閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
2010年1月4日,國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》。至此,海南國(guó)際旅游島建設(shè)正式步入正軌。
海南國(guó)際旅游島建設(shè)世人矚目,隨之也帶來(lái)海南的房?jī)r(jià)一路飆升,由此引發(fā)了人們對(duì)海南房地產(chǎn)發(fā)展的各種質(zhì)疑和猜測(cè),是否會(huì)重現(xiàn)1992、93年時(shí)候的房地產(chǎn)泡沫、海南房產(chǎn)該如何發(fā)展成了社會(huì)各界熱議的話題。
為此,搜房網(wǎng)新聞組特策劃此次大型專訪活動(dòng),時(shí)間采訪海南房地產(chǎn)各界精英人士,為廣大網(wǎng)友解析海南目前樓市,為海南房產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展出謀劃策。
本次接受小編采訪的是三亞大興集團(tuán)總裁助理車守輝,就目前海南房產(chǎn)形勢(shì),車總詳細(xì)的從各個(gè)方面分析了市場(chǎng),并對(duì)海南國(guó)際旅游島建設(shè)提出了許多寶貴的建議。
海南搜房網(wǎng):從種種數(shù)據(jù)來(lái)看,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)可以用“瘋狂”兩個(gè)字形容,您怎么看待目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)?
車守輝:市場(chǎng)的瘋狂可以從兩個(gè)角度來(lái)看,即銷售量和銷售價(jià)格。,海南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量的井噴是有目共睹、盡人皆知的事情,當(dāng)然這種成交量中,同很多人談起的泡沫不同,海南房地產(chǎn)成交特點(diǎn)之一就是貸款比例不高,不會(huì)造成美國(guó)一樣的次貸危機(jī),即便是泡沫出現(xiàn),亦不是因?yàn)榻鹑谙到y(tǒng)連鎖反映所致。另一方面從客戶構(gòu)成來(lái)看,本次銷售量井噴式增長(zhǎng),投資與投機(jī)資金還是起到了極大的推波助瀾作用。股市再融資與瘋狂擴(kuò)容使資金流向中國(guó)房地產(chǎn)的較后一站、較后一處可炒之地――海南,國(guó)際旅游島大概念配合地王及央企進(jìn)入海南,整個(gè)海南已經(jīng)不是之前92、93年可同日而語(yǔ)。所以擔(dān)心泡沫,但沒必要擔(dān)心泡沫的殺傷力與持久性,因?yàn)榕菽豢赡艽嬖谌绱碎L(zhǎng)久。,房?jī)r(jià)居高不下。其實(shí)統(tǒng)計(jì)海南房?jī)r(jià)應(yīng)該從2010年1月開始計(jì)算,才能真正看清井噴帶來(lái)的結(jié)果,因?yàn)?010年1月4日國(guó)際旅游島才正式獲批,真正井噴是在2010年1月4日之后的事情。而本輪房?jī)r(jià)上漲的特點(diǎn)是巨大購(gòu)購(gòu)力量的進(jìn)入,試想5天時(shí)間達(dá)到08年整年的銷售額,同以往房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度來(lái)對(duì)比,無(wú)論中國(guó)哪一個(gè)城市都吃不消。第三,本輪房?jī)r(jià)上漲只是個(gè)別現(xiàn)象,不代表市場(chǎng)中長(zhǎng)期規(guī)律。本輪房?jī)r(jià)上漲只是短平快項(xiàng)目的一種不可持續(xù)的上漲,過(guò)度上漲只是一部分中小型有現(xiàn)房的開發(fā)商追求利潤(rùn)化的結(jié)果。而并非是市場(chǎng)需求的真正體現(xiàn),更不能體現(xiàn)市場(chǎng)任何規(guī)律。比如五指山、定安、澄邁、東方等地的較高價(jià)根本無(wú)法得到有效支撐,包括???、三亞、瓊海等地出現(xiàn)的超高價(jià)也僅是一種個(gè)別需求被非理性釋放的短期反映,并不代表中長(zhǎng)期價(jià)格便會(huì)有支撐。第四,中國(guó)經(jīng)濟(jì)根本不支持高房?jī)r(jià)。即便是中國(guó)旅游市場(chǎng)隨著人均GDP增長(zhǎng)已經(jīng)進(jìn)入黃金十年,但無(wú)論軟件、硬件,亦或是中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期,都不足以支撐海南房?jī)r(jià)如此凌厲的漲勢(shì)。第五,房?jī)r(jià)收入比,房?jī)r(jià)GDP比,房?jī)r(jià)租金比等均不支撐超高價(jià)格。
海南搜房網(wǎng):您認(rèn)為這次房?jī)r(jià)的猛漲主要原因是什么?
