在新政策的影響下，二手房成交量呈下滑趨勢(shì)，部分二手房源涌入租賃市場(chǎng)，購(gòu)方、賣方和中介，作為二手房市場(chǎng)的交易主體，其一些心理和行為發(fā)生了微妙的變化。

賣方：對(duì)待營(yíng)業(yè)稅更理性

去年新政后的交易量大約只有新政前的1／3,很多小中介都關(guān)門了。今年新政已開始一個(gè)多月，但這次的情況明顯好于去年。據(jù)了解，今年新政執(zhí)行以后，也出現(xiàn)少量的撤單和惜售情況，但是與去年相比，這種情況相對(duì)不是很明顯，或者說(shuō)只是出現(xiàn)在小的范圍之內(nèi)。針對(duì)這種現(xiàn)象，有關(guān)專家分析認(rèn)為主要是由以下原因形成的。

頭先，業(yè)主對(duì)于營(yíng)業(yè)稅心態(tài)的變化，導(dǎo)致了惜售現(xiàn)象的減少。去年新政出臺(tái)，使業(yè)主經(jīng)歷了一個(gè)從沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅到征收營(yíng)業(yè)稅的過(guò)程，今年的新政其實(shí)是對(duì)去年國(guó)家宏觀調(diào)控的完善和細(xì)化，大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)有一種較為平和的心態(tài)去對(duì)待了，該出售的還是會(huì)出售。此外，有些業(yè)主認(rèn)為，今年?duì)I業(yè)稅征收年限由兩年變成了五年，對(duì)于部分過(guò)一年半載就滿免征年限的業(yè)主來(lái)說(shuō)，避開營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間又延長(zhǎng)了許多，如果為了避稅，三四年以后再賣的話，市場(chǎng)的不確定因素會(huì)很大，較難預(yù)測(cè)。

其次，資金比較雄厚的賣家將房源轉(zhuǎn)入租賃市場(chǎng)，進(jìn)行中長(zhǎng)線投資型。市民劉先生告訴律師他有一套滿了兩年的房子，但新政策將全額征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間延長(zhǎng)到5年，他覺(jué)得賣起來(lái)太虧了。于是打算暫時(shí)不賣了，轉(zhuǎn)售為租。

較后，部分二手房房?jī)r(jià)上漲。律師從部分二手房公司了解到，熱點(diǎn)區(qū)域二手房交易價(jià)格繼續(xù)上漲。由于本身需求旺盛和成交較大的樓盤和區(qū)域，其價(jià)格并不因營(yíng)業(yè)稅的增加而降低，反而會(huì)繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。因?yàn)樵谫u方市場(chǎng)下，賣方需要承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅部分自然轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)方，從而導(dǎo)致部分區(qū)域和樓盤價(jià)格繼續(xù)上漲。

購(gòu)方：五年以上房產(chǎn)難挑大梁

“我們的客戶量下降了三成左右，購(gòu)房者成交欲望較弱。”一家品牌中介的負(fù)責(zé)人這樣分析購(gòu)房市場(chǎng)的現(xiàn)狀。從他的分析來(lái)看，購(gòu)房者的觀望正是導(dǎo)致他們行動(dòng)不積極的原因，而這種觀望主要在于對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期和對(duì)增量房市場(chǎng)的期望。據(jù)他了解，其實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)下降存在期望的人很少，不到10％，還有就是對(duì)增量房市場(chǎng)的觀望，這與去年新政的情況有所不同。新政中對(duì)于套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上的規(guī)定，顯然將一部分二手房購(gòu)購(gòu)者的注意力轉(zhuǎn)向了商品房市場(chǎng)。

實(shí)際上存量房市場(chǎng)的繁榮正是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的保障之一。新政的初衷也包括了“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)”。而目前由于營(yíng)業(yè)稅的額外負(fù)擔(dān)，有部分購(gòu)房者開始把目光轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)。這一轉(zhuǎn)向顯然會(huì)增加商品房市場(chǎng)的壓力。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，購(gòu)房者對(duì)商品房的預(yù)期短期內(nèi)是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，會(huì)有相當(dāng)一部分回歸二手房市場(chǎng)。

就目前的實(shí)際交易情況來(lái)看，二手房交易的營(yíng)業(yè)稅基本上都轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。在這種情況下，五年以上產(chǎn)權(quán)的房源成為了交易的重要部分。一位中介工作人員介紹，“我們現(xiàn)在的交易，五年以上產(chǎn)權(quán)的占80％。在其他房源退出的情況下，那部分未受營(yíng)業(yè)稅影響的五年以上的房源所占比例增大了?！痹摴ぷ魅藛T補(bǔ)充， “我們的業(yè)務(wù)中五年以上的房子所占比例上升了兩到三成，并不是說(shuō)完全數(shù)量上升，只是在總體中所占比例有所上升?！?

