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3大購(gòu)房心態(tài)點(diǎn)評(píng) 賣方市場(chǎng)學(xué)"煉金"

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 641 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  從一季度行情回暖開始,市場(chǎng)的天平便逐漸傾向于賣方市場(chǎng)。而后一直到年終,不管期間市場(chǎng)成交量如何起伏,但總體市場(chǎng)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺、有效房源稀缺的局面未能出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn),致使購(gòu)房者在實(shí)際交易中一直處于被動(dòng)地位。在這種市場(chǎng)背景下,一些購(gòu)房者錯(cuò)過(guò)了行情空手而歸,也有很多購(gòu)房者瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)果斷出手。

  
  他們或是踏進(jìn)了市場(chǎng)上行軌道,在一購(gòu)一賣之間賺取房屋差價(jià),或是緊隨形勢(shì),購(gòu)進(jìn)了利好板塊的房源,享受房?jī)r(jià)迅速升值的喜悅;還有一部分購(gòu)房者抓住了交易優(yōu)惠政策的尾巴,節(jié)省了一筆可觀的稅費(fèi)。在這賣方市場(chǎng)占據(jù)完全話語(yǔ)權(quán)的一年,購(gòu)方市場(chǎng)的購(gòu)房神經(jīng)已經(jīng)相當(dāng)敏感,而這也恰恰是他們能夠在狂熱的賣方市場(chǎng)里淘到金子的重要因素?;仡?009年的多頭行情,有眼光的購(gòu)房者在這一年果斷出手的勝道盤點(diǎn),相信對(duì)購(gòu)房者今后把握機(jī)會(huì)有益。


  勝道版本一


  低吸高拋先購(gòu)后賣


  典型心態(tài):市場(chǎng)上行時(shí)避免踏空


  2009年上半年,二手房市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀高,觀望許久的小劉也將換房計(jì)劃提上了日程。他一邊將自己的小戶型掛牌,一邊尋覓改善型房源。但連續(xù)看了幾套房源之后,他發(fā)現(xiàn),房東給出的價(jià)格一個(gè)比一個(gè)高。小劉的心里犯起了嘀咕:房?jī)r(jià)漲得快,也就意味著自己的購(gòu)房能力被一點(diǎn)一點(diǎn)削弱。自己的小房子價(jià)格雖然也在漲,但和大戶型不斷膨脹的總價(jià)相比顯然是杯水車薪。


  考慮之后,小劉決定還是先購(gòu)后賣。他向親戚借了20萬(wàn)元錢,加上自己手頭的現(xiàn)金湊夠了一套三房?jī)蓮d的頭付,順利將新居購(gòu)進(jìn)來(lái)。去年10月份,自己的小房子總價(jià)又比5月份時(shí)上漲了10萬(wàn)元,同時(shí)自己的新居也升值不少,小劉心滿意得地將小戶型賣出。如今,每每看著同事因?yàn)橘?gòu)不到合適的房源而愁眉苦臉時(shí),小劉就慶幸自己當(dāng)初看對(duì)了市場(chǎng)趨勢(shì),把準(zhǔn)了一賣一購(gòu)之間的節(jié)奏。


  2009年,一部分人看準(zhǔn)了市場(chǎng)向上走的趨勢(shì),在房?jī)r(jià)相對(duì)較低時(shí)候購(gòu)進(jìn)改善型物業(yè),再以較高價(jià)格賣出原有物業(yè),從中賺取了一筆差價(jià)。一方面,這變相降低了他們購(gòu)購(gòu)新居的成本,另外一方面也避免換房者因?yàn)榇颐Τ鍪謱?dǎo)致原有的房子賣不到好價(jià)錢。更重要的是,在市場(chǎng)上行的趨勢(shì)下,大量購(gòu)房需求的集中釋放早已消耗掉大量房源,同時(shí)賣方市場(chǎng)惜售現(xiàn)象嚴(yán)重,而這種先購(gòu)后賣的置換方式則避免了換房者無(wú)房可住的尷尬。


  [短評(píng)]


