季度將超過10%。

  四個季度增長當中來自投資增速的貢獻是巨大的,投資增速30%,消費增速大概15%,這都是較高的。過去六個月,鋼鐵、有色金屬消耗量比01年以來任何年份同一時期都要高。所以中國經(jīng)濟所鋪的攤子是非常大的。在沒有發(fā)生次貸危機的中國,看四萬億大概占我們08年GDP大概12%、13%。在發(fā)生次貸危機的美國,有小布什、奧巴馬兩任刺激計劃,加起來不到GDP的10%,整個歐洲對經(jīng)濟刺激計劃加起來不到5%,中國雖然沒有發(fā)生次貸危機,但是幾乎采取了全球較猛烈的刺激手段。如果你糾纏于經(jīng)濟結構有沒有問題、企業(yè)效益有沒有好轉、居民收入有沒有增加等等,那么你太高估GDP增速這個指標了。通貨膨脹今年全年都不存在,是通貨緊縮,我們較樂觀估計CPI到今年年底才略微回到0以上水平,而PPI全年都是負的。2010年中國的通貨膨脹仍然幾乎不存在。明年主要是糧食或者農(nóng)產(chǎn)品價格上漲帶來CPI價格上漲。原來的翹尾因素是因為今年全年CPI都是負的,所以同比之下,明年自然有增加。翹尾因素加上新增因素,使2010年CPI大概在3%-5%之間??傮w來講2010年中國經(jīng)濟是高增長,低通脹。

  但并不足以說明問題,我們仍然對中國經(jīng)濟復蘇有更多的懷疑,所以我才認為,央行7月份貨幣政策微調是完全必要的,但已經(jīng)為時過晚。92、93年我們M2增長、信貸增長同比增長30%,一直到97年信貸增長才勉強回到20%增長。今年信貸增長是28%。我不相信我們在2010年、2011年會對信貸規(guī)模有一個非常好的收縮。因為今年已經(jīng)投出去,全年可能有9-10萬億,明年無論怎樣都會增長15%-20%,所以明年信貸增長大概11-12萬億,后年仍然增長,所以信貸壓縮起來不是那么容易,除非政府可以承受在08年第四季度及09年政府主導投資項目的爛尾,否則信貸增長將要持續(xù)下去。由于這些因素,我們認為中國經(jīng)濟由于次貸危機,回到一個鋪攤子粗放式增長道路上,就速度來看沒有任何問題。

  總結我們對中國宏觀經(jīng)濟的看法,從速度、規(guī)??礇]有問題。這就是宏觀經(jīng)濟的特點,今年保八,明年超九;今年通縮,明年溫和的通脹。但目前的宏觀經(jīng)濟陷入保增長和防泡沫的翹翹板選擇當中,因此現(xiàn)在是保增長,不是防泡沫。所以開發(fā)商應該慶幸政府暫時還沒有收拾房地產(chǎn)。政府對于宏觀經(jīng)濟還沒有一個好的共識,這恰恰是房地產(chǎn)業(yè)的機會。

  較后,關于房地產(chǎn)行業(yè)。我們能夠看到的確定性是銷售在增快,不確定性是價格過快上漲一級行業(yè)調整不夠。我們回顧已經(jīng)過去的三個季度。在三、四月份的時候,房地產(chǎn)企業(yè)也都仍然非常悲觀。樂觀的情緒從什么時候出現(xiàn)?從房地產(chǎn)行業(yè)的投資來看,樂觀情緒大概是今年6月份出現(xiàn)。因為今年1-5月份房地產(chǎn)行業(yè)投資增速僅僅只有6.8% ,而1-6月份房地產(chǎn)行業(yè)投資增速將近10%,6月份一個月房地產(chǎn)行業(yè)新增投資大概4600億,從鈔票投票行為來看,大多數(shù)企業(yè)都是從6月份開始才看好這個市場。目前這個市場特點是什么呢?,銷售節(jié)奏非??臁T?8年11月份的時候,我們的存貨是24個月,目前估計的存貨從全國來看大概已經(jīng)不足9個月,庫存已經(jīng)消化完畢。

  ,一線城市價格上漲,銷售加快,正在向二線城市傳導蔓延。由剛性需求帶動的房地產(chǎn)行業(yè)復蘇正在向由剛性需求、投資需求共同推進的房地產(chǎn)復蘇擴散。我不認為70個大中城市房價有顯著增長,但是14個副省級城市的房價在今年上半年至少上漲20%。

  第三個,房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積跟金額大幅度增長的同時,新開工不足。我們的銷售面積上半年增長25%,銷售金額增長45%左右,但我們目前新開工和房地產(chǎn)投資的增速實際上是不足的,我們可以清楚看到從現(xiàn)在到明年上半年,市場將處于一個更加供不應求的狀態(tài),這是我們目前對房地產(chǎn)行業(yè)特點的介紹。

  這個行業(yè)的確定性在哪里?我們確定的是,這個行業(yè)的復蘇是一個無準備的復蘇,它的不確定性是這個行業(yè)的復蘇帶來一個有征兆的泡沫。所謂無準備的復蘇,也就是雖然銷售節(jié)奏在加快,但是房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有從這一輪復蘇中賺到令他們滿意的利潤,因為他們自己手里存糧不多。有征兆的泡沫是什么呢?這個行業(yè)本來應該調整,但是沒有調整,行業(yè)調整并沒有到位。

  結論是什么呢?,國際經(jīng)濟較壞時期已經(jīng)過去,但并沒有康復。,對中國宏觀經(jīng)濟存在非常多的爭議,但是復蘇勢頭比較確定。第三,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)追平甚至可能超過07年,而這個行業(yè)本身發(fā)展模式并沒有根本轉型。我們認為在07年底以及08年上半年的時候,這個行業(yè)應該面臨一場調整,但并沒有調整。但我們接受前面所說的09年銷售金額及銷售面積都有可能接近或者超過07年這個事實。結論是顯而易見的。如果你作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),有能力在今年或者明年全年拿到項目的預售,銷售并且在2010年基本完成銷售,那你將獲得一個非常好的投資機會,僅僅是投資機會而已,因為我一直相信07年年底所帶來的各種不好現(xiàn)象,現(xiàn)在已經(jīng)全面出現(xiàn)。在未來3年,這個行業(yè)的調整,尤其是大的調整是難以避免的。

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