提要：2005年春節(jié)過(guò)后，上海房子普遍在原來(lái)單價(jià)的基礎(chǔ)上內(nèi)環(huán)邊漲了2000-3000塊，在外環(huán)以內(nèi)以很難見(jiàn)到8000元以下的房子。

　　是泡沫，較好讓它破滅，而且越早破滅越好。因?yàn)榕菽某霈F(xiàn)扭曲了市場(chǎng)價(jià)格體系，會(huì)導(dǎo)致資源的無(wú)效配置，泡沫持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，資源誤配的效率損失越大，泡沫破滅越早，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的沖擊越小。

　　日本人口密度是中國(guó)東部地區(qū)的三倍，但是日本的地價(jià)可以連跌13年，2003年日本的全國(guó)城市平均地價(jià)已經(jīng)跌到上世紀(jì)70年代末的水平，那么在我國(guó)人多地少能成為地價(jià)繼續(xù)大漲的理由嗎？

　　1994年，海南的地產(chǎn)炒作己經(jīng)偃旗息鼓，我應(yīng)香港中國(guó)建設(shè)總經(jīng)理之邀，去上?？疾旆康禺a(chǎn)，當(dāng)時(shí)我們?cè)谂f城區(qū)浦西和新城區(qū)浦東進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)研，得出的結(jié)論是：上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大有可為。然而一直到2000年，上海的地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有預(yù)期的那么樂(lè)觀，甚至沒(méi)有吸引人們太多的目光，較早進(jìn)入上海的海南置地在上海灘浸淫多年也沒(méi)有找到感覺(jué)。進(jìn)入新世紀(jì)，上海地產(chǎn)在不知不覺(jué)中輪番上漲，才讓人們回過(guò)神來(lái)，驚得目瞪口呆。我的一位在英特爾工作的上海朋友簡(jiǎn)直不相信這樣的事實(shí)：這兩年他家的兩套房子居然讓他凈賺了300多萬(wàn)，他真不明白財(cái)富怎么就從天上掉下來(lái)了。

　　上海房?jī)r(jià)瘋漲

　　在上海靜安、黃埔、盧灣等城區(qū)價(jià)格漲幅普遍被認(rèn)為超過(guò)，翻兩番的并不鮮見(jiàn)，單價(jià)超過(guò)一萬(wàn)元的比比皆是。浦東一些以美元計(jì)價(jià)的公寓每平方米甚至折合人民幣達(dá)到了三萬(wàn)元以上。上海市統(tǒng)計(jì)局的一份研究顯示，2002年——2003年，上海住宅市場(chǎng)單價(jià)五千元以下的房產(chǎn)數(shù)量萎縮了20%，而單價(jià)五千元以上的住宅供給增幅都在30%以上。單價(jià)八千元以上的房產(chǎn)增長(zhǎng)更是超過(guò)了112%。上海電力供應(yīng)部門的一份資料顯示，按照電費(fèi)回收紀(jì)錄觀察，2005年季度上海市的商品房空屋率超過(guò)10%，已過(guò)國(guó)際認(rèn)定的紅色警戒線標(biāo)準(zhǔn)。一家供電范圍覆蓋黃浦，普陀、徐匯、長(zhǎng)寧與靜安等區(qū)的電力公司，在較近發(fā)出的繳費(fèi)通知中，44萬(wàn)用戶，有五萬(wàn)戶因?yàn)闊o(wú)人居住而無(wú)法繳納。在區(qū)空屋中，約有60%屋主是外地人，房屋閑置為半年以上，面積約為500萬(wàn)平方米。有 官員表示，市出現(xiàn)較高空屋率不是因?yàn)楣┻^(guò)于求，而是區(qū)住宅投資性比重增加，房?jī)r(jià)過(guò)高造成出手困難。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2004年第三季度，城區(qū)商品房單價(jià)已經(jīng)上升到12000元以上，其中靜安區(qū)達(dá)到每平方米12332元，黃浦區(qū)達(dá)到每平方米12833元，盧灣區(qū)達(dá)到每平方米14494元，比一年前的價(jià)格都有了6000元以上的漲幅。全市九月份商品房成交均價(jià)是每平方米8201元，比八月份上漲了8.2%。上海居民2004年的平均可支配收入約為15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前的上海平均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)每平方米8000元，即使按每居戶八十平方米計(jì)算，房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)十四倍。即使是1997年房地產(chǎn)泡沫破滅前的香港，房?jī)r(jià)收入比也只有十一倍。

