全球房?jī)r(jià)較高的城市是哪些？根據(jù)世邦魏理仕2006年中期發(fā)布的《全球市場(chǎng)租金》顯示，在全球市場(chǎng)上寫字樓租金較高的城市包括了倫敦、東京、孟購(gòu)、香港、迪拜、頭爾、紐約等大城市。由于寫字樓租金水平與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)密切相關(guān)，我們基本可以認(rèn)為上述城市屬于全球較高房?jī)r(jià)城市之列。

從這些城市名單我們看到，房?jī)r(jià)較高的城市除了分布在諸如美國(guó)、英國(guó)、日本這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家外，一些次發(fā)達(dá)的國(guó)家或是發(fā)展中國(guó)家的城市，如頭爾、孟購(gòu)，也位列高房?jī)r(jià)城市之列。在我國(guó)，房?jī)r(jià)較高的城市則主要是北京、上海、深圳、廣州等大型城市。而上述這些城市都有一些共同的特點(diǎn)，即都屬于占有優(yōu)勢(shì)資源的“超級(jí)城市”。

在不久前舉行的“2007年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)報(bào)告會(huì)”上，巴曙松先生就再次關(guān)注了這種“超級(jí)城市”現(xiàn)象，并提出應(yīng)站在資源分配角度研究超級(jí)城市房?jī)r(jià)很難下降的原因。

其實(shí)，超級(jí)城市的優(yōu)勢(shì)資源是建立在特定產(chǎn)業(yè)或多種產(chǎn)業(yè)組合基礎(chǔ)之上的。而城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)一個(gè)城市的房?jī)r(jià)有著重要影響。

頭先，城市產(chǎn)業(yè)的薪酬水平會(huì)對(duì)城市居民的購(gòu)購(gòu)力產(chǎn)生影響。

居民的收入水平與所在行業(yè)的盈利能力與景氣程度是密切相關(guān)的。某些行業(yè)的薪酬支付能力遠(yuǎn)高于社會(huì)平均水平。薪酬調(diào)查的結(jié)果顯示，金融、IT、高技術(shù)企業(yè)、房地產(chǎn)、傳媒等行業(yè)的薪酬水平普遍較高，較高的薪酬水平意味著更高的支付能力，也就是說，這些行業(yè)的人比其他行業(yè)的人在購(gòu)房上有更高的支付能力。從國(guó)內(nèi)幾大城市的產(chǎn)業(yè)來看，北京、上海、深圳都具有發(fā)達(dá)的金融產(chǎn)業(yè)及現(xiàn)代高科技產(chǎn)業(yè)。

以北京為例，以金融街為代表的金融產(chǎn)業(yè)、以中關(guān)村為代表的IT產(chǎn)業(yè)，以亦莊開發(fā)區(qū)為代表的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、以及以CBD為代表的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為北京經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿??！案咝健碑a(chǎn)業(yè)的發(fā)展塑造了一批具有較強(qiáng)購(gòu)購(gòu)能力的人群，使其對(duì)房?jī)r(jià)具有較高的承受能力。正是背靠中關(guān)村科技園區(qū)IT產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在五環(huán)之外的西三旗的住宅均價(jià)才會(huì)突破8000元/平方米。

其二，產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張帶來了對(duì)土地、勞動(dòng)力資源的大量需求，從而推高房?jī)r(jià)。

近年來，中國(guó)的城市都保持著較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，北京GDP自2002年以來連續(xù)5年保持了11%以上的增長(zhǎng)速度，深圳在過去5年的GDP的平均增長(zhǎng)速度達(dá)到了16%，而上海的GDP已連續(xù)保持了15年兩位數(shù)的增長(zhǎng)速度。GDP增長(zhǎng)的背后是城市產(chǎn)業(yè)的快速擴(kuò)張。

產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張直接帶來了對(duì)土地資源的需求，使得城市有限的土地資源價(jià)格上漲。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張也增加了對(duì)就業(yè)人口的需求，外來人口的大量涌入造成了大城市人口的快速擴(kuò)張，而人口的擴(kuò)張直接增加了對(duì)住宅的需求。據(jù)北京、上海等城市住宅銷售統(tǒng)計(jì)情況顯示，平均有30%以上的住宅是被外地人所購(gòu)購(gòu)的。

產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長(zhǎng)，進(jìn)而吸引更多的資源進(jìn)一步向這些大都市集中，包括新的產(chǎn)業(yè)投資，以及教育、醫(yī)療、文化設(shè)施等，從而使更多的人被機(jī)遇或資源吸引而涌入城市。在人口持續(xù)增長(zhǎng)、居住需求不斷增加的情況下，房?jī)r(jià)的上漲就不足為奇了。

面對(duì)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張帶來的人口壓力、交通擁堵以及房?jī)r(jià)上漲等一系列的問題，一些大的城市已經(jīng)開始調(diào)整城市發(fā)展思路，對(duì)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。然而，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整并不會(huì)阻擋這些大城市產(chǎn)業(yè)規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)張，這二者將會(huì)繼續(xù)相伴。因此，隨著大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與高技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中以及產(chǎn)業(yè)規(guī)模的繼續(xù)擴(kuò)張，大城市房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲。

所以，城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張帶來的資源集中是影響城市房?jī)r(jià)的重要因素之一。

當(dāng)然，城市產(chǎn)業(yè)的發(fā)展既有城市管理者的主動(dòng)選擇，也有建立在城市區(qū)位、資源及歷史文化基礎(chǔ)上的被動(dòng)選擇。但無論如何，作為城市的管理者，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市的承載能力，在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，合理控制產(chǎn)業(yè)規(guī)模，避免資源過度向城市集中，這樣不僅可以分散房?jī)r(jià)總體高企的壓力，也是整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)更加和諧的必然要求。

（作者為北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司顧問）

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