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透視“群租”現(xiàn)象
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 845 次
在國外,與不認(rèn)識(shí)的人共同承租一套房屋,是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象,或許是受到了國外理念的影響,又或許是經(jīng)濟(jì)意識(shí)的提高,上海已有越來越多的房東、二房東開始把房屋拆散、隔斷后對(duì)外出租。一套120平方米的三房可以隔成10小間出租、十幾個(gè)互不相識(shí)的人可以共同生活在同一屋檐下,由此又引發(fā)出了一系列糾紛和安全隱患。因此,以杜躍平律師為頭的三位上海知名的律師共同呼吁需立法規(guī)范“群租”。進(jìn)而又有了閘北區(qū)聯(lián)合執(zhí)法強(qiáng)制取締“群租”。
對(duì)于“群租”,褒貶俱有,但無論評(píng)價(jià)如何,現(xiàn)實(shí)的情況是“群租”已大規(guī)模蔓延并愈演愈烈。“群租”現(xiàn)象的產(chǎn)生和其頑強(qiáng)是生命力必有其存在的理由,究竟我們該如何認(rèn)識(shí)這種現(xiàn)象?又該如何看待和對(duì)待這種現(xiàn)象?
到底什么叫“群租”?多少人住在一起算是“群租”?法律上或社會(huì)中都沒有一個(gè)準(zhǔn)確和標(biāo)準(zhǔn)的定義,但一些現(xiàn)象和名詞,比如“轉(zhuǎn)租”、“合租”、“群居”、“雜居”等,又或多或少的和“群租”有關(guān)系。至少有一個(gè)基本點(diǎn)我們可以肯定的,就是沒有親屬關(guān)系的人共同承租了同一套住宅,這是這些名詞中所共有的一個(gè)特性。
看過的偵探小說《福爾摩斯》的人都知道,福爾摩斯和華生醫(yī)生原本是兩個(gè)互不相識(shí)的人,只是因?yàn)樽饨鸬脑蚬餐∵M(jìn)了貝克街的一處公寓。此后,福爾摩斯、華生醫(yī)生和房東太太,這三家原本沒有任何關(guān)系的人家住到了一起。我們雖然無法去追述“群租”的起源,但至少在19世紀(jì)的英國,這已經(jīng)是非常普遍的現(xiàn)象了。
在現(xiàn)代的大學(xué)生隊(duì)伍里,幾個(gè)同學(xué)共同租借一套房屋在校外居住,已越來越成為一個(gè)常見的現(xiàn)象;數(shù)個(gè)工友、老鄉(xiāng),同居一處也并非罕見。而這些,在現(xiàn)今的國外更是司空見慣。
“應(yīng)該給‘群租’做一個(gè)合乎邏輯的定義,并進(jìn)行立法規(guī)范。我認(rèn)為,‘群租’是指出租人將房屋分別向兩個(gè)以上承租人出租或者承租人將承租房屋部分或者全部再轉(zhuǎn)租給兩個(gè)以上新承租人的行為?!鄙虾J熊S平律師事務(wù)所杜躍平律師這樣向記者表示。
也就是說,只要承租人有兩個(gè)以上,且互相沒有血親或姻親關(guān)系的,都算作是“群租”。如果這樣的定義在立法中被確認(rèn)的話,則目前社會(huì)上的一系列租賃關(guān)系都可以得到規(guī)范。
現(xiàn)狀:良莠不齊“無法”管理
“群租”變質(zhì)收益翻番
“群租”,古今中外歷來有之,原本是個(gè)比較正常的租賃現(xiàn)象。上海是個(gè)開放性的城市,諸多的兩外人士進(jìn)入上海工作、學(xué)習(xí)。剛畢業(yè)的年輕白領(lǐng)、留學(xué)生、大學(xué)生等經(jīng)濟(jì)能力有限,還不足以自己購房,而獨(dú)自租房的租金又相對(duì)較高,因此幾個(gè)同事、同學(xué)共同租借一套住房現(xiàn)象越來越普遍。而經(jīng)濟(jì)能力更差的外來務(wù)工人員,則更是選擇多人合租。
而 “集體宿舍”和“家庭旅館”式的演變,使這個(gè)原本正常的“群租”進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)的非正常狀態(tài)。由二房東轉(zhuǎn)租營利的,更涉及到“非法經(jīng)營”和“居改非”的問題。
一些企業(yè)以企業(yè)名義租借了房屋,作為員工的集體宿舍來安置外來勞動(dòng)力。這種新的變化在于居住人數(shù)的激增,但十幾個(gè)人擠入一套住房已不僅僅是量變的過程了。
