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房地產(chǎn)股價(jià)值兩要素:奧運(yùn)概念+人民幣升值預(yù)期
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 752 次
宏觀調(diào)控政策威力漸顯行業(yè)整合勢(shì)將加速
對(duì)于整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),2005年注定是不平凡的一年。從年初伊始,關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱的爭(zhēng)論一直不絕于耳,政府宏觀調(diào)控政策特別是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整治措施也陸續(xù)出臺(tái),這些政策對(duì)消費(fèi)者預(yù)期和整個(gè)市場(chǎng)格局產(chǎn)生了巨大影響。
區(qū)域性調(diào)整仍將延續(xù)
經(jīng)過(guò)大半年的調(diào)控,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入相持階段,行業(yè)區(qū)域性更加明顯。以上海為的長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的下調(diào),但以深圳為代表的珠三角地區(qū)有了顯著的上漲,成交量也基本回到宏觀調(diào)控以前的水平;北京房?jī)r(jià)和成交量則走勢(shì)溫和。從天津、武漢、成都等二線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看,這些區(qū)域受宏觀調(diào)控影響較輕,未來(lái)市場(chǎng)較為樂(lè)觀。
在過(guò)去的一段時(shí)間里,政策面相對(duì)比較平靜,沒(méi)有大的行業(yè)政策出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)上引起較大關(guān)注的政策主要有:一是中國(guó)人民銀行發(fā)布的《第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出,我國(guó)房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)有所減緩,央行仍會(huì)持續(xù)關(guān)注;二是上海面對(duì)連續(xù)幾個(gè)月的房地產(chǎn)各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)下滑趨勢(shì)開(kāi)始放松對(duì)二手房貸款的限制要求;三是深圳在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起情況下,由地稅局公告從11月1日起實(shí)行土地增值稅。我們維持“政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控將是一場(chǎng)持久戰(zhàn)”的判斷,從目前到明年中期,如市場(chǎng)不出現(xiàn)大的投機(jī)氣氛,政府將適當(dāng)放松土地供應(yīng),以平緩供求的波動(dòng)幅度。政府未來(lái)調(diào)控的將是結(jié)構(gòu)性區(qū)域性的調(diào)整,另外,利率政策也將調(diào)整,通過(guò)擴(kuò)大利差的方式來(lái)控制信貸風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展。
整體而言,宏觀調(diào)控的目的并不在于打擊房地產(chǎn),而是針對(duì)市場(chǎng)背后的不規(guī)范活動(dòng),較終讓市場(chǎng)朝著規(guī)范與健康的軌道上運(yùn)行。因此,調(diào)控將進(jìn)一步改變行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局,有合法開(kāi)發(fā)權(quán)、有資金實(shí)力和品牌、區(qū)域資源壟斷優(yōu)勢(shì)的企業(yè)在及時(shí)調(diào)整未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)模式下將受惠良多。部分前幾年通過(guò)借殼上市涉足房地產(chǎn)行業(yè)的民營(yíng)企業(yè)在新形勢(shì)下,因融資渠道不暢又準(zhǔn)備不足,應(yīng)變措施不利將面臨生存危機(jī)。
關(guān)注具品牌、區(qū)域優(yōu)勢(shì)公司
隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸的緊縮,加上融資為股改讓道的意外因素影響,房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力越來(lái)越大,這就刺激了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛調(diào)整開(kāi)工計(jì)劃,通過(guò)各種渠道進(jìn)行融資。如萬(wàn)科就采取了諸如加快資金周轉(zhuǎn)速度,將產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期由以前的平均15個(gè)月縮小至9、10個(gè)月,減少相對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)高危地區(qū)”占地風(fēng)險(xiǎn),在信托渠道不暢情況下利用外資、合資和短期融資等措施,靠自身的品牌優(yōu)勢(shì)繼續(xù)在業(yè)內(nèi)扮演領(lǐng)跑者角色。但部分以購(gòu)殼的形式進(jìn)入到上市公司行列的,然后公司再進(jìn)行資產(chǎn)置換,將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的公司,隨著房地產(chǎn)行業(yè)資金密集型的特點(diǎn)顯現(xiàn),開(kāi)發(fā)資金已經(jīng)成為所有公司的發(fā)展瓶頸,2005年第三季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示,各家房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%以上,自有資金實(shí)力和融資能力已經(jīng)成為決定企業(yè)未來(lái)發(fā)展空間的決定因素。只有完成再融資,才能在在現(xiàn)有基礎(chǔ)上,有條件和能力在目前市場(chǎng)上進(jìn)行更多的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模。在目前形勢(shì)下,沒(méi)有地區(qū)政府和信貸支持,沒(méi)有事先做好風(fēng)險(xiǎn)防范措施的公司今明年收益將大打折扣。
值得一提的是,中國(guó)商業(yè)物業(yè)的較高收益、2008奧運(yùn)概念加上人民幣升值的預(yù)期使得外資進(jìn)入中國(guó)的步伐在加快,各種資金紛紛以各種方式主要選擇商業(yè)物業(yè)進(jìn)入中國(guó)。與深圳本地的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎全部都是開(kāi)發(fā)商品住宅的情況有別,北京房地產(chǎn)上市公司除了將住宅作為主要的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品外,還將商場(chǎng)物業(yè)、商業(yè)寫(xiě)字樓物業(yè)作為開(kāi)發(fā)品種,在這方面突出代表是金融街(000402),其在金融街區(qū)域的壟斷開(kāi)發(fā)作為重要的主營(yíng)業(yè)務(wù)價(jià)值而被資本市場(chǎng)所認(rèn)同,從中長(zhǎng)期來(lái)看,仍具有保持長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)的潛力。
因此,可供投資者關(guān)注的房地產(chǎn)上市公司特點(diǎn)非常明顯:一類是如萬(wàn)科、金地集團(tuán)之類依靠品牌優(yōu)勢(shì)在調(diào)控中抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的公司,在二級(jí)市場(chǎng)上這類股票也得到機(jī)構(gòu)的一致青睞,可作為優(yōu)良的長(zhǎng)期品種予以關(guān)注。另一類是如金融街、天房發(fā)展、G華發(fā)、華僑城、招商地產(chǎn)這些具有區(qū)域壟斷優(yōu)勢(shì)的公司,將繼續(xù)受益于未來(lái)相對(duì)樂(lè)觀的區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng),這些公司具有較好的中長(zhǎng)期投資價(jià)值。劉強(qiáng)
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