車守輝:頭先是資金推動(dòng)力所致。09年的貨幣泛濫,不但使股票從1664點(diǎn)到3479點(diǎn),更使全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格提升了24%。中國(guó)投資較穩(wěn)定、較被廣泛認(rèn)可的股樓二市中,股市因09年下半年超歷史預(yù)期大擴(kuò)容,非理性再融資等使投資者對(duì)股指信心大減,且股市隨實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不振使投資者對(duì)3000點(diǎn)以上投資興趣開始逐漸衰減,而過(guò)量資金在國(guó)內(nèi)尋求出路的同時(shí),房地產(chǎn)算是較佳選擇。而國(guó)內(nèi)投資城市之房?jī)r(jià)隨著09年全國(guó)房?jī)r(jià)整體提升24%的超高比例前提下,在國(guó)家宏觀調(diào)控的接連影響下,投資者將目光集中在海南,可說(shuō)是一種必然,房?jī)r(jià)推高也就自然成了情理之中的事。
其次,個(gè)別中小型開發(fā)商趁市場(chǎng)嚴(yán)重“缺貨”的背景下,狠撈一筆的思維使價(jià)格惡性推高,但本人認(rèn)為不可持續(xù),也不具代表性。后續(xù)新項(xiàng)目尤其是大規(guī)模、周期長(zhǎng)的項(xiàng)目不應(yīng)以此作為參考。
海南搜房網(wǎng):這次上漲會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候?如此形勢(shì)下,高速發(fā)展的勢(shì)頭是否會(huì)受到政策的遏制?
車守輝:從全國(guó)的角度看,國(guó)家本來(lái)就已經(jīng)三令五申在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的重要性,房?jī)r(jià)上漲過(guò)猛雖然已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí),但較后還是要看政策。如果政策上土地供應(yīng)充足,各城市開發(fā)節(jié)奏調(diào)整得當(dāng),快速上漲將會(huì)得到有效控制,且超高價(jià)格將立即失去生存空間。政府千萬(wàn)不能再出臺(tái)諸如“雙控”之類的頭痛醫(yī)腳的非理性政策,因?yàn)檫@類政策只能是繼續(xù)惡化市場(chǎng),是不懂市場(chǎng)規(guī)律的一種表現(xiàn)。
海南搜房網(wǎng):海南房產(chǎn)目前嚴(yán)重供小于求嗎?
車守輝:即便是再多的專家與學(xué)者不肯承認(rèn),但海南房地產(chǎn)階段性的供小于求已是不爭(zhēng)的事實(shí)。國(guó)際旅游島政策獲批之后5日內(nèi)海南省房地產(chǎn)銷售量突然之間井噴并使銷售額平2008年整年銷售量,說(shuō)海南市場(chǎng)還有大量存量房產(chǎn)無(wú)異于掩耳盜鈴。如果說(shuō)海南還有600萬(wàn)平方米可售房源被開發(fā)商捂起來(lái),那么,種可能性是開發(fā)商腦子進(jìn)水,價(jià)格如此之高還要捂住不賣;種可能性就是這個(gè)數(shù)據(jù)根本不可靠,只是在愚弄群眾或是自我安慰罷了。
至于需求,一般需求已經(jīng)釋放,而之后隨著房?jī)r(jià)上漲,相對(duì)剛性的有效需求正在萎縮;投資與投機(jī)者也將隨著房?jī)r(jià)上漲而萎縮。當(dāng)前房?jī)r(jià)如此上漲速度,脫離國(guó)際成熟旅游島的價(jià)格發(fā)展規(guī)律行情,此時(shí)的需求也只能算是一種非理性需求。
海南搜房網(wǎng):高漲的房?jī)r(jià)與本地收入已經(jīng)出現(xiàn)了不平衡,島內(nèi)居民是否受到?jīng)_擊?您怎么看待80后住房問(wèn)題?
