10月下旬，中國(guó)人民銀行正式批準(zhǔn)了中國(guó)光大銀行、中國(guó)建設(shè)銀行以及上海浦東發(fā)展銀行3家的“固定利率房貸”業(yè)務(wù)的申請(qǐng)。據(jù)建行總行新聞處的工作人員向新地產(chǎn)透露，央行批準(zhǔn)建行推出固定利率房貸業(yè)務(wù)后，此項(xiàng)工作已處于銀監(jiān)會(huì)備案階段。據(jù)他介紹，所謂固定利率房貸，是相對(duì)于現(xiàn)在的浮動(dòng)利率房貸而言，浮動(dòng)利率房貸之下，如遇央行加息或者降息，銀行在次年的天就得按相同比例調(diào)整；而固定利率房貸，則是利率在預(yù)定的時(shí)間段內(nèi)保持不變。

　　2005年，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變數(shù)的一年，同時(shí)也是中國(guó)金融業(yè)市場(chǎng)化改革關(guān)鍵的一年，在這一年即將過(guò)去的時(shí)候，推出固定房貸利率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)，會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？固定利率的推出，與這一年間兩個(gè)行業(yè)的風(fēng)云變幻有關(guān)嗎？

　　固定利率，準(zhǔn)備出門遇冷

　　早在今年8月，央行就在其出臺(tái)的《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》提出：“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個(gè)人住房貸款……”兩個(gè)月后，“考慮”開(kāi)始了走向現(xiàn)實(shí)的運(yùn)作。

　　根據(jù)目前國(guó)內(nèi)銀行有限的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)能力，較先推出的肯定是5年期的產(chǎn)品，其固定利率在6%～7%之間。但這一金融產(chǎn)品，在市場(chǎng)上卻似乎并不能得到完全的接受。在新地產(chǎn)隨機(jī)采訪中，購(gòu)房者普遍表示，暫時(shí)還會(huì)處于觀望的狀態(tài)，因?yàn)椤?年的固定利率意義并不大”。有簽訂5年浮動(dòng)利率合同的購(gòu)房者認(rèn)為，如果萬(wàn)一加息，提前還款也可抵消利息支出，沒(méi)必要用固定利率鎖定。

　　中國(guó)人民銀行研究局金融風(fēng)險(xiǎn)處副處長(zhǎng)卜永祥認(rèn)為，固定利率貸款和浮動(dòng)利率貸款各有利弊。對(duì)于消費(fèi)者而言固定利率的好處是可以轉(zhuǎn)移利率風(fēng)險(xiǎn)，化解市場(chǎng)波動(dòng)。每個(gè)月或者是每年有一個(gè)固定的還款額，對(duì)于有固定收入者來(lái)說(shuō)是比較有保證，另外一個(gè)好處就是利率如進(jìn)入上升周期，鎖定貸款利率可以獲得一定的利益。固定利率的壞處則在于如利率無(wú)大的變化，這一產(chǎn)品推出時(shí)，利率要比浮動(dòng)利率高一些。

　　這樣一來(lái)，在人們是否選擇接受固定利率的同時(shí)，就不得不先對(duì)整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)進(jìn)行判斷，對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，這樣的過(guò)程過(guò)于復(fù)雜。北京師范大學(xué)金融研究教授鐘偉就對(duì)新地產(chǎn)表示：“在今后的3~5年內(nèi)中國(guó)必將進(jìn)入降息通道，固定利率房貸很可能不會(huì)被市場(chǎng)接受……”

　　目前在國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)，亦有渣打銀行等外資銀行推出了相關(guān)的固定利率房貸產(chǎn)品，但只針對(duì)境外人士。在香港，銀行界的調(diào)息行動(dòng)非常迅捷，這個(gè)月宣布加息后，下個(gè)月就執(zhí)行新的利率水平。這與中國(guó)內(nèi)地在次年才執(zhí)行較新利率的做法大相徑庭。但是，香港的大多數(shù)人還是選擇浮動(dòng)利率房貸。因?yàn)殂y行會(huì)給客戶提供兩個(gè)選擇：一、貸款年限不變，每月還款額增加：二、每月還款額不變，貸款年限延長(zhǎng)。通過(guò)種還款方式，就能回避利率突然變動(dòng)給支出帶來(lái)的影響。大多數(shù)人都希望在有能力時(shí)提前還款，因此不會(huì)太介意還款期限被延長(zhǎng)。如果選擇了固定利率房貸，提前還款要交納的高額罰息，會(huì)讓人望而卻步。

　　提前還貸催生固定利率

　　在老百姓的購(gòu)房欲望上漲以后，發(fā)放個(gè)人住房貸款已成為各個(gè)商業(yè)銀行的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。但自今年3月央行加息以來(lái)，各大商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)明顯萎縮，提前還貸者有增無(wú)減。據(jù)上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，7月上海中資商業(yè)銀行自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，分別比上月減少4.61億元和8.86億元。而8月房貸余額更是減少了18億元。不僅如此，還有不少人選擇了提前還貸，一項(xiàng)調(diào)查表明，自加息后，在500個(gè)購(gòu)房者里有67%的人抱著“能少還一點(diǎn)是一點(diǎn)”的心態(tài)準(zhǔn)備在有條件的時(shí)候提前還貸。而這樣的選擇，將加大銀行的經(jīng)營(yíng)壓力。

