從一季度行情回暖開始，市場的天平便逐漸傾向于賣方市場。而后一直到年終，不管期間市場成交量如何起伏，但總體市場房價堅挺、有效房源稀缺的局面未能出現(xiàn)根本性扭轉，致使購房者在實際交易中一直處于被動地位。在這種市場背景下，一些購房者錯過了行情空手而歸，也有很多購房者瞅準時機果斷出手。 他們或是踏進了市場上行軌道，在一購一賣之間賺取房屋差價，或是緊隨形勢，購進了利好板塊的房源，享受房價迅速升值的喜悅；還有一部分購房者抓住了交易優(yōu)惠政策的“尾巴”，節(jié)省了一筆可觀的稅費。在這賣方市場占據(jù)完全話語權的一年，購方市場的購房神經(jīng)已經(jīng)相當敏感，而這也恰恰是他們能夠在狂熱的賣方市場里“淘到金子”的重要因素。回顧2009年的多頭行情，有眼光的購房者在這一年果斷出手的勝道盤點，相信對購房者今后把握機會有益。

　　◆勝道版本一

　　低吸高拋先購后賣

　　典型心態(tài)：市場上行時避免“踏空”

　　2009年上半年，二手房市場價格節(jié)節(jié)攀高，觀望許久的小劉也將換房計劃提上了日程。他一邊將自己的小戶型掛牌，一邊尋覓改善型房源。但連續(xù)看了幾套房源之后，他發(fā)現(xiàn)，房東給出的價格一個比一個高。小劉的心里犯起了嘀咕：房價漲得快，也就意味著自己的購房能力被一點一點削弱。自己的小房子價格雖然也在漲，但和大戶型不斷“膨脹”的總價相比顯然是杯水車薪。

　　考慮之后，小劉決定還是先購后賣。他向親戚借了20萬元錢，加上自己手頭的現(xiàn)金湊夠了一套三房兩廳的頭付，順利將新居購進來。去年10月份，自己的小房子總價又比5月份時上漲了10萬元，同時自己的新居也升值不少，小劉心滿意得地將小戶型賣出。如今，每每看著同事因為購不到合適的房源而愁眉苦臉時，小劉就慶幸自己當初看對了市場趨勢，把準了一賣一購之間的節(jié)奏。

　　2009年，一部分人看準了市場向上走的趨勢，在房價相對較低時候購進改善型物業(yè)，再以較高價格賣出原有物業(yè)，從中賺取了一筆差價。一方面，這變相降低了他們購購新居的成本，另外一方面也避免換房者因為匆忙出手導致原有的房子賣不到好價錢。更重要的是，在市場上行的趨勢下，大量購房需求的集中釋放早已消耗掉大量房源，同時賣方市場惜售現(xiàn)象嚴重，而這種先購后賣的置換方式則避免了換房者無房可住的尷尬。

　　[短評]

　　2009年，在在二手房市場上“踏空”的改善型購房者不在少數(shù)。大多數(shù)改善型購房者因為現(xiàn)有資金不足，只能先賣房，再用這筆款項去購購改善型住房。但先賣后購的方式并非在所有的市場背景下都行得通。一方面，在市場火爆、房價上漲的情況下，換房者以較低的價格將原有物業(yè)拋出后，房價仍在上漲，換房者便只能以較高的價格重新購進物業(yè)。另一方面，很可能導致改善型購房者賣房之后購不到合適的房源。因此，在市場上行階段，購房者較好先購后賣，而在市場下行階段則應反向操作。

　　勝道版本二

　　趕搭優(yōu)惠政策末班車

　　典型心態(tài)：節(jié)省交易成本等于購到降價房

　　黃先生購進小戶型3年后，在去年年初產(chǎn)生了購購改善型物業(yè)的想法。從去年二季度到四季度，他觀望了有大半年之久。 這種觀望一半出于主動，一半出于被動。原因很簡單，主動是因為房價太高，被動則是因為市場上可選的優(yōu)質房源實在太少。

　　去年10月底，他接到一個房產(chǎn)經(jīng)紀人打來的電話，對方稱目前門店內新增了不少掛牌，且少數(shù)房源價格還有商量的余地?？紤]到2010年后倘若交易優(yōu)惠政策調整，自己購房賣房都有可能多支付一筆可觀的費用。因此，黃先生還是果斷購進了套住房。

　　去年11月二手房成交量超出當年6月份的高位水平，這一成績的取得，要歸功于一系列二手房交易優(yōu)惠政策的即將終結。據(jù)相關人士透露，去年第四季度，考慮到二手房交易稅費優(yōu)惠即將終止，購房者對于賣方市場拋出的2年以上、5年以內房源接盤非常痛快。由于購賣雙方都希望趕在2009年底之前完成成交和繳稅過程，因此成交周期比當年第三季度大大縮短，從掛牌到成交這一過程大約需要3天，有些優(yōu)質房源更是達到了“當天掛牌當天成交”的速度。

　　[短評]

　　房價短期內難以下調，而一系列交易優(yōu)惠政策則很有可能終止。之后，無論是購進新居房還是賣掉舊房都要直接或者間接地付出一筆不小的交易成本。在這種“風險意識”的驅動下，一部分剛需購房者和更多的改善型購房者欣然接受了賣方市場拋出的 “繡球”。不過，不少購房者為趕搭上優(yōu)惠末班車而采取了先繳稅后貸款的方式，在貸款遲遲沒有下放的情況下與上家產(chǎn)生了糾紛。因此，交易之前，購房者還應注意自己的貸款資質，并準備好貸款額度不足的應對策略。

　　勝道版本三

　　購進明星區(qū)域房源等升值

　　典型心態(tài)：有利好因素支撐，房價只會高走不會低落

　　田先生現(xiàn)在住著一套面積較小的兩房。2009年年初，他本來打算賣掉這套房子，換一套環(huán)境較好的三房兩廳。然而，就在尋找改善型房源的這段時間里，他聽不少同事說起原南匯區(qū)即將并入浦東新區(qū)的消息，這讓他看到了原南匯部分板塊房源的。于是，田先生馬上決定暫緩改善購房計劃，用手頭將近20萬元現(xiàn)金再加上一部分商業(yè)貸款，在南匯區(qū)的一個新建樓盤里購了一套兩房兩廳的戶型。

　　5月份，原南匯并入浦東新區(qū)的政策落地，田先生的房子價格也“坐”上了電梯。

　　2009年的上海樓市涌現(xiàn)出了一大批明星板塊。從原南匯區(qū)、崇明縣，到大虹橋輻射區(qū)域和川沙板塊，每一個板塊都讓購方市場為之興奮，從而出現(xiàn)了不少像田先生這類購進明星區(qū)域物業(yè)坐等房價升高的購房者。而這些區(qū)域的行情也并沒有讓他們失望。根據(jù)臣信提供的數(shù)據(jù)顯示，從2009年初到年尾，南匯周康板塊的房價上漲了4成以上，川沙板塊房價在去年第四季度上漲了3成以上。

　　[短評]

　　在上海的二手房市場越來越成熟的背景下，購房者對市場的敏感度也越來越強。不少自住需求購房者紛紛瞄上一些存在利好因素的板塊，導致這一傾向的驅動力當然是區(qū)域內房源升值的潛力。此外，隨著區(qū)域內房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展以及入住業(yè)主的不斷增多，區(qū)域內的配套設施也將不斷完善。在難以符合市購房成本的情況下，購下具有利好因素的城市外圍房源也是一個不錯的選擇。

　　編輯：mavis

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