頭付款退不了怎么辦

　　在網(wǎng)上，經(jīng)常有人反復(fù)問(wèn)我同樣問(wèn)題：“我貸款沒(méi)貸下來(lái)，要退房，房地產(chǎn)商要罰我款，這合理嗎？”“我公積金貸款沒(méi)有辦下來(lái)，房地產(chǎn)商讓我轉(zhuǎn)辦商業(yè)貸款，我不想轉(zhuǎn)，要退房，房地產(chǎn)商不退頭付，這樣對(duì)嗎？”出現(xiàn)這些問(wèn)題，都是因誤入合同陷阱，使自己處于了被動(dòng)地位。

　　合同《示范文本》只在第六條付款方式及期限中提到“分期付款”，而沒(méi)有寫明具體的時(shí)間和方法。第七條由于標(biāo)題就用了“購(gòu)受人逾期付款的違約責(zé)任”，所以在該條1(2)款中將是否可以解除合同的選擇權(quán)交給了房地產(chǎn)商，并理所當(dāng)然約定履約人(房地產(chǎn)商)向違約人(購(gòu)房人)收取滯納金或逾期付款的利息。

　　但現(xiàn)實(shí)商品房購(gòu)賣中，因?yàn)楦犊顔?wèn)題要求退房并不一定是購(gòu)房人有意違約，相當(dāng)多的人是聽(tīng)售樓人員信誓旦旦地說(shuō)“你貸款沒(méi)問(wèn)題”而簽的合同的，但當(dāng)“沒(méi)問(wèn)題”變成“有問(wèn)題”時(shí)，售樓人員說(shuō)的是口說(shuō)無(wú)憑，而寫進(jìn)合同里的黑紙白字卻使不少購(gòu)房人啞巴吃黃連。

　　如何使自己由被動(dòng)變主動(dòng)呢

　　較好的辦法是在合同第六條中將分期付款的頭期付款時(shí)間定為收到相關(guān)部門確定同意公積金貸款或同意商業(yè)貸款后____天內(nèi)付款，至少也應(yīng)在房地產(chǎn)商請(qǐng)的協(xié)助辦理貸款的律師書面確定貸款沒(méi)有問(wèn)題的前提下開(kāi)始頭付。

　　同時(shí)，貸款購(gòu)房的人在約定合同第七條時(shí)應(yīng)選擇填寫第2款空格，具體填法，我個(gè)人認(rèn)為有一位網(wǎng)友給我看的他草擬的補(bǔ)充協(xié)議條款(筆者做了個(gè)別修改)可以借鑒：

　　購(gòu)受人按照貸款機(jī)構(gòu)要求出具申請(qǐng)貸款資料后，如果出現(xiàn)以下任一情形時(shí)：

　　1.購(gòu)受人無(wú)法得到公積金貸款又不愿申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款的；

　　2.購(gòu)受人無(wú)法得到商業(yè)銀行按揭貸款的；

　　3.購(gòu)受人所能夠得到的商業(yè)銀行按揭貸款比例、還款時(shí)間與申請(qǐng)不符情形，購(gòu)受人不愿接受的；

　　購(gòu)受人有權(quán)退房、終止購(gòu)房合同、房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書以及本補(bǔ)充協(xié)議、附件等。出賣人應(yīng)在購(gòu)受人提出書面申請(qǐng)30日內(nèi)，將購(gòu)受人全部已付款原額退還購(gòu)受人，購(gòu)受人無(wú)須支付任何利息或賠償。

　　如果以上條款房地產(chǎn)商拒絕接受，有一家房地產(chǎn)商寫的按揭付款方式也可參考：

　　若購(gòu)受人已按銀行規(guī)定的要求提供了相應(yīng)的文件，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理了按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)，貸款銀行不能按購(gòu)受人申請(qǐng)的貸款金額和貸款年限發(fā)放貸款或拒絕向購(gòu)受人提供貸款的，購(gòu)受人可在如下方式中進(jìn)行選擇：

　　(1)按照銀行確定的貸款金額和年限辦理貸款手續(xù)，并向出賣人補(bǔ)交差額房款部分；

　　(2)選擇其它付款方式并享受相應(yīng)優(yōu)惠幅度，并按照所選付款方式向出賣人支付房款；

　　(3)解除購(gòu)賣合同。出賣人在收到按揭銀行拒絕發(fā)放按揭貸款通知及購(gòu)受人書面解除購(gòu)賣合同通知后30個(gè)工作日內(nèi)，扣除印花稅的金額房?jī)r(jià)總款的0.05%后向購(gòu)受人無(wú)息退還已收房款。

　　需要說(shuō)明的是：購(gòu)房人將上述條款如果寫進(jìn)合同第七條時(shí)較好劃掉第七條的標(biāo)題“購(gòu)受人逾期付款的違約責(zé)任”(特別提醒：示范文本沒(méi)有法律約束力，當(dāng)事人可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充)；如果寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議，別忘了在補(bǔ)充協(xié)議中增加“補(bǔ)充協(xié)議如與合同不一致之處，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)?！钡募s定，防范有人用“補(bǔ)充協(xié)議只是合同的補(bǔ)充，如和合同本身不一致應(yīng)以合同為準(zhǔn)”的觀點(diǎn)扼殺補(bǔ)充協(xié)議的作用。劉宏誠(chéng)

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