三亞大興集團(tuán)總裁助理車守輝 南海網(wǎng)房產(chǎn)：從種種數(shù)據(jù)來看，目前房地產(chǎn)市場可以用“瘋狂”兩個字形容，您怎么看待目前的房地產(chǎn)市場？ 車守輝：市場的瘋狂可以從兩個角度來看，即銷售量和銷售價格。，海南房地產(chǎn)市場成交量的井噴是有目共睹、盡人皆知的事情，當(dāng)然這種成交量中，同很多人談起的泡沫不同，海南房地產(chǎn)成交特點之一就是貸款比例不高，不會造成美國一樣的次貸危機，即便是泡沫出現(xiàn)，亦不是因為金融系統(tǒng)連鎖反映所致。另一方面從客戶構(gòu)成來看，本次銷售量井噴式增長，投資與投機資金還是起到了極大的推波助瀾作用。股市再融資與瘋狂擴容使資金流向中國房地產(chǎn)的較后一站、較后一處可炒之地――海南，國際旅游島大概念配合地王及央企進(jìn)入海南，整個海南已經(jīng)不是之前92、93年可同日而語。所以擔(dān)心泡沫，但沒必要擔(dān)心泡沫的殺傷力與持久性，因為泡沫不可能存在如此長久。，房價居高不下。其實統(tǒng)計海南房價應(yīng)該從2010年1月開始計算，才能真正看清井噴帶來的結(jié)果，因為2009年12月31日國際旅游島才正式獲批，真正井噴是在2010年1月1日之后的事情。而本輪房價上漲的特點是巨大購購力量的進(jìn)入，試想5天時間達(dá)到08年整年的銷售額，同以往房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度來對比，無論中國哪一個城市都吃不消。第三，本輪房價上漲只是個別現(xiàn)象，不代表市場中長期規(guī)律。本輪房價上漲只是短平快項目的一種不可持續(xù)的上漲，過度上漲只是一部分中小型有現(xiàn)房的開發(fā)商追求利潤化的結(jié)果。而并非是市場需求的真正體現(xiàn)，更不能體現(xiàn)市場任何規(guī)律。比如五指山、定安、澄邁、東方等地的較高價根本無法得到有效支撐，包括?？凇⑷齺?、瓊海等地出現(xiàn)的超高價也僅是一種個別需求被非理性釋放的短期反映，并不代表中長期價格便會有支撐。第四，中國經(jīng)濟根本不支持高房價。即便是中國旅游市場隨著人均GDP增長已經(jīng)進(jìn)入黃金十年，但無論軟件、硬件，亦或是中國實體經(jīng)濟發(fā)展周期，都不足以支撐海南房價如此凌厲的漲勢。第五，房價收入比，房價GDP比，房價租金比等均不支撐超高價格。 南海網(wǎng)房產(chǎn)：您認(rèn)為這次房價的猛漲主要原因是什么？ 車守輝：頭先是資金推動力所致。09年的貨幣泛濫，不但使股票從1664點到3479點，更使全國房地產(chǎn)價格提升了24%。中國投資較穩(wěn)定、較被廣泛認(rèn)可的股樓二市中，股市因09年下半年超歷史預(yù)期大擴容，非理性再融資等使投資者對股指信心大減，且股市隨實體經(jīng)濟的不振使投資者對3000點以上投資興趣開始逐漸衰減，而過量資金在國內(nèi)尋求出路的同時，房地產(chǎn)算是較佳選擇。而國內(nèi)投資城市之房價隨著09年全國房價整體提升24%的超高比例前提下，在國家宏觀調(diào)控的接連影響下，投資者將目光集中在海南，可說是一種必然，房價推高也就自然成了情理之中的事。 其次，個別中小型開發(fā)商趁市場嚴(yán)重“缺貨”的背景下，狠撈一筆的思維使價格惡性推高，但本人認(rèn)為不可持續(xù)，也不具代表性。后續(xù)新項目尤其是大規(guī)模、周期長的項目不應(yīng)以此作為參考。 南海網(wǎng)房產(chǎn)：這次上漲會持續(xù)到什么時候？如此形勢下，高速發(fā)展的勢頭是否會受到政策的遏制？ 車守輝：從全國的角度看，國家本來就已經(jīng)三令五申在強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性，房價上漲過猛雖然已經(jīng)是不爭的事實，但較后還是要看政策。如果政策上土地供應(yīng)充足，各城市開發(fā)節(jié)奏調(diào)整得當(dāng)，快速上漲將會得到有效控制，且超高價格將立即失去生存空間。政府千萬不能再出臺諸如“雙控”之類的頭痛醫(yī)腳的非理性政策，因為這類政策只能是繼續(xù)惡化市場，是不懂市場規(guī)律的一種表現(xiàn)。 南海網(wǎng)房產(chǎn)：海南房產(chǎn)目前嚴(yán)重供小于求嗎？ 車守輝：即便是再多的專家與學(xué)者不肯承認(rèn)，但海南房地產(chǎn)階段性的供小于求已是不爭的事實。國際旅游島政策獲批之后5日內(nèi)海南省房地產(chǎn)銷售量突然之間井噴并使銷售額平2008年整年銷售量，說海南市場還有大量存量房產(chǎn)無異于掩耳盜鈴。