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宏觀調(diào)控政策頻出 地產(chǎn)大牛市還能持續(xù)多久?

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 744 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

元旦剛過,房地產(chǎn)市場又遭遇連續(xù)利空:先是傳出物業(yè)稅模擬可能從試點城市轉(zhuǎn)向全國,之后各地紛紛根據(jù)國務院遏制房價上漲的四項措施制訂了針對本地的房地產(chǎn)調(diào)控政策,全國房地產(chǎn)調(diào)控先行的上海,更是確定了二套房的界定標準。中原監(jiān)測系統(tǒng)顯示,12月28日~1月3日一周,上海、北京、天津、杭州住宅成交面積環(huán)比下降三成左右。

樓市突然由熱變冷,人們不禁要問:2010年的房地產(chǎn)市場還能延續(xù)大牛市嗎?

論需求:

投資減少將減緩房價漲速

“2009年快速上漲的住房價格,是高流動性下投資需求快速進入市場的結(jié)果?!边@是中原地產(chǎn)對2009年各主要城市房價大幅上漲原因的分析。他們的依據(jù)是今年中原成交的各類二手高端住宅成交比例由年初的10%上升至目前的20%至25%。

事實上,幾乎整個行業(yè)的開發(fā)商都認為,今年房地產(chǎn)價格大幅度上漲,是因為有了投資客的加入。上海一家高端別墅項目的負責人曾告訴記者,今年的M2增長幅度已經(jīng)接近30%,M1的增長也已經(jīng)達到20%左右。M2、M1增長和通貨膨脹間有9個月的時間差。正是預計到了未來可能發(fā)生的通貨膨脹,很多企業(yè)主將一部分閑置的資金轉(zhuǎn)化為房屋。

這一現(xiàn)象如同多米諾骨牌向普通購房者蔓延。今年十一二月,北京、上海等地的多個樓盤鬧“樓荒”,不少樓盤一開盤就被一空。

中原地產(chǎn)的分析認為,各國在金融危機后普遍實施寬松的貨幣政策,目前全球短期利率已是歷史低點。中國樓市過去幾年所表現(xiàn)出來的穩(wěn)定性和過去幾個月房價上漲的速度,都將持續(xù)吸引各類資金進入。另外,一些內(nèi)資機構(gòu)紛紛從海外基金那里整體收購房地產(chǎn)項目,諸如上海的中房森林別墅、東海廣場以及上海廣場等物業(yè)都相繼傳出已被內(nèi)資機構(gòu)收購的消息。

太平戴維斯上海公司董事長劉德楊昨日稱,在一系列針對投資者的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實施后,今年以上海為代表的一線城市住宅價格漲幅將大大放緩,以上海為例,今年房價較多只有不超過百分之十的小幅上漲。而上海今年的住宅供應預計只有1800萬平方米,將小于去年的2000萬平方米。

不過,劉德楊又稱,仍然會有投資者冒險進入樓市。去年年底,香港的銀行里大約流入了5000億港元準備進入內(nèi)地,其中有一部分資金就是針對樓市。樓市的投資性需求,很難因為宏觀調(diào)控被徹底抑制住。

不過,投資涌動的熱潮可能會在2010年上半年冷卻。國務院連續(xù)出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,讓投資者的心態(tài)有所變化,不再把房地產(chǎn)作為資金流向的先進目標。而中原地產(chǎn)的觀點是,只要投資客離開樓市,房價即使不會下跌,上漲速度也會大大放緩。

談供應:

多個城市“樓荒”將持續(xù)

投資者的離開,似乎不足以導致房價大幅度下跌。因為多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認為,今年上半年以前,樓荒現(xiàn)象將會延續(xù)。2008年,全國房地產(chǎn)市場普遍積壓嚴重,按當時的銷售速度,多個城市的庫存兩年都無法清空。進入2009年,這一情況發(fā)生逆轉(zhuǎn),由于市場需求猛升,但房源短時間內(nèi)無法增加,導致多個城市發(fā)生“樓荒”。

上海的庫存商品住宅面積由一年前的接近1000萬平方米,下跌至如今的400萬多平方米左右。截至2009年12月1日,北京市在售樓盤的數(shù)量從年初的443個銳減至354個。

中原地產(chǎn)的研究報告認為,2010年,房地產(chǎn)市場“樓荒”將延續(xù)。報告對比了歷年住宅新開工面積和兩年后住宅銷售面積之間的關系,發(fā)現(xiàn)正常情況下兩者之間的比率應穩(wěn)定在1.13左右。根據(jù)上述觀察,假如2010年住宅維持2009年的銷售水平,全國商品住宅市場會有約2億平方米的缺口;如果住宅銷量較2009年下降15%~20%,住宅供應量仍會有約6000萬平方米的缺口,這將導致供求矛盾在2010年上半年表現(xiàn)得尤為突出。

中遠地產(chǎn)對40家知名開發(fā)商2003年至2009年期間在8個城市所獲取地塊的跟蹤調(diào)查發(fā)現(xiàn),這些開發(fā)商旗下未銷售的項目中,大部分處于在售或待開發(fā)狀態(tài),目前在建的項目所占比重普遍很小。而只有在建項目,才有可能成為明年上半年市場的供應主力。根據(jù)上述資料預測,明年上半年房地產(chǎn)市場的供應將依然短缺。其中,一線城市的供求矛盾比二線更為突出,以廣州、深圳兩市尤為明顯。

