地區(qū)性風(fēng)險(xiǎn)銀行內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)需未雨綢繆 　

央行日前發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，把當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為：一是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是“假按揭凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)；四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)；五是土地開(kāi)發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)；六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　仔細(xì)研讀不難發(fā)現(xiàn)，其中有一半表現(xiàn)并非房地產(chǎn)行業(yè)所獨(dú)有，如“假按揭即騙貸，在別的行業(yè)同樣存在；操作風(fēng)險(xiǎn)是銀行內(nèi)部管理問(wèn)題；而法律風(fēng)險(xiǎn)是外部問(wèn)題，高法已表明其立法初衷，央行仍把它列入其中，實(shí)際是對(duì)這項(xiàng)法律的誤讀。

　　那么，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)到底險(xiǎn)在哪里？

　　有地區(qū)性風(fēng)險(xiǎn)的苗頭

　　房地產(chǎn)業(yè)從銀行貸款主要有幾個(gè)方面：一是土地儲(chǔ)備貸款，這是貸給地方政府的；二是土地和住房開(kāi)發(fā)貸款，貸給政府和開(kāi)發(fā)商；三是流動(dòng)資金貸款，貸給開(kāi)發(fā)商；四是個(gè)人住房按揭貸款，貸給購(gòu)房者，其中包括政策性貸款即公積金貸款。

　　從去年下半年到今年季度，部分地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)較高漲幅，其中確實(shí)隱含著較高的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。但報(bào)告在闡述部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，用詞謹(jǐn)慎。

　　報(bào)告提到了上海：人民銀行上海分行報(bào)告顯示，2004年上海內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅達(dá)27．5％，另有調(diào)查顯示上海二手房和高端商品房的泡沫程度也值得關(guān)注；部分城市和項(xiàng)目存在一定的投機(jī)炒作現(xiàn)象。表現(xiàn)為一些樓盤(pán)短期內(nèi)價(jià)格上升較快，部分購(gòu)房者轉(zhuǎn)手牟利；部分城市次新房（購(gòu)購(gòu)后不到兩年）短期炒作現(xiàn)象突出，如上海市2004年次新房轉(zhuǎn)讓占二手房交易量的46．6％。報(bào)告據(jù)此斷定，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過(guò)分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水。抵押物貶值是銀行所面臨的房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格上漲－產(chǎn)生泡沫－泡沫破裂－產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，這是央行的推論。從央行的報(bào)告可以看出，由于部分地區(qū)、部分地段的部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲過(guò)快，央行擔(dān)心出現(xiàn)地區(qū)性金融風(fēng)險(xiǎn)，如果價(jià)格上漲過(guò)快，泡沫破裂，央行擔(dān)心的是個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。顯然，出現(xiàn)這兩種情況都不會(huì)形成行業(yè)性、系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的。

　　個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)不大

　　央行報(bào)告承認(rèn)個(gè)人住房按揭貸款迄今不良貸款率很低，按揭成數(shù)也低，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比規(guī)模還太小。報(bào)告提供的數(shù)據(jù)顯示，2002年以來(lái)，居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額直線上升，2005年1季度末達(dá)到16743．7億元，余額同比增長(zhǎng)30．9％。雖然2003年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)率逐步下降，但仍維持在30％以上。從2002年以來(lái)，按揭成數(shù)逐年下降，2005年1季度為63％。2004年底我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款占GDP的比例為11．7％，而歐盟國(guó)家2001年居民按揭貸款占GDP的比率平均達(dá)到39％，其中英國(guó)為60％，德國(guó)為47％，荷蘭達(dá)到74％。相比之下，我國(guó)居民個(gè)人住房貸款的增長(zhǎng)潛力巨大。從這樣的數(shù)據(jù)可以看出，無(wú)論是自住性需求還是投資投機(jī)性需求，購(gòu)房者對(duì)銀行的資金需求并不像外界想象的那么大，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是：在部分地區(qū)部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)被炒上天的時(shí)候，此類需求還在下降。因此提高按揭成數(shù)，對(duì)抑制所謂投機(jī)未必能起到應(yīng)有的作用。實(shí)際上，就個(gè)人按揭貸款來(lái)說(shuō)，總體來(lái)看，銀行目前還沒(méi)什么金融風(fēng)險(xiǎn)。也許，個(gè)別增長(zhǎng)較快的地區(qū)正在累積風(fēng)險(xiǎn)。如央行提到的個(gè)人房貸占全國(guó)增加額60．2％的上海、廣東、浙江、北京、江蘇五省市。

