二手房購賣過程復雜，各個環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣。交易過程哪些環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)糾紛？購賣雙方該如何防范？記者請行家支招，希望對您的置業(yè)有幫助

　　合同環(huán)節(jié)：購賣合同無效誰來承擔？

　　去年底，南寧市民袁女士經(jīng)人介紹購購南寧望州路某單位宿舍一房產(chǎn)，成交價為45萬元。賣方是姐妹兩人，簽訂合同后，袁女士支付定金1萬元，對方答應盡快辦理房產(chǎn)過戶。但是沒過幾天，對方就表示說，房子賣不了，要取消合同，理由是房屋產(chǎn)權(quán)人是父親所有，無法過戶。糾紛從去年拖延至今還未解決，賣方答應退還袁女士1萬元定金，而拒絕了袁女士的違約賠償要求。

　　點評：桂人房產(chǎn)園湖分行羅漢介紹，因合同引起糾紛的常見情況有：房屋未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)共有人同意私自出賣房屋；職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售；房屋已被列入改造范圍，產(chǎn)權(quán)人卻私自出售等。根據(jù)合同法的規(guī)定，合同無效、被撤銷或者終止的，并不影響合同中獨立存在的有關(guān)解決爭議方法的條款效力。所以，袁女士可以根據(jù)合同約定，要求對方支付違約金。

　　定金環(huán)節(jié)：定金糾紛如何處理？

　　今年初，南寧市民張小姐在振寧現(xiàn)代魯班看中一套房產(chǎn)，業(yè)主剛交房就放盤出讓了，售價是6000元/平方米。張小姐和賣方蔣先生簽訂了定金協(xié)議，雙方約定定金為6萬元，總價60萬元，辦理過戶時先支付頭付款，余款待購方張小姐辦理過戶，并取得房產(chǎn)證后辦理銀行按揭，由銀行直接劃入蔣先生的賬戶。過后，張小姐支付了三成房款。但是，蔣先生看到房價上漲，后悔了，不想賣房子。他覺得，雙方尚未簽訂購賣合同，簽訂協(xié)議時房子尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。

　　張小姐卻認為，賣方因房價上漲而不愿再繼續(xù)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是違約行為。當初雙方簽訂的協(xié)議，內(nèi)容包括了物業(yè)地址、面積等物業(yè)基本狀況、以及成交價格、付款時間及方式等，與房屋購賣合同所應當具備的條款相當。與合同同樣具備法律效力。

　　點評：輝煌置業(yè)新民分行梁政認為，當初雙方簽訂的協(xié)議，是購賣雙方的真實意圖，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以協(xié)議之名。購方除了支付定金外，還支付了部分購房款，賣方單方中斷交易，是違約行為。購方可以通過法律訴訟，要求賣方按照協(xié)議的賠償條款約定，支付違約款。

　　解押環(huán)節(jié)：墊資服務費由誰出？

　　今年2月份，羅先生欲將香榭里花園一套房子出售。由于該房子還處于按揭中，為了出售房產(chǎn)，羅先生與南寧市一家擔保公司簽訂了協(xié)議，由擔保公司先出資幫他墊資解押房產(chǎn)，等房子出售后，他再還清擔保公司的墊資款。但是，羅先生事先得支付解押服務費用給擔保公司。

　　之后，羅先生和購家簽定了購房合同。由于政策調(diào)整，購家的購房貸款未能獲批，因此想解除購房合同。羅先生認為，自己已經(jīng)支付了解押服務費，如果購家解除合同，自己就白白損失墊資服務費了，因此不同意解除購房合同。倘若解除合同，墊資服務費購家要承擔一部分。

　　點評：輝煌置業(yè)廣運分行龐強介紹，由于房地產(chǎn)新政調(diào)整造成合同無法履行的，合同可以解除，購家無需承擔責任。此外，由于是羅先生和擔保公司簽訂的協(xié)議，服務費他是要支付的。賣房者在與擔保公司簽訂協(xié)議時，可協(xié)商附加相關(guān)免責或延期履行條款，以降低風險。{$page$}

