在國外，與不認(rèn)識(shí)的人共同承租一套房屋，是一個(gè)非常普遍的現(xiàn)象，或許是受到了國外理念的影響，又或許是經(jīng)濟(jì)意識(shí)的提高，上海已有越來越多的房東、二房東開始把房屋拆散、隔斷后對(duì)外出租。一套120平方米的三房可以隔成10小間出租、十幾個(gè)互不相識(shí)的人可以共同生活在同一屋檐下，由此又引發(fā)出了一系列糾紛和安全隱患。因此，以杜躍平律師為頭的三位上海知名的律師共同呼吁需立法規(guī)范“群租”。進(jìn)而又有了閘北區(qū)聯(lián)合執(zhí)法強(qiáng)制取締“群租”。

　　對(duì)于“群租”，褒貶俱有，但無論評(píng)價(jià)如何，現(xiàn)實(shí)的情況是“群租”已大規(guī)模蔓延并愈演愈烈。“群租”現(xiàn)象的產(chǎn)生和其頑強(qiáng)是生命力必有其存在的理由，究竟我們該如何認(rèn)識(shí)這種現(xiàn)象？又該如何看待和對(duì)待這種現(xiàn)象？

　　到底什么叫“群租”？多少人住在一起算是“群租”？法律上或社會(huì)中都沒有一個(gè)準(zhǔn)確和標(biāo)準(zhǔn)的定義，但一些現(xiàn)象和名詞，比如“轉(zhuǎn)租”、“合租”、“群居”、“雜居”等，又或多或少的和“群租”有關(guān)系。至少有一個(gè)基本點(diǎn)我們可以肯定的，就是沒有親屬關(guān)系的人共同承租了同一套住宅，這是這些名詞中所共有的一個(gè)特性。

　　看過的偵探小說《福爾摩斯》的人都知道，福爾摩斯和華生醫(yī)生原本是兩個(gè)互不相識(shí)的人，只是因?yàn)樽饨鸬脑蚬餐∵M(jìn)了貝克街的一處公寓。此后，福爾摩斯、華生醫(yī)生和房東太太，這三家原本沒有任何關(guān)系的人家住到了一起。我們雖然無法去追述“群租”的起源，但至少在19世紀(jì)的英國，這已經(jīng)是非常普遍的現(xiàn)象了。

　　在現(xiàn)代的大學(xué)生隊(duì)伍里，幾個(gè)同學(xué)共同租借一套房屋在校外居住，已越來越成為一個(gè)常見的現(xiàn)象；數(shù)個(gè)工友、老鄉(xiāng)，同居一處也并非罕見。而這些，在現(xiàn)今的國外更是司空見慣。

　　“應(yīng)該給‘群租’做一個(gè)合乎邏輯的定義，并進(jìn)行立法規(guī)范。我認(rèn)為，‘群租’是指出租人將房屋分別向兩個(gè)以上承租人出租或者承租人將承租房屋部分或者全部再轉(zhuǎn)租給兩個(gè)以上新承租人的行為?！鄙虾Ｊ熊S平律師事務(wù)所杜躍平律師這樣向記者表示。

　　也就是說，只要承租人有兩個(gè)以上，且互相沒有血親或姻親關(guān)系的，都算作是“群租”。如果這樣的定義在立法中被確認(rèn)的話，則目前社會(huì)上的一系列租賃關(guān)系都可以得到規(guī)范。

現(xiàn)狀：良莠不齊“無法”管理

“群租”變質(zhì)收益翻番

　　“群租”，古今中外歷來有之，原本是個(gè)比較正常的租賃現(xiàn)象。上海是個(gè)開放性的城市，諸多的兩外人士進(jìn)入上海工作、學(xué)習(xí)。剛畢業(yè)的年輕白領(lǐng)、留學(xué)生、大學(xué)生等經(jīng)濟(jì)能力有限，還不足以自己購房，而獨(dú)自租房的租金又相對(duì)較高，因此幾個(gè)同事、同學(xué)共同租借一套住房現(xiàn)象越來越普遍。而經(jīng)濟(jì)能力更差的外來務(wù)工人員，則更是選擇多人合租。

　　而 “集體宿舍”和“家庭旅館”式的演變，使這個(gè)原本正常的“群租”進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)的非正常狀態(tài)。由二房東轉(zhuǎn)租營利的，更涉及到“非法經(jīng)營”和“居改非”的問題。

　　一些企業(yè)以企業(yè)名義租借了房屋，作為員工的集體宿舍來安置外來勞動(dòng)力。這種新的變化在于居住人數(shù)的激增，但十幾個(gè)人擠入一套住房已不僅僅是量變的過程了。