宏觀調(diào)控以后,大量投資客轉(zhuǎn)售為租,為獲取更多的利益,進(jìn)而,一些房東、二房東開始意識(shí)到房屋整套出租的收益遠(yuǎn)不如隔斷作“旅館”式的出租。記者采訪中發(fā)現(xiàn),一套普通的三房兩廳的5個(gè)功能區(qū),用簡易的木板隔斷,可以隔出10間小間進(jìn)行分別出租,更有甚者連一件衛(wèi)生間也可以用來出租。每間500-1000元不等的租金,要比整套出租的收益高出一倍以上,而這只是建立在極為便宜的木板隔斷的基礎(chǔ)之上,難怪這樣的“群租”開始在上??焖俾印?p> 與一個(gè)毫不相識(shí)的陌生人僅一“墻”之隔,隔壁稍有輕微的響聲都能聽得一清二楚;十幾個(gè)、二十幾個(gè)毫不認(rèn)識(shí)的陌生人,住在一套住宅中,個(gè)人的床、用品、衣物只能擠在自己的10平方米左右的小間里;用水、用煤、用衛(wèi)生間經(jīng)常要排隊(duì),洗衣、晾曬都成了難題。而這還僅僅是租客內(nèi)部所產(chǎn)生的居住問題。
變質(zhì)“群租”引發(fā)糾紛
今年6月,浦東某處樓盤的居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的住房情況調(diào)查后發(fā)現(xiàn),小區(qū)內(nèi)業(yè)主自居住房700余戶,出租住房205戶,小區(qū)常住居民有1600余人,房客卻達(dá)到了1200余人。房客人數(shù)已經(jīng)逼近了小區(qū)居民的人數(shù)。
這是比較極端的一個(gè)案例,但相類似的小區(qū)在上海還有不少。而變了質(zhì)的“群租”則引起了居民的強(qiáng)烈反感。
一位居民告訴記者,他的隔壁被一個(gè)私人理發(fā)店老板租下作為員工宿舍,這些租客每天都是深更半夜回來,而且唱歌、大聲喧嘩毫不顧及周圍鄰居的休息。為了這個(gè)事,鄰居們與房東爭吵過多次,一直無法解決。
“這些‘群租’的人素質(zhì)低下,垃圾、雜物隨手就往窗外扔,甚至吐痰也直接向樓下吐。”某小區(qū)居住在底層的王阿姨向記者抱怨,“而且我們幾個(gè)老人早鍛煉的時(shí)候,經(jīng)??吹骄G地上堆著空酒瓶、吃剩的東西,一看就知道是這些‘群租’的人在前晚上留下的?!?p> 王阿姨還說:“原本看中這個(gè)樓盤就是為了小區(qū)檔次高,生活環(huán)境好?,F(xiàn)在都被低素質(zhì)的‘群租’了,哪里還有什么檔次可言。”
“小區(qū)里進(jìn)進(jìn)出出的都是外來人口,電梯里看到的總是陌生的面孔?!鹤狻娜丝诹鲃?dòng)太大,這樣小區(qū)太不安全了。較近小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)盜竊,掉了個(gè)電瓶車的電瓶、丟個(gè)助動(dòng)車都還算小事,有幾戶人家家里都被偷了?!备嗟木用駝t更為擔(dān)心安全問題
在網(wǎng)上,一些“群租”現(xiàn)象嚴(yán)重的小區(qū)業(yè)主論壇上,“群租”的租客和房東遭到一片口誅筆伐。從這些帖子中可以發(fā)現(xiàn),鄰居與房東之間的理論已成家常便飯,爭吵也時(shí)有發(fā)生。在糾紛得不到解決后,更有網(wǎng)友發(fā)出了“以暴制暴”的提議,要求堅(jiān)決驅(qū)逐群租客。矛盾、糾紛已近白熱化。
法規(guī)空白執(zhí)法無據(jù)
“物業(yè)管理不夠盡責(zé)”的指責(zé)使物業(yè)管理公司也難逃輿論的旋渦。采訪中,居民頻頻向記者埋怨,“群租”之所以如此猖獗,物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任。
日前,浦東某樓盤的保安“禁止了一位準(zhǔn)備‘群租’裝修的業(yè)主將大量的隔斷木版、床等物品運(yùn)入小區(qū)”的事跡在網(wǎng)上廣為流傳,不少樓盤的業(yè)主在網(wǎng)上號(hào)召自己小區(qū)的保安向該位保安學(xué)習(xí)。然而,有諷刺意味的是,這個(gè)樓盤正是“群租”現(xiàn)象較為嚴(yán)重的樓盤之一,“這只是個(gè)個(gè)例,小區(qū)里已經(jīng)有了那么多‘群租’,怎么不早點(diǎn)阻止。”顯然該樓盤的業(yè)主并不滿意物業(yè)的工作。
