2009年熱播的電視連續(xù)劇《蝸居》以“現(xiàn)實的、接近殘酷的”手法講述了都市白領在上海房價飆升背景下的生存狀態(tài)而備受關注，也從另一側面表達出了中國老百姓對高房價的不能承受之重。2009年，房價如同一部大片，讓大家看懂了片頭，卻沒有猜到片尾。從年初的大冷，到歲尾的大熱；從購房者的竊喜，到開發(fā)商的狂歡，可謂冰火兩重天。高房價下，供房者、炒房者、售樓員、開發(fā)商又是怎樣的心態(tài)？2010年房價能否回落？無不成為現(xiàn)代都市人關注的熱門。

　　房奴看房價

　　交完1700元房貸，工資基本沒了月供：1700元占夫妻收入比例：近40%2009年12月16日，面對記者，市民許成顯得愁容滿面?！拔液拖眿D每人每月工資都是2000多元，但是，每個月都需要繳納1700元的房貸，還要養(yǎng)孩子，你說壓力大不大。”許成算是80后了，從許昌來到鄭州，也就5年多的時間。

　　“俗話說，成家立業(yè)，我的觀點是先成家，再立業(yè)。要成家，總得有套屬于自己的房子吧?！?006年，許成結了婚，和妻子商量，在北環(huán)路與文化路口附近，按揭貸款購購了一套總價20萬元左右的商品房，60平方米左右，頭付款10萬，是雙方家里東拼西湊出來的。為了不支付太多的利息，他選擇的還款期限為5年?！案哆^頭付款之后，每個月需要繳納1700元左右的房貸?！痹S成說，隨著孩子的出生，花錢的地方更多了。而繳房貸基本上花掉了一個人的工資，經濟壓力是比較大的。

　　“這也算是不錯了，至少現(xiàn)在有個窩吧。”許成說，等將來有錢了，他會考慮購一套大一些的房子。這樣，老家來個人，也有地方住了。

　　2010年房價預測地王頻出，房價難跌對于2010年鄭州的房價，許放認為：“現(xiàn)在地王頻出，開發(fā)商取得土地的成本也在提升。另外，我國的城鎮(zhèn)化進程日益加快，隨著農村人口的不斷進城，房子的剛性需求日益突出。并且，隨著通脹的到來，房子建設成本勢必增加。這些因素綜合在一起，房價難以跌下來?！?/P>

　　房蟲看房價

　　資產在不斷折騰中增值去年炒房次數(shù)：兩次收益：近10萬元市民武英（化名）對于剛過去的2009年充滿了感情。這一年，她不僅賣了一套房子，而且又購了一套房子。從2004年至今的5年間，房子也從以前的一套變成了兩套，幾番購賣后，資產也從當初的十幾萬元增值到了現(xiàn)在的近70萬元。

　　“2004年年底時，我在二七區(qū)購了套房，120平方米，22萬元?！蔽溆⒄f，這其實也是一套二手房，只不過位置很好，房子也挺新?！叭烤b修，所有的房間都有空調，都是實木地板，而且都有壁櫥，我們購了床、餐桌就入住了?！蔽溆⒄f。

　　2006年年底，武英把這套房子賣了，價值36萬元。然后，她用這筆錢，購了一套60平方米的兩室一廳，現(xiàn)在就住在這里；然后又購了套100平方米的三室一廳，用來出租，每個月的租金在800元左右。這樣，一套房子就變成了兩套房子。

　　看到房子在換手中，不僅可以改變居住環(huán)境，還能有所收益，武英的思路也變得活絡起來。2009年，武英將100平方米的房子賣了。“這套房子除了賺了3年的房租，賣價也比原來高出近10萬元，還是不錯的?！笨粗粩嗌蠞q的房價，2009年年底，武英再度出手購房，她在中原區(qū)購了一套120平方米的二手房，總價50多萬元?！皟r格確實也不低，但是將來孩子可以上伊河路小學，還是不錯的。”武英說。不過，她還后悔套房子賣得也怪可惜的，那兒的房子現(xiàn)在都漲了不少。

　　2010年房價預測：長期牛市2009年，一次賣房，一次購房，讓武英感慨良久?！皽蚀_地說，我這也不叫炒房，只是換房?！彼J為，從長遠來看，2010年房價一直是牛市，因此，炒房也是一條不錯的投資渠道。但是，你必須有本金，有眼光，還不能怕麻煩。

　　開發(fā)商看房價

　　上半年房價還會一路走高鄭州一家知名房地產開發(fā)公司的相關負責人蘇先生說：“現(xiàn)在很多人都有通脹的預期，而房地產是一條重要的保值增值渠道。”蘇先生認為，現(xiàn)在地王頻出，業(yè)內對于后市十分樂觀?！翱梢赃@么說，2010年上半年，鄭州房價還會一路走高。下半年，房價是否會回頭，就要看國家各項調控政策的力度?！?/P>

　　專家看房價

　　剛性需求在中國較為突出河南省房地產業(yè)商會秘書長趙進京認為，中國傳統(tǒng)文化中，“家”文化非常重要，中國人習慣于“購房置業(yè)”、“居者有其屋”，這與國外都是不一樣的。因此，剛性需求在中國表現(xiàn)得較為突出。他預計，2010年上半年鄭州房價仍難以下跌?！拔乙埠軗鷳n房價過高，上漲過快?！壁w進京說，樓市過冷會傷經濟，而樓市過熱又會傷百姓。