站在購(gòu)房者的角度上來(lái)看，由于不需要交納營(yíng)業(yè)稅，五年以上的二手房源似乎應(yīng)該具備更大的競(jìng)爭(zhēng)力。然而，事實(shí)并非如此簡(jiǎn)單。業(yè)內(nèi)人士分析，五年這個(gè)問(wèn)題其實(shí)并不嚴(yán)重，關(guān)鍵是房產(chǎn)證上注明的時(shí)間有問(wèn)題。二手房產(chǎn)權(quán)年限上存在一個(gè)比較普遍的問(wèn)題，就是房屋實(shí)際購(gòu)購(gòu)年限往往比產(chǎn)權(quán)證上的日期要長(zhǎng)許多。由于購(gòu)房以后往往要過(guò)兩三年才能拿到房產(chǎn)證，這樣五六年產(chǎn)權(quán)的房子可能已經(jīng)居住八年，甚至九年了，許多購(gòu)房人并不傾向于購(gòu)這些房齡較長(zhǎng)的二手房。據(jù)了解，正是由于房產(chǎn)證不能及時(shí)拿到的緣故，現(xiàn)在相當(dāng)一部分人實(shí)際購(gòu)購(gòu)已經(jīng)達(dá)到五六年的房子，產(chǎn)權(quán)證往往只有兩三年。目前市場(chǎng)上無(wú)需繳稅的二手房不僅實(shí)際房齡過(guò)長(zhǎng)，數(shù)量少也是一個(gè)問(wèn)題。

中介：租賃業(yè)務(wù)唱主角

從一些房產(chǎn)中介獲悉，進(jìn)入6月后，受新政的影響，二手房購(gòu)賣、租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了兩種截然不同的反應(yīng)：二手房購(gòu)賣業(yè)務(wù)比以往大幅減少，房?jī)r(jià)趨高；租賃市場(chǎng)迅速升溫，原本打算出售的二手房越來(lái)越多地進(jìn)入了租賃市場(chǎng)。

一家中介公司的工作人員告訴律師，現(xiàn)在二手房房源較少，房?jī)r(jià)也有所上漲，這是因?yàn)橐酝址拷灰踪M(fèi)用都是由購(gòu)方承擔(dān)，而現(xiàn)在營(yíng)業(yè)稅規(guī)定要由賣方承擔(dān)，為了避免交稅帶來(lái)負(fù)擔(dān)，賣方自然提高了房?jī)r(jià)，把營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)主身上。許多計(jì)劃購(gòu)購(gòu)二手房的消費(fèi)者因此放棄購(gòu)房計(jì)劃。賣的少、購(gòu)的也少，導(dǎo)致現(xiàn)在二手房交易冷清。相較于二手房交易的冷清，房屋租賃市場(chǎng)升溫明顯。許多本來(lái)是五年以內(nèi)二手房的業(yè)主，紛紛改變主意，改售為租。同時(shí)，也有一些本計(jì)劃購(gòu)二手房的消費(fèi)者，在看到房?jī)r(jià)的波動(dòng)后，也改購(gòu)房為租房。

律師發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在中介出租房源信息十分豐富，盡管租賃市場(chǎng)可供選擇的房源增多，但繁華路段租金卻未見下挫跡象，相對(duì)比較穩(wěn)定。據(jù)了解，現(xiàn)在二手房租賃市場(chǎng)之所以如此活躍，一方面是因?yàn)椴糠址魁g不足的房子為躲營(yíng)業(yè)稅，改售為租，另一方面受一系列房產(chǎn)調(diào)控政策影響，不少拆遷戶及有購(gòu)房需求的人開始持幣觀望，暫緩購(gòu)房，先租房住。據(jù)一家中介公司負(fù)責(zé)人介紹，從眼下的租賃情況來(lái)看，形勢(shì)明顯好于去年同期，主要是每年夏季，打工、實(shí)習(xí)、畢業(yè)的學(xué)生族都有租房的需求。租賃供應(yīng)量大、需求也比較旺盛。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽(yáng)光！