一位不愿透露姓名的保安向記者訴苦:“怎么管?房東是業(yè)主,進(jìn)出的一問都是房客,怎么可以阻攔。而且那個(gè)被阻攔的業(yè)主已經(jīng)把物業(yè)公司告上法庭了,結(jié)果會(huì)怎樣還不知道呢?!?p> “我們小區(qū)的‘群租’現(xiàn)象還不算嚴(yán)重,但是如果出現(xiàn)了大規(guī)模的‘群租’現(xiàn)象,我們物業(yè)公司同樣也束手無策?!比A聯(lián)物業(yè)公司的經(jīng)理姚幼根向記者表示:“對(duì)于‘群租’,沒有相關(guān)的法律、法規(guī)可以適用,物業(yè)公司是無法管理的。而且物業(yè)公司是沒有執(zhí)法權(quán)力的,即便是有法律依據(jù),也不是物業(yè)公司可以禁止‘群租’的?!?p> 不僅物業(yè)公司,即便是相關(guān)職能部門也難有作為。杜躍平律師指出:“目前沒有系統(tǒng)的法律、法規(guī)能夠規(guī)范‘群租’的行為。能夠適用的相關(guān)現(xiàn)行法規(guī)也只是散見于一些上海地方法規(guī)和地方規(guī)章?!?p> 根據(jù)《上海市房屋租賃條例》、《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定,承租的人均建筑面積不得低于10平方米,或者人均使用面積不低于7平方米;其中,向單位出租用作集體宿舍的,承租的人均建筑面積不得低于6平方米,或者人均使用面積不低于4平方米。而實(shí)際情況是,一套120平方米的小三房即便隔成10間出租,也符合這條規(guī)定。這就讓想管的執(zhí)法部門師出無名。
此外,如果是二房東出租的,工商部門可以“非法經(jīng)營”來干涉,但業(yè)主直接出租,則工商也無能為力。而外來人口登記、稅收等方面的制度也只能規(guī)范房東和租客,并不能規(guī)范“群租”這一行為的本身。
爭議:該堵該放褒貶不一
雜亂難治隱患叢生
變了質(zhì)的“群租”居住條件臟、亂、差;而“群租”的大規(guī)模蔓延又徒增民怨?!肮芾怼⒈?、噪音這些都還只是次要的問題?!比A聯(lián)物業(yè)姚經(jīng)理指出,“更重要的問題在于這些變了質(zhì)的‘群租’還隱藏著眾多的隱患,涉及不少的社會(huì)問題和社會(huì)公共安全。”
外來務(wù)工人員大規(guī)模的男女混居,存在計(jì)劃生育的問題;盜竊、吸毒等犯罪問題也容易產(chǎn)生。
此外,居住人口大量增加,用電負(fù)荷也大大地提升,隔斷都是采用一些木板、紙板等易燃材料,火災(zāi)隱患令人擔(dān)憂。同時(shí),居住人口增多,且到處都是隔斷,使得原本的公用空間變得十分狹小,逃生越發(fā)困難,一旦用電不慎引發(fā)火災(zāi),可能造成嚴(yán)重的后果。
許多人士都對(duì)此表示出了擔(dān)憂,認(rèn)為“群租”不宜鼓勵(lì)。
而一些群租客則表示非常無辜?!白∪鹤夥恳彩且?yàn)殄X的原因,有錢誰不想住的好點(diǎn)???在群租客里確實(shí)有些不文明的行為,但總不能說因?yàn)槭侨鹤饪途投际堑退刭|(zhì)的吧,也不是所有不文明的行為都是群租客干的,為什么要如此對(duì)立呢?”至于說安全隱患,“我們自己住在里面,當(dāng)然不會(huì)拿自己的生命開玩笑,用電、用煤氣都會(huì)特別注意的?!?p>
合理分配利用資源
“群租”的反對(duì)聲雖不少,但也有不少社會(huì)學(xué)家贊同“群租”。
復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院段厚省教授就認(rèn)為,安全隱患、相鄰糾紛等問題不僅僅是“群租”獨(dú)有的。也不會(huì)因?yàn)椤叭鹤狻钡南Ф?p> 業(yè)內(nèi)人士指出,“群租”之所以能快速的蔓延,有其一定的必然性。上海是個(gè)開放性城市,人才流動(dòng)頻繁、外來務(wù)工人員大量擴(kuò)張,其中經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差的人群居無定所,必然會(huì)以合租等方式來降低居住成本。
對(duì)于“群租”,上海大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授顧駿有其自己的看法。顧駿認(rèn)為,正常情況下,150-200個(gè)月的租金總合等于房價(jià),而現(xiàn)在一套房價(jià)有的等于600個(gè)月的租金,房租與房價(jià)出現(xiàn)了巨大的落差。房租不能產(chǎn)生利潤,自然會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)模式的改變,群租就是這種改變后的經(jīng)濟(jì)模式之一。
顧駿表示,城市高價(jià)物業(yè)占據(jù)了交通、地理、
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