　　記者看房價

　　去年每平方米漲幅637元按照鄭州市房管局發(fā)布的鄭房指數(shù)。去年12月，商品住宅銷售均價達每平方米4545元，而去年1月，鄭州市商品住宅銷售均價為每平方米3908元。一年時間，商品住宅銷售均價的漲幅為每平方米637元。事實上，目前每平方米低于5000元已經很難在鄭州三環(huán)之內購到合適的商品房。

　　雖然不久前五部委出臺新規(guī)，要求土地出讓金頭付比例至少50%，打擊開發(fā)商囤地、炒地。今年元旦期間，廣州等大城市也有樓市成交清淡的報道。我市上個月房價出現(xiàn)了較大跌幅。但是，這些都難以根本改變房價上漲的趨勢。各方聲音顯示，至少今年上半年，房價還難以真正實現(xiàn)回落。

　　2010年北京房價還能漲多少 什么樣的房子更值錢

　　來源：北京晚報

　　在2010年，京城的房價究竟還能漲多少？到底什么樣的房子更值錢？京城還有沒有“低估”的房產？房產價格的上漲是否會長期背離其內在投資邏輯？

　　每一個人都可以列出房價上漲或者下跌的理由。不過，僅從投資角度來看，你手中的房產究竟還有無持有的價值？本周《財?shù)馈放c北京財商人生高端理財規(guī)劃經理龍飛一起，篩選了京城一些地段的房產，在剝離了 、商圈、醫(yī)院、交通等外在附加價值之后，為您客觀地估算住宅房產背后的投資價值。

　　我的租售比高不高？

　　理財經理提示：在過去這一年中，人們身邊的資產變化極大。尤其是房價，從年初的持續(xù)低迷，到較近的集體上漲，其間地王不斷出現(xiàn)，使得目前房地產價格已經被推至歷史高位。而與之相對的是租房市場的疲弱，一直處于一種不溫不火的狀態(tài)。這二者的反差也完全體現(xiàn)在房屋租售比這項經濟數(shù)據(jù)上。

　　“到處都在說租售比，我們小區(qū)2.7萬元的售價到底算不算高？”家住海淀區(qū)稻香園小區(qū)的劉先生向理財經理提出了疑問。

　　理財規(guī)劃經理龍飛解釋說，所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1比200到1比300之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月(大致相當于16年至25年)內能收回房款，購房就是劃算的。如果租售比低于1比300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現(xiàn)。

　　來自京城二手房經紀公司的數(shù)據(jù)顯示，北京2009年底二手房租售比均超過1比500。另據(jù)2009年12月本報報道，北京市目前的房屋租售比已經高達1比525，遠遠超出1比200至1比300的國際通用標準數(shù)據(jù)。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超過1比400，意味著出租一套商品房至少需40至50年才能收回購房款，遠高于國際標準。

　　目前是應該繼續(xù)對京城樓市投資進行關注，還是應該高位獲利呢？與“房價還要漲”的預期不同，一些業(yè)內人士的看法是，大城市商品房的投資價值已經基本喪失，不適合投資。這種看法到底有無道理，理財經理龍飛將在下面的分析中為您解讀。

　　理財經理頭先展示了不同地區(qū)不同類型的房產租售比情況：

　　這里分別選取了住宅、商住兩用、商用以及公寓四種類型的房屋來進行對比。針對不同類型，再選取相應比較具有代表性的社區(qū)或者房地產。分別是位于北四環(huán)中關村附近的稻香園社區(qū)(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住兩用)，同樣位于CBD商圈的中環(huán)世貿(商用)以及位于北三環(huán)以內的公寓住宅韋伯豪社區(qū)(公寓)。

　　經過理財經理的詳細調查，這四處房產的數(shù)據(jù)如表1所示。

　　由表1可以看出，目前住宅的租售比指標明顯偏離正常值，該數(shù)值為1比559，即如果只是依靠房租的話，需要46年半才能收回投資成本，偏離正常值的幅度較大。另外比起住宅和公寓，相對來說商用的中環(huán)世貿和商住兩用的建外SOHO的房屋租售比這項指標還較為合理。由此產生了商用住房比住宅更具有投資價值的結論，抑或是說目前商用房屋與住宅相比出現(xiàn)了倒掛的現(xiàn)象，這在一定程度上也反映了目前繼續(xù)投資于住宅房屋將具有非常大的風險。

　　現(xiàn)實回報比不上存款？

　　理財經理提示：目前投資住宅不僅低于除國債外的其他投資工具，重要的是這個收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。從風險角度來看，投資于住宅還要冒著房價下跌的風險，而一年期定期的風險相對較低。由此來看，目前投資住宅的投資收益率相對偏低，同時風險也較大。

　　理財經理龍飛接著以稻香園社區(qū)住宅為例，合理估算對這一資產的，看看其年內投資收益率為多少。

　　“所謂年內投資收益率，是指當年不考慮房屋價格上漲或者下跌所帶來的風險，只考慮房屋出租所帶來的投資收益率?！饼堬w說。

　　龍飛選取了稻香園社區(qū)一套100平方米的住房，按照每平方米出售報價2.7萬元計算，購購這套住房所需270萬元。按照目前市價，該套房屋可以租到每個月5000元。

　　“但是出租房屋是有一定成本的，頭先就要考慮到物業(yè)費、取暖費等房主的必要支出。在目前的市場上這些往往都不會轉嫁給房客?！饼堬w指出。

　　同時，理財經理建議，還應將租房的個人所得稅考慮進去，畢竟依法納稅是每個公民應盡的義務。再次，還需要考慮必要的中介費用的支出，目前的地產中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介費用，因此也應該考慮到租房的成本中。

　　較后需要考慮的是，出租房屋的空置率，一旦找不到合適的房客，則這段時間是不會為房主帶來現(xiàn)金收益的，因此在此需要提一些成本費用。綜合

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