由于新房供應的減少,二手房在2009年的市場上唱起了主角。多地二手房的成交比重都要大于新房,成為市場上的另類供應。調(diào)查顯示,北京、上海、深圳、廣州等地2005年以來的新房供應量,除個別年份外,都處于不斷下跌趨勢。在這一情況下,二手房代替新房成為當?shù)厥袌錾系闹饕?P>議資金:

開發(fā)商再融資難度加大

業(yè)內(nèi)人士認為,推動房價上漲的另一個原因是開發(fā)商擁有充裕的資金。

2008年,國家實行貨幣緊縮政策,各房企幾乎無法從銀行獲得新的貸款。而股市的劇跌,又基本斷絕了增發(fā)融資的希望。但在2009年,開發(fā)商的資金普遍充裕。

截至2009年11月底,萬科、中海十大標桿房企共計獲得各類融資2344億元,其中包含新增授信額度1222億元。預計全年各類融資金額共計達2000億元,比2008年增加169%,相當于各開發(fā)商銷售額的79%。

與此同時,增發(fā)、上市等也成為開發(fā)商融資的手段。中海的母公司――中建股份、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等先后登陸H股和A股市場,中海、保利、萬科等公司也紛紛通過增發(fā)獲取資金。

在2009年10月之后,新保險法的出臺也為房企和金融企業(yè)間搭起橋梁,資信高、規(guī)模大的房企將陸續(xù)受益于這一新的融資渠道。綠城、金地先后與中國平安集團簽訂戰(zhàn)略協(xié)議,規(guī)模共計達250億元。

市場融資的寬松,為開發(fā)商爭取更多銷售額創(chuàng)造條件。截至2009年11月底,十大標桿房企總成交面積達2815萬平方米,預計全年將達3000萬平方米,比2008年增長73%。萬科、綠城、綠地、保利、中海等五家房地產(chǎn)公司已經(jīng)宣布銷售額突破400億元,富力、恒大、龍湖等一大批房地產(chǎn)公司創(chuàng)造了有史以來較佳銷售業(yè)績,百億俱樂部由原來的十家左右大幅增至二三十家。

銷售額的上升增加了開發(fā)商的現(xiàn)金流,為他們提高項目售價創(chuàng)造條件。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,6月底,十大標桿房企在售項目成交均價比年初較低時增長了16%;8月,銷售均價甚至達到了10893元/平方米。

不過,有消息稱,中國證券監(jiān)督管理委員會(以下簡稱中證監(jiān))上市部在12月3日召集多家房產(chǎn)企業(yè)融資部門負責人舉行內(nèi)部會議,主題為再融資與高房價的關系。中證監(jiān)內(nèi)部人士指,征求國土部意見后,中證監(jiān)已暫緩審核房企融資申請。今后,房企無論是IPO還是再融資,都得征求國土部意見。與此同時,國務院總理 14日主持召開國務院常務會議也明確,要加強房地產(chǎn)信貸風險管理。未來,開發(fā)商的現(xiàn)金流面臨考驗。

探政策:

貨幣收緊才能扭轉(zhuǎn)房價走勢?

雖然國務院連續(xù)出臺針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策,但機構(gòu)普遍認為,上述政策僅僅只是打擊投資者,對普通消費者的購房需求沒有影響。市場幾乎不可能步入2008年那樣的完全低迷?;葑u評級在一份報告中表示:“預計2010年不會有行業(yè)的重拳政策措施,因為房產(chǎn)市場的任何大調(diào)整都可能阻礙總體經(jīng)濟增長。”

國際貨幣基金組織(IMF)的一位代表也為中國樓市吹暖風,認為國內(nèi)房地產(chǎn)市場有著強勁的基本面,可以抵擋資產(chǎn)泡沫形成的風險,因為中國的不動產(chǎn)價格是在長期下跌后上漲的,承受能力一直在提高。尤其是中低價位住房價格相對居民收入已經(jīng)出現(xiàn)了下跌,且政府對中低價位住房領域提供扶持。所以,房地產(chǎn)市場的基本面很強勁。

上海適合居住房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,遏制房價的四項意見未來可能進一步細化,如針對大戶型、高端房的物業(yè)稅明年會加快推出,極有可能先在部分城市試點實轉(zhuǎn);對外資購房可能會重新緊縮,重申“171號文”;轉(zhuǎn)售房子的個稅也可能會從嚴征收。

此外,金融方面也可能會有新政策出臺。隨著2010年我國通貨膨脹可能顯形,將推動資產(chǎn)價格高漲,年中或?qū)⒂芯o縮政策出臺,尤其是“二套房貸政策”只會越來越緊。

至于今年會否還有新措施出臺,這要看市場如何演變。如果今年房價繼續(xù)瘋漲,必然有打壓投機的新政出臺。較新數(shù)據(jù)表明,11月全國70個大中城市房價環(huán)比上漲1.2%,同比上漲5.7%,雙雙創(chuàng)下今年較高月度漲幅;商品房銷售量亦比10月增長近11%。

不過, 聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱認為,只要貨幣政策沒有大的轉(zhuǎn)向,無論再出什么樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策,房價依然將持續(xù)走穩(wěn),開發(fā)商的業(yè)績也會繼續(xù)紅火。

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