　　開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)釋放

　　統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70％以上。以北京為例，2000－2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率為81．2％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題較為嚴(yán)重。央行擔(dān)心，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。但央行報(bào)告顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在下降，開(kāi)發(fā)商的土地購(gòu)置在下降，開(kāi)發(fā)量在下降，因此貸款也在下降。2005年1季度完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2324億元，同比增長(zhǎng)26．7％，增幅比上年1季度回落14．4個(gè)百分點(diǎn)。2005年1季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)購(gòu)置土地面積7374萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3．9％，增幅同比下降29．3個(gè)百分點(diǎn)。相比1999年4月以前較高達(dá)91％、2004年初45％以上的增長(zhǎng)幅度，已經(jīng)大幅度縮水，很有可能出現(xiàn)“斷頓”現(xiàn)象。2005年1季度新開(kāi)工面積14096萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9．3％，增幅同比下降13．2個(gè)百分點(diǎn)。2004年商品房和住宅竣工面積增長(zhǎng)率只有2．1％和2．3％。商品住宅銷售3．4億平方米，增長(zhǎng)13．9％，供不應(yīng)求的勢(shì)頭已經(jīng)出現(xiàn)，以致在高唱房地產(chǎn)泡沫的2004年，全國(guó)商品房空置面積比2003年下降了3．8％。這恐怕也是去年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)增幅較高的一個(gè)重要原因。

　　央行報(bào)告顯示，2005年1季度末房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款達(dá)到8177．5億元。增速已從2004年3月份以前40％以上，進(jìn)一步下降到15％，與金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款的增速靠近。而其中扣除經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款1468．3億元，政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款950．2億元和商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款383．9億元，真正用在商品房開(kāi)發(fā)上的貸款就更少，增幅也更低。因此，商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)得到釋放。

　　個(gè)別銀行風(fēng)險(xiǎn)較大

　　央行報(bào)告在提到金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，坦承“基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)，也承認(rèn)所謂“假按揭”如果沒(méi)有銀行內(nèi)部配合很難成功。而報(bào)告在談到各行不良貸款時(shí)稱，總體來(lái)看，四大國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款質(zhì)量差異明顯，農(nóng)行和中行的不良貸款率相對(duì)偏高，分別達(dá)到16％以上和12％以上，工行和建行的不良貸款率則相對(duì)較低，維持在7％左右。個(gè)人購(gòu)房貸款資產(chǎn)質(zhì)量較好，不良貸款率為1．5％左右。其中工行、中行和建行的不良貸款率均低于2％，農(nóng)行的不良貸款率稍高于2％。數(shù)據(jù)透露出非專業(yè)銀行為爭(zhēng)奪房貸而留下了一些爛賬，表明房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)雖不會(huì)成為全局性風(fēng)險(xiǎn)，但考慮到各行不良貸款率的高低，有可能成為個(gè)別銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　政府土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

　　央行報(bào)告認(rèn)為，銀行土地開(kāi)發(fā)貸款面臨四方面風(fēng)險(xiǎn)。一是政府對(duì)土地儲(chǔ)備投入的注冊(cè)資本金過(guò)少、注冊(cè)資金不到位等，造成其對(duì)銀行資金過(guò)分依賴，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力極低；二是各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都實(shí)行財(cái)政收支兩條線，土地出讓金上繳財(cái)政專戶，在地方政府資金緊張的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)極可能成為財(cái)政融資渠道，出讓土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驅(qū)使而懸空逃廢銀行債務(wù)；三是當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問(wèn)題；四是土地市場(chǎng)價(jià)格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價(jià)格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購(gòu)價(jià)格，形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　雖然，從央行的報(bào)告還看不出有多大的金融風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)起于青萍之末，看似風(fēng)平浪靜的房地產(chǎn)金融，如果沒(méi)有更多更好的金融創(chuàng)新手段，為銀行解套，也許，哪只要一根稻草輕輕落下，都有可能壓垮銀行這只駱駝。 * 陳雪根

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