如果說海南還有600萬平方米可售房源被開發(fā)商捂起來，那么，種可能性是開發(fā)商腦子進(jìn)水，價格如此之高還要捂住不賣；種可能性就是這個數(shù)據(jù)根本不可靠，只是在愚弄群眾或是自我安慰罷了。 至于需求，一般需求已經(jīng)釋放，而之后隨著房價上漲，相對剛性的有效需求正在萎縮；投資與投機者也將隨著房價上漲而萎縮。當(dāng)前房價如此上漲速度，脫離國際成熟旅游島的價格發(fā)展規(guī)律行情，此時的需求也只能算是一種非理性需求。 南海網(wǎng)房產(chǎn)：高漲的房價與本地收入已經(jīng)出現(xiàn)了不平衡，島內(nèi)居民是否受到?jīng)_擊？您怎么看待80后住房問題？ 車守輝：很多人將“住房”問題視為“購房”問題，這是一個非常嚴(yán)重的概念混淆。拿中國人口構(gòu)成與中國經(jīng)濟發(fā)展速度來說，中國不可能使十幾億人口立即解決“居者有其屋”的問題，中國人過分強調(diào)住房的所有權(quán)，對比國外土地私有制的前提下卻只重視“居住權(quán)”來說，中國人的觀念存在著嚴(yán)重的問題，如果非要在短期內(nèi)解決一個年齡段的所有國人的居住問題，那么只能是造成一種過度開發(fā)。 難道只是80后住房存在問題嗎？不見得。只是80后在逐漸成為社會建設(shè)主流的同時得到了社會的關(guān)注，其實很多70后還沒有解決住房問題，因此我們不應(yīng)只關(guān)心某一年年齡段人群的住房問題，而應(yīng)去關(guān)注整個社會。社會總要有貧富差距和常規(guī)的財富分配，這是隨著社會財富的豐富程度及經(jīng)濟周期相輔相成的，在中國經(jīng)濟發(fā)展不可能完全解決的前提下，是否能夠解決他們的住房問題，要靠他們自己，努力加智慧則可創(chuàng)造財富，否則，清貧一些也是無可厚非的事。 南海網(wǎng)房產(chǎn)：建設(shè)國際旅游島是個長期的建設(shè)過程，面對目前房價“瘋漲”，對海南房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展有何好的建議。 車守輝：之前我同朋友茶余飯后的玩笑中曾說過，海南作為“國際旅游島”較快國際化的便是房價，對比夏威夷、開普敦、黃金海岸、巴厘島等地已經(jīng)“國際”了許多年的國際化濱海城市，其房價上漲速度并未如海南這般迅速。而國際化不但需要一個中長期的發(fā)展過程，更需要慎重對待早已經(jīng)國際化的國際客人，我相信外國人根本不象我們國人看待海南島一樣，真的就把“國際”看得如此重要、如此神奇，如此具備投資價值，進(jìn)而可以這般暴炒。 如果非要給出建議的話，頭先，能夠建議的是： 一、政府應(yīng)該對城市規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃等上升一個層次。政府人員不應(yīng)僅以“官員”自居，他們不應(yīng)是簡單的執(zhí)政者，更應(yīng)該成為城市運營者。我們看到三亞旅游產(chǎn)業(yè)如日中天，但卻為三亞當(dāng)前規(guī)劃之凌亂而嘆息。作為開發(fā)商，有專業(yè)有良心的會將產(chǎn)品做精，做好，但對于外行之開發(fā)商，有錢就是皇帝，如果沒有真正的技術(shù)方面把關(guān)，則海南房地產(chǎn)并不具備幾家真正的“旅游地產(chǎn)”，只是將一些普通住宅搬到了海南而已，大多數(shù)居住小區(qū)還遠(yuǎn)未如北京、上海、廣州、深圳之水平，更不要枉談國際旅游島了。要切合實際，正視現(xiàn)實，敢于接受與面對批評。國際化沒有很多投資者想象的吸引力，比如較簡單的路標(biāo)，我們要多久來實現(xiàn)國際化？起碼要象做企業(yè)一樣去做國際旅游島，要有計劃、有準(zhǔn)備、講科學(xué)、講誠信、講實效，否則一切全等于空談。 二、重視海南的旅游。國際旅游島應(yīng)以旅游為，而當(dāng)前僅是依賴于適宜的溫度、濕度等自然氣候與環(huán)境吸引了中國大量養(yǎng)老、度假者，而真正旅游景點與設(shè)施，可圈可點者甚少，還有至少8成以上還要依賴于導(dǎo)游、出租車的回扣來維持效益，這個差距可不止幾年能夠解決的問題。比如森林公園吧，有幾個森林公園投資超過10億？國外哪一個森林公園不是上百億甚至數(shù)百億元投資？這是十年八年能夠完成的問題嗎？ 三、要多幾個有國際高度與國際視野的專業(yè)人，包括各個市縣專業(yè)及規(guī)劃等負(fù)責(zé)人，如果不知道國際旅游島應(yīng)該包括哪些內(nèi)涵，國際化的東西見都沒見過，可想而知，怎能建設(shè)出來真正的國際旅游島？

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