　　民眾的憤怒 政府的壓力

　　互聯(lián)網(wǎng)上無(wú)論是什么網(wǎng)站，凡是關(guān)于上海房產(chǎn)的新聞都有大量網(wǎng)友的評(píng)論。其中也不乏小道消息。有一點(diǎn)是顯而易見(jiàn)的，那就是網(wǎng)友對(duì)上海房?jī)r(jià)的不斷攀升已經(jīng)到了憤怒的程度！他們懷疑有關(guān)部門、地產(chǎn)商還有媒體和專家合起伙來(lái)發(fā)布虛假信息，欺騙廣大消費(fèi)者。他們強(qiáng)烈要求市政府出臺(tái)措施制止上海樓市的過(guò)度投機(jī)行為，讓上海的普通百姓能夠購(gòu)得起房子。

　　老百姓的憤怒聲音引起了上海相關(guān)部門的關(guān)注。于是上海市政府開(kāi)始把房?jī)r(jià)問(wèn)題由背后遮遮掩掩搬到了臺(tái)前。上海開(kāi)始加大力度開(kāi)發(fā)中低價(jià)位的所謂的經(jīng)濟(jì)房。但是核心問(wèn)題依然得不到真正的解答。上海樓市究竟有沒(méi)有大的泡沫。近三年上海房地產(chǎn)為上海GDP保持在兩位數(shù)上做出了巨大的貢獻(xiàn)。樓市的繁榮向上，從某種程度上維系著上海的繁榮向上。樓市下跌必然打擊投資者對(duì)上海的信心。這是一個(gè)牽一發(fā)而動(dòng)全身的問(wèn)題。影響到上海全局的利益。沒(méi)有哪個(gè)專業(yè)人愿意看到樓市的坍塌。上海樓市倒了，影響的不僅是大局和中國(guó)改革開(kāi)放的整體形象，而且還關(guān)乎專業(yè)人的政績(jī)。于是關(guān)于泡沫與否成了學(xué)者口水仗的核心內(nèi)容，站在普通百姓一邊的有易憲容，尹中立，還有那個(gè)被人罵為有狼子野心的謝國(guó)鐘。為房產(chǎn)商搖旗吶喊的就多的難以計(jì)數(shù)。陳淮，還有那個(gè)就連開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為瘋狂后來(lái)被認(rèn)為是天才的王建，就連與吳敬璉對(duì)決中失算的厲以寧也不甘寂寞地沖了出來(lái)。潘多拉的盒子被踢倒了，大眾卻迷惑了，畢竟那一個(gè)個(gè)光閃照人的專家的頭銜讓人無(wú)所適從。

　　“我的壓力很大?！?這是2004年上海兩會(huì)期間上海市房屋土地資源管理局局長(zhǎng)蔡育天的感嘆。他有一個(gè)永遠(yuǎn)無(wú)法完成的任務(wù)：保證上海房?jī)r(jià)不跌，上漲幅度在12% 之內(nèi)。也正是在這個(gè)前提指引下，那個(gè)大家期盼的拐點(diǎn)沒(méi)有出現(xiàn)。宏觀調(diào)控的主要手段是嚴(yán)格控制土地，于是在上海半年內(nèi)都沒(méi)有批租出一塊開(kāi)發(fā)用地，開(kāi)發(fā)商831大限后，才從戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的狀態(tài)中緩過(guò)神來(lái)。上海房產(chǎn)市場(chǎng)由日成交400套重新回到了1000套的水平上。上海市政府發(fā)言人焦楊在多次政府新聞發(fā)布會(huì)上表示：上海房產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有泡沫，空置率一直在下降，距離國(guó)際16%的警界線越來(lái)越遠(yuǎn)，已在11%以下。

