盡管很多開發(fā)商都表示不會重蹈覆轍,從這輪教訓中吸取的教訓是應該回歸到產品。但房子依舊好賣,尋求改變與技術革命的推動力逐漸減弱。

“較近我到全國各地去了解,中國的房地產產品基本上沒有進步,有的項目做得很糟。目前項目還是比較容易賺錢的,但今后不會如此容易了?！苯鸬丶瘓F(600383.SH)董事長凌克不無擔心地說。

與此同時,大部分企業(yè)沒有建立對危機的應急機制,管理問題被掩蓋。

產品提升的無作為

中建國際發(fā)展股份有限公司副總裁肖喜學在接受本報記者采訪時也表達了與凌克相似的觀點,“從技術創(chuàng)新的角度講,開發(fā)商的確沒有太多的進步?！?p>他提到,“地段好的房子銷售自不用說。而前幾年,開發(fā)商一直在賣概念。例如樓盤打出廣告稱西班牙風情或歐洲小鎮(zhèn)風情,前期通過造概念就已經將房子賣出去了。”開發(fā)商缺少創(chuàng)新的動力,節(jié)能綠色環(huán)保停留在口頭。

“歸根結底商人還是逐利的。”肖喜學說。他觀察到,有很多開發(fā)商也在嘗試建造創(chuàng)新型產品,但對新技術的投入意味著增加成本。同位于北京北五環(huán)的兩個住宅,面臨著不同的命運,其中之一使用了新技術,開發(fā)商投入很多,但銷售速度很慢；而另外一個樓盤更好地運用了概念,價格卻越賣越高?！笆袌瞿芙邮艿皆鯓拥某潭?政府是否有強制力推動,這都決定了開發(fā)商對產品創(chuàng)新的投入?！毙ふf。

不可否認的是,一些產品在技術方面有很大程度的創(chuàng)新,較后卻被貼上豪宅的標簽。

住宅和城鄉(xiāng)建設部一直在推進住宅產業(yè)化,推進節(jié)能環(huán)保材料的運用,而實際推行過程中卻遇到重重困難。

生產環(huán)保型建材的蒙娜麗莎陶瓷有限公司板材事業(yè)部副經理蒙政強告訴本報記者,雖然他們生產的名為PP板和QQ板的陶瓷比普通的地磚節(jié)約能源三分之二,符合國家節(jié)能標準,推廣卻很難。很多環(huán)保建材的生產商都面臨著相似的問題。

推行住宅產業(yè)化成為萬科(000002.SH)等少數企業(yè)的獨舞。在多數開發(fā)商看來,推廣創(chuàng)新技術,推行住宅產業(yè)化是行業(yè)內領軍企業(yè)的責任。

房子不愁賣,房屋質量問題卻頻頻爆發(fā),投訴日益增多。較為極端的案例是近日發(fā)生的上海高樓倒塌事件。肖喜學告訴記者,從開發(fā)商的角度,同樣不希望房屋質量出現問題。但是現行的管理機制帶來了更深層次的問題,開發(fā)商通常將項目施工承包給建筑承包商,“以包代管”,選擇一個好的建筑承包商,意味著工程質量更有保證。有施工經驗的企業(yè),會委派多名管理人員,分節(jié)點管理。監(jiān)管監(jiān)督工程質量的還有監(jiān)理商,但肖認為其利益和開發(fā)商利益并非完全一致。極速擴張中的企業(yè),沒有更多的人力資源投入于此,另外很多民營企業(yè)更是沒有精力顧及于此,將項目施工承包出去以后,就不再進行細節(jié)方面的管理,由此導致產品不符合設計的初衷。房地產企業(yè)面臨的更深層次問題是企業(yè)內部管理的問題。

提升管理

中國房地產業(yè)協會秘書長朱中一在7月1日舉行的“2009年中國房地產管理高峰論壇”上表示,企業(yè)應該在政策的指導下,充分利用政策給予的機會,實施科學有效的管理。

朱中一說,房地產行業(yè)與國家宏觀經濟密切相關。一方面,希望國家在制定政策時盡量保持政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和適當的超前性。但實際制定的宏觀調控政策又偏重于解決當前存在的問題。公共政策、產業(yè)政策、宏觀調控政策和配套的法律法規(guī),也難以協調。由于調控政策往往偏重于解決當時的問題,而開發(fā)商開發(fā)項目一般要有兩年左右的開發(fā)時間,建成以后的使用又是幾十年的時間。

朱中一提醒說,企業(yè)一定要關注宏觀經濟的走勢,在管理當中要深入對房地產自身規(guī)律的認識,減少盲目性,防止隨大流,盡量提高對市場前期的策劃能力和實施過程當中的應變能力,努力提高駕馭市場的能力。

天鴻地產董事長柴志坤也向本報記者提到,在中國開發(fā)房地產,政策因素是影響企業(yè)行為的因素,開發(fā)商必須建立內部風險防范機制,抵御政策變動帶來的風險。柴志坤認為從上一輪調整中,企業(yè)應該吸取的教訓是管理好現金流,不要讓企業(yè)財務負荷過重。

正略鈞策管理咨詢公司合伙人薛迥文也對本報記者說,中國的房地產企業(yè)還很年輕,只有經歷過真正周期、真正熊市的企業(yè)才知道生存比發(fā)展更重要。薛指出,上一輪調整來臨之時,包括萬科都沒有做好準備。此前萬科也加入拿地大軍中,只是后來調整迅速,才免于“落難”。而經歷這次短暫的調整后,一些大企業(yè)已經開始意識到在公司管理體制上做出改變。他舉例說,金地集團今年成立了戰(zhàn)略規(guī)劃部門,可以看得出金地對戰(zhàn)略管理的重視,而戰(zhàn)略發(fā)展研究部需要進行敏感性測試,以減小企業(yè)開發(fā)的風險。

他認為,中國的房地產企業(yè)迫切需要改變,“不要心存僥幸,很多政策都將會逐漸收縮,開發(fā)商對市場的單邊上揚不要再抱有幻想?！?p>經濟學家鐘偉認為,相比制造業(yè)、金融業(yè),房地產業(yè)的管理還處于十分落后的水平?！氨仨氁淖兣哪X袋決策的習慣,無論對產品定價還是擴張購地,房地產企業(yè)未來需要電腦和人腦共同作用的科學分析系統(tǒng)。”鐘偉說。

(作者：荊寶潔)