  2009年,在在二手房市場(chǎng)上踏空的改善型購(gòu)房者不在少數(shù)。大多數(shù)改善型購(gòu)房者因?yàn)楝F(xiàn)有資金不足,只能先賣房,再用這筆款項(xiàng)去購(gòu)購(gòu)改善型住房。但先賣后購(gòu)的方式并非在所有的市場(chǎng)背景下都行得通。一方面,在市場(chǎng)火爆、房?jī)r(jià)上漲的情況下,換房者以較低的價(jià)格將原有物業(yè)拋出后,房?jī)r(jià)仍在上漲,換房者便只能以較高的價(jià)格重新購(gòu)進(jìn)物業(yè)。另一方面,很可能導(dǎo)致改善型購(gòu)房者賣房之后購(gòu)不到合適的房源。因此,在市場(chǎng)上行階段,購(gòu)房者較好先購(gòu)后賣,而在市場(chǎng)下行階段則應(yīng)反向操作。


  勝道版本二


  趕搭優(yōu)惠政策末班車


  典型心態(tài):節(jié)省交易成本等于購(gòu)到降價(jià)房


  黃先生購(gòu)進(jìn)小戶型3年后,在去年年初產(chǎn)生了購(gòu)購(gòu)改善型物業(yè)的想法。從去年二季度到四季度,他觀望了有大半年之久。 這種觀望一半出于主動(dòng),一半出于被動(dòng)。原因很簡(jiǎn)單,主動(dòng)是因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高,被動(dòng)則是因?yàn)槭袌?chǎng)上可選的優(yōu)質(zhì)房源實(shí)在太少。


  去年10月底,他接到一個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人打來(lái)的電話,對(duì)方稱目前門店內(nèi)新增了不少掛牌,且少數(shù)房源價(jià)格還有商量的余地。考慮到2010年后倘若交易優(yōu)惠政策調(diào)整,自己購(gòu)房賣房都有可能多支付一筆可觀的費(fèi)用。因此,黃先生還是果斷購(gòu)進(jìn)了套住房。


  去年11月二手房成交量超出當(dāng)年6月份的高位水平,這一成績(jī)的取得,要?dú)w功于一系列二手房交易優(yōu)惠政策的即將終結(jié)。據(jù)相關(guān)人士透露,去年第四季度,考慮到二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠即將終止,購(gòu)房者對(duì)于賣方市場(chǎng)拋出的2年以上、5年以內(nèi)房源接盤非常痛快。由于購(gòu)賣雙方都希望趕在2009年底之前完成成交和繳稅過(guò)程,因此成交周期比當(dāng)年第三季度大大縮短,從掛牌到成交這一過(guò)程大約需要3天,有些優(yōu)質(zhì)房源更是達(dá)到了當(dāng)天掛牌當(dāng)天成交的速度。


  [短評(píng)]


  房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以下調(diào),而一系列交易優(yōu)惠政策則很有可能終止。之后,無(wú)論是購(gòu)進(jìn)新居房還是賣掉舊房都要直接或者間接地付出一筆不小的交易成本。在這種風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的驅(qū)動(dòng)下,一部分剛需購(gòu)房者和更多的改善型購(gòu)房者欣然接受了賣方市場(chǎng)拋出的 繡球。不過(guò),不少購(gòu)房者為趕搭上優(yōu)惠末班車而采取了先繳稅后貸款的方式,在貸款遲遲沒(méi)有下放的情況下與上家產(chǎn)生了糾紛。因此,交易之前,購(gòu)房者還應(yīng)注意自己的貸款資質(zhì),并準(zhǔn)備好貸款額度不足的應(yīng)對(duì)策略。


  勝道版本三


  購(gòu)進(jìn)明星區(qū)域房源等升值


  典型心態(tài):有利好因素支撐,房?jī)r(jià)只會(huì)高走不會(huì)低落


  田先生現(xiàn)在住著一套面積較小的兩房。2009年年初,他本來(lái)打算賣掉這套房子,換一套環(huán)境較好的三房?jī)蓮d。然而,就在尋找改善型房源的這段時(shí)間里,他聽不少同事說(shuō)起原南匯區(qū)即將并入浦東新區(qū)的消息,這讓他看到了原南匯部分板塊房源的。于是,田先生馬上決定暫緩改善購(gòu)房計(jì)劃,用手頭將近20萬(wàn)元現(xiàn)金再加上一部分商業(yè)貸款,在南匯區(qū)的一個(gè)新建樓盤里購(gòu)了一套兩房?jī)蓮d的戶型。


