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新版租賃合同“立規(guī)矩” 對(duì)群租雜居說(shuō)“不”

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 621 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
拿著剛剛出爐的新版《上海市居住房屋租賃合同》(征求意見(jiàn)稿),小李舒了口氣,糾纏了他半年多的“房子一旦租出去后,房客愛(ài)怎么租就怎么租”的心結(jié)終于解開(kāi)。過(guò)去明明是一個(gè)人前來(lái)租房,結(jié)果冒出來(lái)近10個(gè)“同居人”,偏偏2000版合同對(duì)此是一個(gè)空白。無(wú)奈,新房子被“糟蹋”了大半年,一氣之下小李單方撤銷合同,不僅錢沒(méi)有賺到還要倒貼新裝修。而現(xiàn)在有了這份新版合同,小李可以放心地找下一位租客了。

 

 

  承租方“套箍”:群租雜居需達(dá)標(biāo)

  

  新版合同(征求稿)對(duì)比2000版合同的變化是增加對(duì)同住人數(shù)量及相關(guān)信息的表述。新版合同稱,若“乙方擅自增加承租同住人,且人均建筑面積或使用面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的”,則乙方須按照新版合同第8-2款承擔(dān)違約責(zé)任。

  

  依據(jù)《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》(簡(jiǎn)稱“租賃管理辦法”)規(guī)定,租賃居住房屋,承租的人均建筑面積不得低于10平方米,或者人均使用面積不低于7平方米;其中,向單位出租用作集體宿舍的,承租的人均建筑面積不得低于6平方米,或者人均使用面積不低于4平方米。中原地產(chǎn)高端法務(wù)主任祝滿清指出,由此可見(jiàn),、若承租人及同住人過(guò)多,超過(guò)了上述人均租賃面積的,出租人將會(huì)受到區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門依法查處;、若因承租人擅自增加同住人,且人均租賃面積超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的,則出租人有權(quán)解除合同,并追究承租人違約責(zé)任。

  

  事實(shí)上,在此之前租賃市場(chǎng)上的群租雜居現(xiàn)象不僅是個(gè)管理盲區(qū),而且對(duì)房客沒(méi)有約束力。像小李這樣,等到出租之后才發(fā)現(xiàn)原來(lái)面對(duì)的是一群租客,不僅面臨因人數(shù)過(guò)多過(guò)密而造成對(duì)房屋裝修造成破壞,還有可能引發(fā)社會(huì)安全問(wèn)題。明示居住人數(shù)量和控制人均租賃面積下限后,給出租人在不知情的情形下獲得合同解除權(quán)及追究違約責(zé)任的權(quán)利,給承租人正常租用房屋設(shè)下門檻。

  

  出租方“施惠”:就近辦理登記備案

  

  針對(duì)目前租賃市場(chǎng)登記備案少的現(xiàn)狀,新版租賃合同變更了原來(lái)租賃登記備案手續(xù)的辦理方法,鼓勵(lì)出租方就近辦理登記備案手續(xù)。

  

  依據(jù)新版合同,“自合同生效之日起____日內(nèi),按規(guī)定向房屋所在地街道、鎮(zhèn)(鄉(xiāng))社區(qū)事務(wù)受理辦理登記備案,領(lǐng)取房屋租賃合同登記備案證明。因甲方逾期未會(huì)同乙方辦理登記備案影響乙方辦理居住登記的,乙方可按規(guī)定單獨(dú)辦理租賃信息記載?!倍谝郧埃?guī)定必須由出租方負(fù)責(zé)按規(guī)定向房屋所在地區(qū)、縣房地產(chǎn)交易或農(nóng)場(chǎng)系統(tǒng)受理處辦理登記備案,領(lǐng)取房屋租賃登記備案證明。

  

  社區(qū)事務(wù)受理租賃合同登記備案手續(xù),既方便了租賃當(dāng)事人及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù),又有利于社區(qū)管理及時(shí)發(fā)現(xiàn)惡意逃避租賃合同登記的情形。同時(shí),還大大方便稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于租賃稅收管理,以及公安機(jī)關(guān)對(duì)于外來(lái)流動(dòng)人口租賃房屋的治安管理。

  

  呼吁:消除新老合同的盲區(qū)

  

  從新版租賃合同征求稿公布以來(lái),房產(chǎn)中介們集體呼吁增加合同的可操作性。在租賃過(guò)程中現(xiàn)還有許多盲區(qū)。

  

  祝滿清提出,涉及到承租人對(duì)出租人交付的房屋進(jìn)行裝修、添附的情形的,若在合同履行過(guò)程中,任一方違約的,新老租賃合同都沒(méi)有對(duì)于該部分裝修、填附費(fèi)用的具體補(bǔ)償方案,這樣往往會(huì)使承租人的利益受到損失,若租賃合同考慮在正文部分對(duì)于該費(fèi)用的具體補(bǔ)償有約定(并非在補(bǔ)充條款中),將大大有利于避免和解決租賃合同履行過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛。又如,對(duì)于租賃而言,沒(méi)有購(gòu)賣復(fù)雜的后續(xù)手續(xù),因此房屋的交接是一個(gè)關(guān)鍵性標(biāo)志。但目前無(wú)論新老租賃合同,對(duì)于房屋交付使用,沒(méi)有相應(yīng)的附件供當(dāng)事人參照,房屋交接不是簡(jiǎn)單的房屋鑰匙的交付,理應(yīng)有《房屋交接書(shū)》、《附屬設(shè)施、設(shè)備清單》(用于確認(rèn)房屋交付使用時(shí)的狀態(tài))、《退租確認(rèn)書(shū)》等配套法律文書(shū)供租賃當(dāng)事人填寫(xiě),這樣對(duì)于明確交房的狀態(tài)以及租賃合同正常/非正常解除后的相關(guān)后續(xù)手續(xù)的辦理有所裨益。

  

  易居臣信則對(duì)新版合同刪除了2000版中的三個(gè)附件,即房屋平面圖,房屋合同部位的使用范圍、條件和要求,裝修狀況設(shè)備約定等,提出異議。認(rèn)為應(yīng)保留“裝修狀況及設(shè)備約定等”附件,因?yàn)樽赓U雙方會(huì)將設(shè)備約定等細(xì)節(jié)內(nèi)容張貼在此附件上,而刪除以后將會(huì)使交易雙方產(chǎn)生不必要的麻煩。

  

  本月上海市高端租賃市場(chǎng)的平均租金較上月環(huán)比下降了0.7%,其中兩室的租金平均下降了1.2%,部分區(qū)域三室的租金有所上調(diào)。陸家嘴和徐家匯板塊租金降幅明顯。

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