　　過戶環(huán)節(jié)：購方原因遲遲不能過戶

　　今年2月份，方先生將自己位于南寧市望園路一套房產(chǎn)出售給莫小姐，購賣雙方約定，交易手續(xù)交給中介 。簽訂購賣合同時，方先生已經(jīng)收到莫小姐定金兩萬元整，頭付款30萬元在辦理過戶時支付，其余經(jīng)銀行按揭辦理。但是，交易后方先生遲遲未收到款。原來，購方征信記錄有污點，房貸政策嚴緊后，貸款不容易辦理了。結(jié)果，中介跑了多家銀行，貸款審批都沒有辦理下來，沒有經(jīng)過貸款審批，過戶手續(xù)擱淺。方先生說，他是為小孩出國留學籌錢才賣房的，購家未能通過貸款審批，給他造成影響，應當算違約行為。

　　點評：桂人房產(chǎn)棕櫚灣分行楊宏肖介紹，因購方征信記錄緣故，導致交易擱淺，這并非不抗拒因素，因此購方客觀上存在違約的事實，構(gòu)成違約。房屋購賣合同系雙方當事人真實意思表示，且不違反有關(guān)法律規(guī)定，屬于有效合同。方先生可以按照合同條款的約定，要求購家支付違約金。

　　中介環(huán)節(jié)：交易中斷傭金誰承擔？

　　置業(yè)顧問涂小姐告訴記者，限購令出臺后，她售出南寧市金桂花園一套房產(chǎn)，并與購方、賣方簽訂了三方合同。房子成交價58萬元，購賣雙方中介服務費各為5800元，購方購房定金3萬元由涂小姐所在公司代收。由于房產(chǎn)新政出臺市場低迷，購方周先生認定自己購的房子貴了，不想要了，賣方也同意解除購房合同。因此，周先生將這個情況告知涂小姐，但公司方面表示，既然簽訂了購房合同，說明中介公司為周先生付出了勞動，雙方交易未完成是周先生的責任，即便購賣雙方同意解除合同，還是應該支付中介費，不同意返還購房定金。

　　點評：新域美林園湖分行經(jīng)理黃聰說，二手房交易中有兩個合同，一是房屋購賣合同，二是居間服務合同。購賣雙方簽訂的購房合同可由雙方協(xié)商解除，中介方無權(quán)干預。居間合同因合同已經(jīng)成立，是否解除應由購賣雙方與中介方協(xié)商，若中介方不同意，則不能解除，購賣雙方只能要中介方返還除居間服務費以外的費用。涂小姐所在公司可向購賣雙方收取一定的服務費用，但必須退還購方的購房定金。

　　房貸環(huán)節(jié)：利率調(diào)整易出現(xiàn)違約

　　6月份，市民陳女士看中了嶺南家園一套三房兩廳，很快與賣方簽訂了購賣合同，并交1萬元的定金。但是，在辦理銀行房貸款過程中，頭套房貸款利率出現(xiàn)變化，銀行不同意打折，要在基準利率上浮1.1倍。由于難以承受高利息，陳女士想解除合同，但是賣方拒絕退還定金。

　　點評：輝煌置業(yè)新民分行梁政介紹，近年來房貸政策一直都在調(diào)整變化，頭付、利率等調(diào)整都屬于可遇見的，因此不能以“不可抗力”為由要求解除合同并免責。但同時，此項違約并非出于購方的惡意不履行，而是由于不能如約采用原定的銀行貸款支付，而不得已違約。因此，陳女士在提出解除購房合同的時候，賣方要退還定金，但陳女士也要根據(jù)合同約定承擔違約責任。如果合同沒有約定相關(guān)條約，則購賣雙方協(xié)商，適當減輕購方違約責任，支付造成賣方直接損失的賠償金。

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