車守輝:很多人將“住房”問(wèn)題視為“購(gòu)房”問(wèn)題,這是一個(gè)非常嚴(yán)重的概念混淆。拿中國(guó)人口構(gòu)成與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度來(lái)說(shuō),中國(guó)不可能使十幾億人口立即解決“居者有其屋”的問(wèn)題,中國(guó)人過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房的所有權(quán),對(duì)比國(guó)外土地私有制的前提下卻只重視“居住權(quán)”來(lái)說(shuō),中國(guó)人的觀念存在著嚴(yán)重的問(wèn)題,如果非要在短期內(nèi)解決一個(gè)年齡段的所有國(guó)人的居住問(wèn)題,那么只能是造成一種過(guò)度開發(fā)。
難道只是80后住房存在問(wèn)題嗎?不見得。只是80后在逐漸成為社會(huì)建設(shè)主流的同時(shí)得到了社會(huì)的關(guān)注,其實(shí)很多70后還沒有解決住房問(wèn)題,因此我們不應(yīng)只關(guān)心某一年年齡段人群的住房問(wèn)題,而應(yīng)去關(guān)注整個(gè)社會(huì)。社會(huì)總要有貧富差距和常規(guī)的財(cái)富分配,這是隨著社會(huì)財(cái)富的豐富程度及經(jīng)濟(jì)周期相輔相成的,在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可能完全解決的前提下,是否能夠解決他們的住房問(wèn)題,要靠他們自己,努力加智慧則可創(chuàng)造財(cái)富,否則,清貧一些也是無(wú)可厚非的事。
海南搜房網(wǎng):建設(shè)國(guó)際旅游島是個(gè)長(zhǎng)期的建設(shè)過(guò)程,面對(duì)目前房?jī)r(jià)“瘋漲”,對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展有何好的建議。
車守輝:之前我同朋友茶余飯后的玩笑中曾說(shuō)過(guò),海南作為“國(guó)際旅游島”較快國(guó)際化的便是房?jī)r(jià),對(duì)比夏威夷、開普敦、黃金海岸、巴厘島等地已經(jīng)“國(guó)際”了許多年的國(guó)際化濱海城市,其房?jī)r(jià)上漲速度并未如海南這般迅速。而國(guó)際化不但需要一個(gè)中長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程,更需要慎重對(duì)待早已經(jīng)國(guó)際化的國(guó)際客人,我相信外國(guó)人根本不象我們國(guó)人看待海南島一樣,真的就把“國(guó)際”看得如此重要、如此神奇,如此具備投資價(jià)值,進(jìn)而可以這般暴炒。
如果非要給出建議的話,頭先,能夠建議的是:
一、政府應(yīng)該對(duì)城市規(guī)劃、小區(qū)規(guī)劃等上升一個(gè)層次。政府人員不應(yīng)僅以“官員”自居,他們不應(yīng)是簡(jiǎn)單的執(zhí)政者,更應(yīng)該成為城市運(yùn)營(yíng)者。我們看到三亞旅游產(chǎn)業(yè)如日中天,但卻為三亞當(dāng)前規(guī)劃之凌亂而嘆息。作為開發(fā)商,有專業(yè)有良心的會(huì)將產(chǎn)品做精,做好,但對(duì)于外行之開發(fā)商,有錢就是皇帝,如果沒有真正的技術(shù)方面把關(guān),則海南房地產(chǎn)并不具備幾家真正的“旅游地產(chǎn)”,只是將一些普通住宅搬到了海南而已,大多數(shù)居住小區(qū)還遠(yuǎn)未如北京、上海、廣州、深圳之水平,更不要枉談國(guó)際旅游島了。
要切合實(shí)際,正視現(xiàn)實(shí),敢于接受與面對(duì)批評(píng)。國(guó)際化沒有很多投資者想象的吸引力,比如較簡(jiǎn)單的路標(biāo),我們要多久來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)際化?起碼要象做企業(yè)一樣去做國(guó)際旅游島,要有計(jì)劃、有準(zhǔn)備、講科學(xué)、講誠(chéng)信、講實(shí)效,否則一切全等于空談。
二、重視海南的旅游。國(guó)際旅游島應(yīng)以旅游為,而當(dāng)前僅是依賴于適宜的溫度、濕度等自然氣候與環(huán)境吸引了中國(guó)大量養(yǎng)老、度假者,而真正旅游景點(diǎn)與設(shè)施,可圈可點(diǎn)者甚少,還有至少8成以上還要依賴于導(dǎo)游、出租車的回扣來(lái)維持效益,這個(gè)差距可不止幾年能夠解決的問(wèn)題。比如森林公園吧,有幾個(gè)森林公園投資超過(guò)10億?國(guó)外哪一個(gè)森林公園不是上百億甚至數(shù)百億元投資?這是十年八年能夠完成的問(wèn)題嗎?
三、要多幾個(gè)有國(guó)際高度與國(guó)際視野的專業(yè)人,包括各個(gè)市縣專業(yè)及規(guī)劃等負(fù)責(zé)人,如果不知道國(guó)際旅游島應(yīng)該包括哪些內(nèi)涵,國(guó)際化的東西見都沒見過(guò),可想而知,怎能建設(shè)出來(lái)真正的國(guó)際旅游島?
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