針對物業(yè)新老公司交接，北京市建委相關負責人對新老物業(yè)承接驗收的程序、交接內容等熱點問題作出了相應的解釋。
 
　　問：誰能決定選聘物業(yè)？
 
　　答：不同階段有所不同，在入住前和業(yè)主大會成立前的物業(yè)選聘由開發(fā)商組織實施，業(yè)主大會成立后由業(yè)主大會授權業(yè)主委員會決定組織實施。開發(fā)商或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會應當在組織承接驗收活動前10個工作日，將有關情況書面告知社區(qū)所在地的社區(qū)居委會和街道辦事處。
 
　　問：選聘新物業(yè)公司后，舊物業(yè)合同還有效嗎？
 
　　答：無論是開發(fā)商還是業(yè)主大會換物業(yè)都要依法選聘。也就是說應先解除與原物業(yè)公司的物業(yè)管理服務合同后，方可組織新物業(yè)公司接管。物業(yè)合同一般分為定期和不定期兩種。定期合同有1年也有兩年、3年的，新物業(yè)公司上崗執(zhí)勤必須要等舊合同結束方可；不定期物業(yè)合同一般規(guī)定“合同到業(yè)主大會選聘新物業(yè)并在新物業(yè)合同生效之后為止”等類似內容。
 
　　問：新老物業(yè)公司承接驗收如何操作？
 
　　答：開發(fā)商、業(yè)主大會和原物業(yè)公司要做好承接驗收前的準備工作，并及時書面通知新物業(yè)公司進行承接驗收。新物業(yè)公司應當在接到通知后15個工作日內做出書面回復并與開發(fā)商或業(yè)主大會約定承接驗收時間。
 
　　在約定時間內，開發(fā)商、業(yè)主大會或原物業(yè)公司應先做資料交接：將物業(yè)的產權資料、工程竣工驗收資料、工程技術資料、工程經濟資料和其他有關資料移交給新物業(yè)公司。資料移交完畢后，移交和接收雙方須簽字認可；若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。
 
　　資料交接完畢后是現場交接：新物業(yè)公司應對物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備進行逐項驗收，注明設備現狀及接管時間。開發(fā)商或業(yè)主委員會應對查驗接管過程進行記錄，并存檔備查。交接證明應由交接雙方、相關單位蓋章及現場參加人員簽字。開發(fā)商、業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會及原物業(yè)公司應當配合新物業(yè)公司依法接管保安、消防、停車等安全防范崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。
 
　　問：查驗過程中發(fā)現有設備、資料等不合格的情況，該如何處理？
 
　　答：物業(yè)項目經查驗不合格的，開發(fā)商應進行返修并商定時間復驗。經查驗合格的，新物業(yè)公司應當在5個工作日內簽署查驗合格憑證，并及時簽發(fā)承接文件。新老物業(yè)公司交替時發(fā)現不合格的情況待定。
 
　　交接雙方應當制作物業(yè)查驗記錄。物業(yè)查驗記錄一般包括房屋質量查驗記錄、設施設備查驗記錄和環(huán)境工程查驗記錄，雙方可以根據物業(yè)的具體情況設計查驗記錄表。查驗記錄表應當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內容、查驗人簽字、查驗結論、存在問題、返修意見、跟蹤結果等。業(yè)主有權要求調閱查驗記錄。
 
　　問：原物業(yè)公司何時退出？拒不退出的怎么辦？
 
　　答：原物業(yè)公司應在查驗接管工作完成后10個工作日內全部撤出物業(yè)管理區(qū)域。開發(fā)商、業(yè)主或原物業(yè)公司不移交有關資料的，由區(qū)縣房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對開發(fā)商、原物業(yè)公司予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
 
　　物業(yè)服務合同終止時，原物業(yè)公司拒不移交物業(yè)管理用房和有關資料的，新選聘的物業(yè)公司應與業(yè)主委員會協(xié)商或通過司法途徑解決，不得非法強行進駐物業(yè)管理區(qū)域。（中新）

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