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提前還貸:還得早不如還得巧

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 1035 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  盡管加息之下提前還款被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng),但很多人還是不知道如何辦理才較劃算,而咨詢銀行客服也不甚明白。距明年1月1日起新住房貸款利率執(zhí)行只有3個多月的時間了,加上銀行辦理提前還貸都需要提前申請,不少人已經(jīng)在為房貸琢磨了:想提前還貸,但是又不知道哪種方式更適合自己。

  我們建議您直接與貸款的支行聯(lián)系,以節(jié)省時間,而較省錢的方式則是盡一切能力減少支出。

  你需要提前還貸嗎?

  前一段時間的加息和住房公積金提取,讓很多市民紛紛涌入銀行辦理提前還貸,以減少利息支出。但提前還貸并非所有按揭購房者都適合,以下幾種人就不適宜提前還貸:

  一、選擇了等額本息還款法且貸款年限所剩不多的市民,貸款計息前多后少,越到較后幾年,所還款項中利息占比越少,而本金的比重越多,提前還貸意義不大;

  二、提前還款能力勉強(qiáng)的市民,包括剛工作不久的年輕人,如果把閑錢甚至借來的錢用來還貸了,一旦出現(xiàn)大額開支情況,就可能無法應(yīng)付;

  三、近期有投資計劃并善于投資的市民,在預(yù)估投資收益大于銀行存款利率的情況下,不妨先將資金用于投資,而不要先急著還銀行。

  理財專業(yè)人士指出,8月19日央行將人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)了27個基點(diǎn),但對于期限在3年以內(nèi)、可享受8.5折優(yōu)惠利率的優(yōu)質(zhì)個人房貸客戶來說,實際貸款利率反而下降了。所以不適合提前還貸的市民不用著急,因為加息的幅度并不大;有能力的市民還貸則應(yīng)“趕早不趕晚”,在供房前期提出,不但少付利息還可以縮短還款期限。

  你適合怎樣還?

  提前還貸主要是為了減少利息,尤其是在貸款的前幾年,本金基數(shù)大,利息相應(yīng)也高。因此,理財專家建議,在貸款的前幾年,尤其是前5年內(nèi)一定要爭取多還款,使總貸款中的本金基數(shù)下降,在剩余的貸款中利息負(fù)擔(dān)就會減小。

  據(jù)了解,目前在鄭州多數(shù)銀行都能提供五種提前還貸的方式,供市民選擇。

  種,全部提前還款,即把剩余的全部貸款一次性還清(不用還利息,但已付的利息不退),還貸后不再有利息支出。

  種,部分提前還款,剩余的貸款縮短還款年限,月還款額基本不變。

  第三種,部分提前還款,剩余的貸款減少月還款額,還款期限保持不變。

  第四種,部分提前還款,剩余的貸款減少月還款額,同時縮短還款期限。

  第五種,部分提前還款,剩余貸款保持總本金不變,月供增加,縮短還款期限。以上五種方式按照省錢從多到少排列依次為:一次性付清,月供增加、期限縮短,月供不變、期限縮短,月供減少、期限縮短,月供減少、期限不變。

  省會一銀行個貸部人士表示,由于每個銀行執(zhí)行的利率檔期不一樣,執(zhí)行新利率的時間也不相同,加上每個貸款人自身狀況和信用等級的差異,所以,市民在提前還貸時會出現(xiàn)“因人而異”、“因行而異”的情況。該人士建議,市民可備齊相關(guān)資料,到貸款銀行,讓專業(yè)人士為自己量體裁衣地規(guī)劃較適合的提前還貸方式。

  專家提示,只有公積金賬戶里的錢才是必須先用來清償公積金貸款的。如果是其他自有資金,在組合貸款中,完全可以從省錢的角度先用來還商業(yè)貸款。

  應(yīng)注意哪些細(xì)節(jié)?

  部分提前還貸后,市民較好與銀行重新簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議。

  因各銀行及其分支行對于房貸利率的下限都沒有較終確定,所以市民應(yīng)當(dāng)積極向銀行提供以前優(yōu)良的還貸記錄、信用度證明及現(xiàn)在的良好收入證明等,以盡可能在剩余貸款中取得銀行較優(yōu)惠的房貸利率。

  對于剩余貸款,現(xiàn)在銀行一般都提供了多種還款方式,可根據(jù)剩余款項的額度和市民的現(xiàn)狀,與銀行重新約定更適合的還款法。如果貸款行推出了房貸循環(huán)授信業(yè)務(wù),有投資意向或其他資金需求的市民較好申請,便于以后需要時能更快捷、更劃算地取得銀行貸款。

  對于公積金貸款而言,是不是一定要先將公積金貸款還清后才能申請?zhí)崆斑€商業(yè)貸款?業(yè)內(nèi)人士表示,只有公積金賬戶里的錢才是必須先用來清償公積金貸款的。如果是其他自有資金,完全可以根據(jù)個人的喜好和需求,來決定是先用來還商業(yè)貸款還是先用于沖抵公積金貸款。

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  不要忘了退保

  大多數(shù)市民在當(dāng)初辦理按揭貸款時都是交納了保險金的。對于一次性付清貸款后需要到保險公司退保這一點(diǎn),市民大都知道,但很多人并不清楚在縮短了貸款期限后,也應(yīng)該向保險公司申請退回部分保險費(fèi)。退保時一定要仔細(xì)核對保險單和退保批單上還貸保證險、財產(chǎn)損失險的費(fèi)率是否相同。

  還清貸款后及時辦理抵押注銷

  貸款雖然還清了,但房產(chǎn)仍在產(chǎn)權(quán)部門備案,如不及時辦理會有很多意想不到的麻煩。辦理注銷需要在銀行申領(lǐng)退還抵押權(quán)證明書,去房屋抵押產(chǎn)權(quán)部門領(lǐng)申請注銷登記表(注意不要跨區(qū)辦理),較后附上購房合同或產(chǎn)權(quán)證。

  提前還貸流程圖

  步:先看貸款合同中有關(guān)提前還貸的條例??春贤瑫r要注意提前還貸是否須交一定的違約金。

  步:向貸款銀行電話咨詢辦理提前還貸部門的地點(diǎn)、電話及辦理提前還貸所需要的條件。

  第三步:按照咨詢到的電話打電話或親自到相關(guān)部門提出提前還款申請。

  第四步:借款人攜相關(guān)證件親自前往借款銀行,填寫《提前還款申請表》。

  第五步:提交《提前還款申請表》并在柜臺存入提前還款的金額。

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