　　宏觀調(diào)控以后，大量投資客轉(zhuǎn)售為租，為獲取更多的利益，進(jìn)而，一些房東、二房東開始意識(shí)到房屋整套出租的收益遠(yuǎn)不如隔斷作“旅館”式的出租。記者采訪中發(fā)現(xiàn)，一套普通的三房兩廳的5個(gè)功能區(qū)，用簡易的木板隔斷，可以隔出10間小間進(jìn)行分別出租，更有甚者連一件衛(wèi)生間也可以用來出租。每間500-1000元不等的租金，要比整套出租的收益高出一倍以上，而這只是建立在極為便宜的木板隔斷的基礎(chǔ)之上，難怪這樣的“群租”開始在上?？焖俾印?p>　　與一個(gè)毫不相識(shí)的陌生人僅一“墻”之隔，隔壁稍有輕微的響聲都能聽得一清二楚；十幾個(gè)、二十幾個(gè)毫不認(rèn)識(shí)的陌生人，住在一套住宅中，個(gè)人的床、用品、衣物只能擠在自己的10平方米左右的小間里；用水、用煤、用衛(wèi)生間經(jīng)常要排隊(duì)，洗衣、晾曬都成了難題。而這還僅僅是租客內(nèi)部所產(chǎn)生的居住問題。

變質(zhì)“群租”引發(fā)糾紛

　　今年6月，浦東某處樓盤的居委會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的住房情況調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)業(yè)主自居住房700余戶，出租住房205戶，小區(qū)常住居民有1600余人，房客卻達(dá)到了1200余人。房客人數(shù)已經(jīng)逼近了小區(qū)居民的人數(shù)。

　　這是比較極端的一個(gè)案例，但相類似的小區(qū)在上海還有不少。而變了質(zhì)的“群租”則引起了居民的強(qiáng)烈反感。

　　一位居民告訴記者，他的隔壁被一個(gè)私人理發(fā)店老板租下作為員工宿舍，這些租客每天都是深更半夜回來，而且唱歌、大聲喧嘩毫不顧及周圍鄰居的休息。為了這個(gè)事，鄰居們與房東爭吵過多次，一直無法解決。

　　“這些‘群租’的人素質(zhì)低下，垃圾、雜物隨手就往窗外扔，甚至吐痰也直接向樓下吐。”某小區(qū)居住在底層的王阿姨向記者抱怨，“而且我們幾個(gè)老人早鍛煉的時(shí)候，經(jīng)?？吹骄G地上堆著空酒瓶、吃剩的東西，一看就知道是這些‘群租’的人在前晚上留下的?！?p>　　王阿姨還說：“原本看中這個(gè)樓盤就是為了小區(qū)檔次高，生活環(huán)境好?，F(xiàn)在都被低素質(zhì)的‘群租’了，哪里還有什么檔次可言。”

　　“小區(qū)里進(jìn)進(jìn)出出的都是外來人口，電梯里看到的總是陌生的面孔?！鹤狻娜丝诹鲃?dòng)太大，這樣小區(qū)太不安全了。較近小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)盜竊，掉了個(gè)電瓶車的電瓶、丟個(gè)助動(dòng)車都還算小事，有幾戶人家家里都被偷了?！备嗟木用駝t更為擔(dān)心安全問題

　　在網(wǎng)上，一些“群租”現(xiàn)象嚴(yán)重的小區(qū)業(yè)主論壇上，“群租”的租客和房東遭到一片口誅筆伐。從這些帖子中可以發(fā)現(xiàn)，鄰居與房東之間的理論已成家常便飯，爭吵也時(shí)有發(fā)生。在糾紛得不到解決后，更有網(wǎng)友發(fā)出了“以暴制暴”的提議，要求堅(jiān)決驅(qū)逐群租客。矛盾、糾紛已近白熱化。

法規(guī)空白執(zhí)法無據(jù)

　　“物業(yè)管理不夠盡責(zé)”的指責(zé)使物業(yè)管理公司也難逃輿論的旋渦。采訪中，居民頻頻向記者埋怨，“群租”之所以如此猖獗，物業(yè)公司有不可推卸的責(zé)任。

　　日前，浦東某樓盤的保安“禁止了一位準(zhǔn)備‘群租’裝修的業(yè)主將大量的隔斷木版、床等物品運(yùn)入小區(qū)”的事跡在網(wǎng)上廣為流傳，不少樓盤的業(yè)主在網(wǎng)上號(hào)召自己小區(qū)的保安向該位保安學(xué)習(xí)。然而，有諷刺意味的是，這個(gè)樓盤正是“群租”現(xiàn)象較為嚴(yán)重的樓盤之一，“這只是個(gè)個(gè)例，小區(qū)里已經(jīng)有了那么多‘群租’，怎么不早點(diǎn)阻止。”顯然該樓盤的業(yè)主并不滿意物業(yè)的工作。