　　炒房

　　于是那些“狡猾”的溫州人卷土重來(lái)，美元的不斷貶值也讓那些金融大鱷聞到了上海房產(chǎn)市場(chǎng)中鮮血的味道。徐家匯的高端房被一掃而空，蘇州河兩岸重新又回到了溫州人的懷抱。大家期盼的那個(gè)拐點(diǎn)也出現(xiàn)了，而這次不是向下，卻是向上。

　　市場(chǎng)是較好的證明，2005年春節(jié)過(guò)后，房子普遍在原來(lái)單價(jià)的基礎(chǔ)上內(nèi)環(huán)邊漲了2000-3000塊，在外環(huán)以內(nèi)以很難見(jiàn)到8000元以下的房子。從上海熱線二手房掛牌就可以一看端倪。原來(lái)瘋傳的“內(nèi)環(huán)3萬(wàn)，中環(huán)2萬(wàn)，外環(huán)1萬(wàn)”看來(lái)不是空穴來(lái)風(fēng)，而且還可能提前實(shí)現(xiàn)。

　　很顯然，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的炒做行為是下大力氣干預(yù)，還是靠市場(chǎng)自身來(lái)調(diào)節(jié)，對(duì)于這一問(wèn)題的把握上，上海市政府一直處于“徘徊”階段。而處于這樣一種環(huán)境下的上海樓市，其發(fā)展在一定程度上是脫開(kāi)了市場(chǎng)和調(diào)控的雙重壓力，才呈現(xiàn)出一種瘋狂上漲的態(tài)勢(shì)。

　　如果說(shuō)有關(guān)部門是為房?jī)r(jià)上漲保駕護(hù)航的話，那銀行就起到了一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)的作用，上海的房貸規(guī)模目前已占上海貸款總規(guī)模的70%，幾乎所有的銀行都把的賭注押在了上海的房地產(chǎn)上，也正是銀行讓政府在很多舉措上左右為難。由于在國(guó)有企業(yè)改革過(guò)程中銀行負(fù)債累累，當(dāng)發(fā)現(xiàn)房貸作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)后，銀行就以加息會(huì)增加放款壓力，會(huì)引起通貨緊縮，壓制內(nèi)需為理由要挾起了政府。于是百姓在地方政府，銀行，開(kāi)發(fā)商支起的大網(wǎng)中迷失了方向，困在了網(wǎng)，然而這時(shí)候百姓寄予期望的建設(shè)部和國(guó)土部也開(kāi)始打起了不付責(zé)任的口水仗，甚至還指出05年將繼續(xù)漲價(jià)。于是絕望的情緒開(kāi)始滋生彌漫。上海曾經(jīng)是冒險(xiǎn)家的樂(lè)園，而如今那刺激的輪盤賭又吸引了無(wú)數(shù)的鯊魚。上海房產(chǎn)成了賭徒的狂歡，資本的盛宴，而普通的百姓卻無(wú)法品嘗?！斑_(dá)非兼濟(jì)天下，窮難獨(dú)善其身”。

　　泡沫之辯

　　圍繞上海樓市的博弈還在繼續(xù)，這種局面源自各路人馬對(duì)目前上海房市繁雜信息的不同解讀——有人認(rèn)為上海房市已經(jīng)到了崩潰的邊緣，也有人認(rèn)為上海的房市還可以再漲上20年。2005年也許會(huì)給我們答案，但也許不會(huì)。

