大風起于青萍之末。

　　在全國房價9月份大幅反彈之際，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的70個大中城市房價中卻有一個城市表現(xiàn)得十分另類，一向處于領漲地位的?？诜績r環(huán)比出現(xiàn)了下跌。

　　海南房價一向?qū)θ珖績r的走勢具有一定的指示意義，尤其是上世紀90年代，采取嚴厲調(diào)控房產(chǎn)政策時，海南迅速領跌，之后全國房價開始雪崩，中國房地產(chǎn)業(yè)就此進入冰河期。

　　這一次，又是在政策持續(xù)大力打擊地產(chǎn)的風口浪尖，海口房價在全國70個大中城市中先進一個出現(xiàn)環(huán)比下降，這是否預示著地產(chǎn)業(yè)將迎來1993年同樣的命運？

　　率先下跌

　　自4月份房產(chǎn)新政出臺以來，據(jù)國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，與大部分城市房價持續(xù)高位運行不同，海口和三亞的房價以下跌為主，5月至8月兩個城市房價均環(huán)比下降，其中，8月份三亞房價環(huán)比降幅高達0.6%，這一降幅位居全國位。9月份海南省會城市?？诘谋憩F(xiàn)更是異于大勢。

　　金9月，全國樓市飄紅，一二三線城市成交和房價普遍上漲，萬科、保利等各大房企業(yè)績均創(chuàng)出新高。然而，在樓市一片紅之中，唯獨有一個城市房價亮綠。數(shù)據(jù)顯示，9月份?？诜績r環(huán)比下降0.1%，其中主要是新房價格出現(xiàn)了下降，這是70個大中城市先進出現(xiàn)房價環(huán)比下降的城市。

　　自房產(chǎn)新政出臺次月，即5月開始，?？诜績r已連續(xù)5個月出現(xiàn)環(huán)比下降。

　　去年底海南建設國際旅游島的規(guī)劃頒布以來，海南樓市迅速升溫，其房價持續(xù)高漲，積聚了較大的泡沫因素。

　　11月10日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份三亞房價同比上漲151%，?？诜績r同比上漲143%，分列全國房價同比上漲的前兩名，遠超全國平均水平。

　　地產(chǎn)操盤手曹鋒杰認為，在政策調(diào)整之下，海南樓市泡沫必然有一定程度的刺破過程。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對《中國經(jīng)濟周刊》表示，海南房產(chǎn)購家以投資和投機需求為主，這類需求對政策的反應較為敏感，因此部分購家會暫時保持觀望。

　　成交量下降

　　10月14日以來，海口及三亞“限購令”先后開始執(zhí)行，暫時實行限定居民家庭只能在本市新購購一套商品住房。

　　11月4日，由住建部和外管局聯(lián)合簽發(fā)的《關于進一步規(guī)范境外機構和個人購房管理的通知》規(guī)定，境外個人只能在境內(nèi)購購一套用于自住的住房，境外機構只能在注冊城市購購辦公所需的非住宅房屋。

　　北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉分析認為，該通知主要針對目前大量熱錢流入內(nèi)地樓市、擾亂了現(xiàn)有購房秩序的現(xiàn)象而出臺，從源頭卡住熱錢進入內(nèi)地，這將對高端的投資需求產(chǎn)生極大的抑制。{$page$}

　　事實上，一系列限購、限外政策已經(jīng)令海南樓市內(nèi)外交困。據(jù)統(tǒng)計，海南主要城市已有多日成交總量不足50套。

　　這種局面一下子打亂了海南各大開發(fā)商的開盤策略，比如意欲在海南打造一個18平方公里超級大盤的中信泰富，多家房地產(chǎn)機構監(jiān)測其原計劃開盤時間定在10月，但其目前仍處于待開盤狀態(tài)。

　　但也有跡象表明，外資仍比較看好海南樓市的發(fā)展。GVA衡信柏迪營銷部董事岳鋒鋼介紹說，10月份有些俄羅斯人、日本人等去海南購房。他認為外資看好海南樓市，一是因為外資對人民幣升值的預期比較強烈，二是中國的經(jīng)濟正逐年高速增長，另外也是看中了海南的資源條件。

