承租方“套箍”：群租雜居需達(dá)標(biāo)

　　新版合同（征求稿）對比2000版合同的變化是增加對同住人數(shù)量及相關(guān)信息的表述。新版合同稱，若“乙方擅自增加承租同住人，且人均建筑面積或使用面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的”，則乙方須按照新版合同第8－2款承擔(dān)違約責(zé)任。

　　依據(jù)《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》（簡稱“租賃管理辦法”）規(guī)定，租賃居住房屋，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。中原地產(chǎn)高端法務(wù)主任祝滿清指出，由此可見，、若承租人及同住人過多，超過了上述人均租賃面積的，出租人將會受到區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門依法查處；、若因承租人擅自增加同住人，且人均租賃面積超過上述標(biāo)準(zhǔn)的，則出租人有權(quán)解除合同，并追究承租人違約責(zé)任。

　　事實(shí)上，在此之前租賃市場上的群租雜居現(xiàn)象不僅是個管理盲區(qū)，而且對房客沒有約束力。像小李這樣，等到出租之后才發(fā)現(xiàn)原來面對的是一群租客，不僅面臨因人數(shù)過多過密而造成對房屋裝修造成破壞，還有可能引發(fā)社會安全問題。明示居住人數(shù)量和控制人均租賃面積下限后，給出租人在不知情的情形下獲得合同解除權(quán)及追究違約責(zé)任的權(quán)利，給承租人正常租用房屋設(shè)下門檻。

　　出租方“施惠”：就近辦理登記備案

　　針對目前租賃市場登記備案少的現(xiàn)狀，新版租賃合同變更了原來租賃登記備案手續(xù)的辦理方法，鼓勵出租方就近辦理登記備案手續(xù)。

　　依據(jù)新版合同，“自合同生效之日起＿＿＿＿日內(nèi)，按規(guī)定向房屋所在地街道、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）社區(qū)事務(wù)受理辦理登記備案，領(lǐng)取房屋租賃合同登記備案證明。因甲方逾期未會同乙方辦理登記備案影響乙方辦理居住登記的，乙方可按規(guī)定單獨(dú)辦理租賃信息記載。”而在以前，規(guī)定必須由出租方負(fù)責(zé)按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易或農(nóng)場系統(tǒng)受理處辦理登記備案，領(lǐng)取房屋租賃登記備案證明。

　　社區(qū)事務(wù)受理租賃合同登記備案手續(xù)，既方便了租賃當(dāng)事人及時辦理相關(guān)手續(xù)，又有利于社區(qū)管理及時發(fā)現(xiàn)惡意逃避租賃合同登記的情形。同時，還大大方便稅務(wù)機(jī)關(guān)對于租賃稅收管理，以及公安機(jī)關(guān)對于外來流動人口租賃房屋的治安管理。

　　呼吁：消除新老合同的盲區(qū)

　　從新版租賃合同征求稿公布以來，房產(chǎn)中介們集體呼吁增加合同的可操作性。在租賃過程中現(xiàn)還有許多盲區(qū)。

　　祝滿清提出，涉及到承租人對出租人交付的房屋進(jìn)行裝修、添附的情形的，若在合同履行過程中，任一方違約的，新老租賃合同都沒有對于該部分裝修、填附費(fèi)用的具體補(bǔ)償方案，這樣往往會使承租人的利益受到損失，若租賃合同考慮在正文部分對于該費(fèi)用的具體補(bǔ)償有約定（并非在補(bǔ)充條款中），將大大有利于避免和解決租賃合同履行過程中產(chǎn)生的糾紛。又如，對于租賃而言，沒有購賣復(fù)雜的后續(xù)手續(xù)，因此房屋的交接是一個關(guān)鍵性標(biāo)志。但目前無論新老租賃合同，對于房屋交付使用，沒有相應(yīng)的附件供當(dāng)事人參照，房屋交接不是簡單的房屋鑰匙的交付，理應(yīng)有《房屋交接書》、《附屬設(shè)施、設(shè)備清單》（用于確認(rèn)房屋交付使用時的狀態(tài)）、《退租確認(rèn)書》等配套法律文書供租賃當(dāng)事人填寫，這樣對于明確交房的狀態(tài)以及租賃合同正常／非正常解除后的相關(guān)后續(xù)手續(xù)的辦理有所裨益。

　　易居臣信則對新版合同刪除了2000版中的三個附件，即房屋平面圖，房屋合同部位的使用范圍、條件和要求，裝修狀況設(shè)備約定等，提出異議。認(rèn)為應(yīng)保留“裝修狀況及設(shè)備約定等”附件，因?yàn)樽赓U雙方會將設(shè)備約定等細(xì)節(jié)內(nèi)容張貼在此附件上，而刪除以后將會使交易雙方產(chǎn)生不必要的麻煩。

　　本月上海市高端租賃市場的平均租金較上月環(huán)比下降了0．7％，其中兩室的租金平均下降了1．2％，部分區(qū)域三室的租金有所上調(diào)。陸家嘴和徐家匯板塊租金降幅明顯。

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