　　早在2002 年上半年，泡沫之說(shuō)就已經(jīng)出現(xiàn)，2002年11月，時(shí)任總理明確表示了對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。在2003年6月央行出臺(tái)了121號(hào)文件，此時(shí)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)論也達(dá)到了波高潮。此后開(kāi)始的宏觀調(diào)控更是引發(fā)了各界對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的大論戰(zhàn)。進(jìn)入2004年后，隨著每一季度經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)字的報(bào)出，看著日長(zhǎng)夜大的房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)泡沫的爭(zhēng)論也日趨白熱化。2004年10月，建設(shè)部推出了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的報(bào)告，不久以后央行宣布了9年來(lái)的次加息決定，管理層對(duì)形勢(shì)的看法和宏觀經(jīng)濟(jì)條件的改變可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊更成為利益相關(guān)各方關(guān)注的焦點(diǎn)，掀起了對(duì)房地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論的波高潮，各路官員、學(xué)者、房地產(chǎn)商輪番上場(chǎng)，互聯(lián)網(wǎng)上的討論也是此起彼伏、異常激烈。這場(chǎng)爭(zhēng)論中，房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)商和一部分學(xué)者認(rèn)為目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮是有真實(shí)需求支撐的，所以不存在泡沫，而另一部分學(xué)者則認(rèn)為現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)者的支付能力，出現(xiàn)了很嚴(yán)重的泡沫，并且泡沫即將面臨破滅。

　　縱觀歷史上從郁金香狂熱開(kāi)始到上世紀(jì)末的互聯(lián)網(wǎng)熱潮歷次泡沫事件，可以得出只要是泡沫就沒(méi)有不破滅的結(jié)論。但是如果要把這個(gè)結(jié)論套在目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上似乎很難行得通，其中較根本的原因在于，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)半市場(chǎng)化的市場(chǎng)，市場(chǎng)價(jià)格的形成不完全是購(gòu)賣雙方討價(jià)還價(jià)、利益均衡的結(jié)果。在現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制中牽扯到了太多的利益，因此價(jià)格形成遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是供需平衡那么簡(jiǎn)單。如果有市場(chǎng)的力量強(qiáng)大到了利益任何一方都無(wú)法抵擋的地步，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是真正實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。

　　是泡沫，較好讓它破滅，而且越早破滅越好。因?yàn)榕菽某霈F(xiàn)扭曲了市場(chǎng)價(jià)格體系，會(huì)導(dǎo)致資源的無(wú)效配置，泡沫持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，資源誤配的效率損失越大，泡沫破滅越早，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的沖擊越小。然而這個(gè)看起來(lái)誰(shuí)都明白的道理在現(xiàn)實(shí)中似乎不那么容易把握，否則就不會(huì)有泡沫破滅后連續(xù)衰退14年的日本經(jīng)濟(jì)。

　　房?jī)r(jià)為何出現(xiàn)持續(xù)的上漲，原因是多方面的。頭先從供給來(lái)看，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一片火爆，許多地方的樓盤都是在開(kāi)盤前幾天開(kāi)始排隊(duì)，開(kāi)盤當(dāng)天甚至幾個(gè)公里之內(nèi)就銷售一空，在賣方市場(chǎng)的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由以低于邊際成本的價(jià)格賣房，這樣實(shí)際的成交價(jià)格一定是高于邊際成本的。因?yàn)槎▋r(jià)權(quán)掌握在賣方手里，做為購(gòu)方的消費(fèi)者就成為價(jià)格接受者。賣方要做到利潤(rùn)化，可以將價(jià)格提高到購(gòu)方所能接受的較高價(jià)格。

　　泡沫全局性

　　這一次的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象其實(shí)是全局性的，人們可以看到從沈陽(yáng)到海口、從上海到成都，全國(guó)主要城市都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格同步瘋狂的現(xiàn)象。房地產(chǎn)價(jià)格本應(yīng)該是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)動(dòng)態(tài)反映，如果在遍布各個(gè)區(qū)域的大城市中都出現(xiàn)了

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