  5月份,原南匯并入浦東新區(qū)的政策落地,田先生的房子價(jià)格也坐上了電梯。


  2009年的上海樓市涌現(xiàn)出了一大批明星板塊。從原南匯區(qū)、崇明縣,到大虹橋輻射區(qū)域和川沙板塊,每一個(gè)板塊都讓購(gòu)方市場(chǎng)為之興奮,從而出現(xiàn)了不少像田先生這類購(gòu)進(jìn)明星區(qū)域物業(yè)坐等房?jī)r(jià)升高的購(gòu)房者。而這些區(qū)域的行情也并沒(méi)有讓他們失望。根據(jù)臣信提供的數(shù)據(jù)顯示,從2009年初到年尾,南匯周康板塊的房?jī)r(jià)上漲了4成以上,川沙板塊房?jī)r(jià)在去年第四季度上漲了3成以上。


  [短評(píng)]


  在上海的二手房市場(chǎng)越來(lái)越成熟的背景下,購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的敏感度也越來(lái)越強(qiáng)。不少自住需求購(gòu)房者紛紛瞄上一些存在利好因素的板塊,導(dǎo)致這一傾向的驅(qū)動(dòng)力當(dāng)然是區(qū)域內(nèi)房源升值的潛力。此外,隨著區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展以及入住業(yè)主的不斷增多,區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施也將不斷完善。在難以符合市購(gòu)房成本的情況下,購(gòu)下具有利好因素的城市外圍房源也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

  從一季度行情回暖開始,市場(chǎng)的天平便逐漸傾向于賣方市場(chǎng)。而后一直到年終,不管期間市場(chǎng)成交量如何起伏,但總體市場(chǎng)房?jī)r(jià)堅(jiān)挺、有效房源稀缺的局面未能出現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn),致使購(gòu)房者在實(shí)際交易中一直處于被動(dòng)地位。在這種市場(chǎng)背景下,一些購(gòu)房者錯(cuò)過(guò)了行情空手而歸,也有很多購(gòu)房者瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)果斷出手。

  
  他們或是踏進(jìn)了市場(chǎng)上行軌道,在一購(gòu)一賣之間賺取房屋差價(jià),或是緊隨形勢(shì),購(gòu)進(jìn)了利好板塊的房源,享受房?jī)r(jià)迅速升值的喜悅;還有一部分購(gòu)房者抓住了交易優(yōu)惠政策的尾巴,節(jié)省了一筆可觀的稅費(fèi)。在這賣方市場(chǎng)占據(jù)完全話語(yǔ)權(quán)的一年,購(gòu)方市場(chǎng)的購(gòu)房神經(jīng)已經(jīng)相當(dāng)敏感,而這也恰恰是他們能夠在狂熱的賣方市場(chǎng)里淘到金子的重要因素?;仡?009年的多頭行情,有眼光的購(gòu)房者在這一年果斷出手的勝道盤點(diǎn),相信對(duì)購(gòu)房者今后把握機(jī)會(huì)有益。


  勝道版本一


  低吸高拋先購(gòu)后賣


  典型心態(tài):市場(chǎng)上行時(shí)避免踏空


  2009年上半年,二手房市場(chǎng)價(jià)格節(jié)節(jié)攀高,觀望許久的小劉也將換房計(jì)劃提上了日程。他一邊將自己的小戶型掛牌,一邊尋覓改善型房源。但連續(xù)看了幾套房源之后,他發(fā)現(xiàn),房東給出的價(jià)格一個(gè)比一個(gè)高。小劉的心里犯起了嘀咕:房?jī)r(jià)漲得快,也就意味著自己的購(gòu)房能力被一點(diǎn)一點(diǎn)削弱。自己的小房子價(jià)格雖然也在漲,但和大戶型不斷膨脹的總價(jià)相比顯然是杯水車薪。


  考慮之后,小劉決定還是先購(gòu)后賣。他向親戚借了20萬(wàn)元錢,加上自己手頭的現(xiàn)金湊夠了一套三房?jī)蓮d的頭付,順利將新居購(gòu)進(jìn)來(lái)。去年10月份,自己的小房子總價(jià)又比5月份時(shí)上漲了10萬(wàn)元,同時(shí)自己的新居也升值不少,小劉心滿意得地將小戶型賣出。如今,每每看著同事因?yàn)橘?gòu)不到合適的房源而愁眉苦臉時(shí),小劉就慶幸自己當(dāng)初看對(duì)了市場(chǎng)趨勢(shì),把準(zhǔn)了一賣一購(gòu)之間的節(jié)奏。

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