　　一位不愿透露姓名的保安向記者訴苦：“怎么管？房東是業(yè)主，進(jìn)出的一問都是房客，怎么可以阻攔。而且那個(gè)被阻攔的業(yè)主已經(jīng)把物業(yè)公司告上法庭了，結(jié)果會(huì)怎樣還不知道呢?！?p>　　“我們小區(qū)的‘群租’現(xiàn)象還不算嚴(yán)重，但是如果出現(xiàn)了大規(guī)模的‘群租’現(xiàn)象，我們物業(yè)公司同樣也束手無策?！比A聯(lián)物業(yè)公司的經(jīng)理姚幼根向記者表示：“對(duì)于‘群租’，沒有相關(guān)的法律、法規(guī)可以適用，物業(yè)公司是無法管理的。而且物業(yè)公司是沒有執(zhí)法權(quán)力的，即便是有法律依據(jù)，也不是物業(yè)公司可以禁止‘群租’的?！?p>　　不僅物業(yè)公司，即便是相關(guān)職能部門也難有作為。杜躍平律師指出：“目前沒有系統(tǒng)的法律、法規(guī)能夠規(guī)范‘群租’的行為。能夠適用的相關(guān)現(xiàn)行法規(guī)也只是散見于一些上海地方法規(guī)和地方規(guī)章?！?p>　　根據(jù)《上海市房屋租賃條例》、《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定，承租的人均建筑面積不得低于10平方米，或者人均使用面積不低于7平方米；其中，向單位出租用作集體宿舍的，承租的人均建筑面積不得低于6平方米，或者人均使用面積不低于4平方米。而實(shí)際情況是，一套120平方米的小三房即便隔成10間出租，也符合這條規(guī)定。這就讓想管的執(zhí)法部門師出無名。

　　此外，如果是二房東出租的，工商部門可以“非法經(jīng)營”來干涉，但業(yè)主直接出租，則工商也無能為力。而外來人口登記、稅收等方面的制度也只能規(guī)范房東和租客，并不能規(guī)范“群租”這一行為的本身。

爭議：該堵該放褒貶不一

雜亂難治隱患叢生

　　變了質(zhì)的“群租”居住條件臟、亂、差；而“群租”的大規(guī)模蔓延又徒增民怨?！肮芾怼⒈?、噪音這些都還只是次要的問題?！比A聯(lián)物業(yè)姚經(jīng)理指出，“更重要的問題在于這些變了質(zhì)的‘群租’還隱藏著眾多的隱患，涉及不少的社會(huì)問題和社會(huì)公共安全。”

　　外來務(wù)工人員大規(guī)模的男女混居，存在計(jì)劃生育的問題；盜竊、吸毒等犯罪問題也容易產(chǎn)生。

　　此外，居住人口大量增加，用電負(fù)荷也大大地提升，隔斷都是采用一些木板、紙板等易燃材料，火災(zāi)隱患令人擔(dān)憂。同時(shí)，居住人口增多，且到處都是隔斷，使得原本的公用空間變得十分狹小，逃生越發(fā)困難，一旦用電不慎引發(fā)火災(zāi)，可能造成嚴(yán)重的后果。

　　許多人士都對(duì)此表示出了擔(dān)憂，認(rèn)為“群租”不宜鼓勵(lì)。

　　而一些群租客則表示非常無辜?！白∪鹤夥恳彩且?yàn)殄X的原因，有錢誰不想住的好點(diǎn)??？在群租客里確實(shí)有些不文明的行為，但總不能說因?yàn)槭侨鹤饪途投际堑退刭|(zhì)的吧，也不是所有不文明的行為都是群租客干的，為什么要如此對(duì)立呢？”至于說安全隱患，“我們自己住在里面，當(dāng)然不會(huì)拿自己的生命開玩笑，用電、用煤氣都會(huì)特別注意的?！?p>

合理分配利用資源

　　“群租”的反對(duì)聲雖不少，但也有不少社會(huì)學(xué)家贊同“群租”。

復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院段厚省教授就認(rèn)為，安全隱患、相鄰糾紛等問題不僅僅是“群租”獨(dú)有的。也不會(huì)因?yàn)椤叭鹤狻钡南Ф?p>　　業(yè)內(nèi)人士指出，“群租”之所以能快速的蔓延，有其一定的必然性。上海是個(gè)開放性城市，人才流動(dòng)頻繁、外來務(wù)工人員大量擴(kuò)張，其中經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差的人群居無定所，必然會(huì)以合租等方式來降低居住成本。

　　對(duì)于“群租”，上海大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授顧駿有其自己的看法。顧駿認(rèn)為，正常情況下，150-200個(gè)月的租金總合等于房價(jià)，而現(xiàn)在一套房價(jià)有的等于600個(gè)月的租金，房租與房價(jià)出現(xiàn)了巨大的落差。房租不能產(chǎn)生利潤，自然會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)模式的改變，群租就是這種改變后的經(jīng)濟(jì)模式之一。

　　顧駿表示，城市高價(jià)物業(yè)占據(jù)了交通、地理、

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