　　海南樓市被透支了？

　　曹鋒杰表示，由于海南樓市吸引了對市場把握比較敏銳的投資客，其中包括溫州人，因此其市場動向?qū)θ珖鴺鞘衅鹬欢ǖ娘L向標作用。在他看來，本輪樓市調(diào)控政策力度之大堪稱，而且后續(xù)還有幾張牌可打，因此海南房價飛漲之勢必然受到遏制，甚至巨幅震蕩。

　　在改革開放后的波房地產(chǎn)熱潮中，各路炒房資金迅速涌入海南，海南房價泡沫越積越大，隨后在1993年決策層收緊銀根后，海南樓市迅速崩盤，波房地產(chǎn)熱潮也隨之瓦解。這一次，政策層面的決心幾乎與當時毫無二致。

　　“但市場已經(jīng)徹底改變了。”顧云昌認為，“1993年海南樓市崩盤是因為不知道市場到底在哪？因為當時實行的是福利分房，住房問題不是通過市場解決的，樓市都是玩空轉(zhuǎn)。不過隨著住房制度的改革和人們收入水平的提高，市場形成了真正的需求?！?/P>

　　海南盛達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理馮彬表示，海南樓市如果繼續(xù)暴漲，就與政策調(diào)控相違背，無法持續(xù)發(fā)展。短期海南房價會有波動，但波動幅度平均不會超過20%。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會一位副會長多次對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，房地產(chǎn)不僅對拉動消費起著較大的作用，而且牽連著投資，是支柱性產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟結構順利轉(zhuǎn)型之前，其對經(jīng)濟的拉動作用不容忽視，因此，管理層很難完全抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　近日，央行行長周小川的“池子”理論引起了廣泛關注。一位不愿透露姓名的開發(fā)商認為，海南樓市可謂是中國樓市眾多“池子”中容量非常大的一個。他認為，海南國際旅游島的出臺，從一定跡象顯示出管理層意圖將大量資金引導進這個“池子”中來，但海南房價的急劇暴漲令其頓失吸金功能?？梢哉f海南樓市價格至少透支了未來三至五年的房價上漲空間。

　　此前有報道稱，從年初開始，已經(jīng)有些溫州資金逐步撤離海南。上述開發(fā)商認為，進入海南樓市的都是較慣于投資的大資本，而海南樓市與全國樓市目前同樣處于虛高，資本對全國樓市的判斷或?qū)⑴c海南同步。

　　出路或在市場之外

　　據(jù)新浪樂居等地產(chǎn)機構的監(jiān)測，近期海南鳳凰島項目、雅居樂清水灣等多個項目正積極吐盤，據(jù)了解，其中清水灣項目僅在國慶黃金周期間就銷售達6億元。

　　在馮彬看來，稀缺的南方海景資源和世界性的概念，這些因素決定了海南樓市長期向好，但近期除了價格上的局部調(diào)整之外，開發(fā)商也需集體努力，營造一個海南旅游地產(chǎn)的大品牌。

　　10多年以來，依靠得天獨厚的自然資源，海南地產(chǎn)一直走在全國旅游度假地產(chǎn)的前列，海南島可謂云集，其中不少開發(fā)商在海南已經(jīng)潛伏多年，包括建設18平方公里超級大盤的中信泰富，20年前就已進入三亞的中糧地產(chǎn)(6.50,-0.17,-2.55%)，打造了富力灣、盈溪谷等多個項目的富力地產(chǎn)，售價高達10萬元/平方米的萬科浪琴灣等。

　　總投資達200億元的雅居樂大規(guī)模項目海南清水灣副總經(jīng)理簡毓萍表示，隨著大品牌開發(fā)商加入海南國際旅游島的建設，未來海南地產(chǎn)的品質(zhì)競爭將更加激烈，品質(zhì)過硬、規(guī)劃科學是海南樓市的一大出路。

　　國際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會一位副主席對本刊記者表示，對于發(fā)展旅游地產(chǎn)而言，其關鍵不僅僅在于樓市本身，還要注重加強軟實力的建設，特別是配套設施的建設，諸如道路交通、排水、商業(yè)網(wǎng)點、酒店餐飲等，以營造良好的宜居環(huán)境。

　　而此前不久的一場大雨，導致海南境內(nèi)一片 ，一些外地置業(yè)者也被困在洪水中，這或許澆滅了不少外地投資者在海南購房的念頭。

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