　　在這種情況下，固定利率房貸出臺(tái)讓各家商業(yè)銀行看到了緩解壓力的新途徑。由于固定房貸的利率是在簽訂合同時(shí)客戶和銀行商定的，不再隨央行的調(diào)息發(fā)生改變，因此在商業(yè)銀行看來(lái)，這可以在很大程度上避免提前還款。據(jù)新地產(chǎn)了解，浦發(fā)銀行的5年期固定房貸利率將定在6%~7%區(qū)間，光大銀行、建行相關(guān)產(chǎn)品的利率水平在6.5%左右。而現(xiàn)行的浮動(dòng)利率房貸的基準(zhǔn)利率為6.1%，銀行可根據(jù)客戶的情況下浮10%，即5.508%。為規(guī)避客戶提前還貸的風(fēng)險(xiǎn)，各家擬推出固定利率房貸的銀行都對(duì)提前還款做出了重罰。

　　光大銀行一位負(fù)責(zé)房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)人士告訴新地產(chǎn)，在推出固定利率后，銀行必須有新的考慮：一是商業(yè)銀行利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力。固定利率產(chǎn)品無(wú)疑鎖定了貸款人的利率風(fēng)險(xiǎn)，但商業(yè)銀行的利率定價(jià)也需要通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)精算。二是分散利率風(fēng)險(xiǎn)的金融工具欠缺，商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出，有賴于相關(guān)配套金融產(chǎn)品的出爐。如利率期權(quán)產(chǎn)品，利率遠(yuǎn)期、掉期產(chǎn)品，只有與房貸期限相匹配的相關(guān)衍生產(chǎn)品出現(xiàn)后，商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品才有機(jī)會(huì)分散利率變化的風(fēng)險(xiǎn)。

　　浦發(fā)銀行一位直接參與固定利率產(chǎn)品研發(fā)的人士也表示，從商業(yè)銀行的角度來(lái)看，較重要的就是如何對(duì)沖可能的利率風(fēng)險(xiǎn)。之所以浦發(fā)銀行推出的是5年期的短期產(chǎn)品，除了因?yàn)槠谙薅汤仕礁菀最A(yù)測(cè)外，另外一個(gè)重要的原因就是5年期擁有相應(yīng)的金融產(chǎn)品可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。他舉例說(shuō)，浦發(fā)銀行可以通過(guò)5年期國(guó)債產(chǎn)品，包括5年期定期存款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)匹配，保證一定的收益。而在他看來(lái)，銀行如果擁有資產(chǎn)證券化這一利器之后，將更加有利于其固定利率產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。

　　下一步，房貸證券化

　　實(shí)行固定利率后，商業(yè)銀行需要通過(guò)人民幣遠(yuǎn)期、掉期產(chǎn)品來(lái)防范新的風(fēng)險(xiǎn)。這也就是說(shuō)，只有與房貸期限相匹配的相關(guān)衍生產(chǎn)品出現(xiàn)后，固定利率房貸產(chǎn)品才能分散未來(lái)不可預(yù)知的利率變化風(fēng)險(xiǎn)。

　　因此，財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院的教授韓復(fù)齡對(duì)新地產(chǎn)表示：“銀行推出固定利率房貸還有另外一個(gè)作用，就是為了日后推出房貸證券化產(chǎn)品做鋪墊。因?yàn)榉抠J證券化是銀行推固定利率房貸很好的避險(xiǎn)工具?！彼治觯诿绹?guó)，銀行可以通過(guò)金融資本市場(chǎng)來(lái)降低固定利率房貸的利率風(fēng)險(xiǎn)，其核心手段就是房貸證券化。住房抵押貸款證券化屬于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的范疇，即銀行在發(fā)放一筆房貸之后，并不把此項(xiàng)貸款留在自己的資產(chǎn)負(fù)債表上，而是把大量利率、期限相近的房貸放在一起，重新包裝成一筆債券，再通過(guò)金融市場(chǎng)賣給投資人。銀行賺取購(gòu)賣差價(jià)，并鎖定自己的利潤(rùn)。借助于證券化可以將抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)向投資于抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的眾多投資者轉(zhuǎn)移分散。如“擔(dān)保抵押貸款證券”，可以分離抵押貸款中的提前還款風(fēng)險(xiǎn)，滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者的需要。

　　浦發(fā)銀行的有關(guān)人士表示，在銀行開(kāi)辦固定利率房貸后，可以將其打包組成資產(chǎn)池，發(fā)行資產(chǎn)支持證券，這樣就可以規(guī)避利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)達(dá)國(guó)家，固定利率受到歡迎的原因就是銀行可以通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券等手段，通過(guò)資本市場(chǎng)降低固定利率房貸的利率風(fēng)險(xiǎn)。

　　另外，除住房抵押貸款支持證券外，人民幣掉期產(chǎn)品、期權(quán)和遠(yuǎn)期等也是銀行規(guī)避固定利率房貸風(fēng)險(xiǎn)的可選手段。建行董事長(zhǎng)郭樹(shù)清此前曾表示，該行正在開(kāi)發(fā)衍生品以對(duì)沖利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)。而光大銀行在此前也與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行做過(guò)掉期交易，而這些正是他們率先獲批固定利率房貸的先決條件。張毅 

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