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11年購房經(jīng)驗多 聽聽達人還貸方法"私房話"
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 541 次
我想住寬敞的房子,有自己的書房,有明亮的客廳,有可以關起門來的雜物間。
幸運的是,我此生能夢想成真!至今,我已有了兩次購房經(jīng)歷。凡事親歷才會學到,回想自己前后時隔11年的兩次購房經(jīng)歷,期間的經(jīng)驗教訓可以與大家分享。呵呵,但愿你能從傻傻的我這里學到聰明。
套房:購早了
1996年春天,我們工作穩(wěn)定,收入逐年上升,女兒已上小學4年級,從小家庭的角度講,早期白手起家艱苦打拼的階段已經(jīng)過去,一切都開始安逸起來。于是,有了十萬元積蓄的我們,開始實施置業(yè)夢。
當時上海的房價還沒有起來,一路看房,享受著很受尊重的待遇。經(jīng)過選擇,我們在內(nèi)環(huán)線邊上、靠近**2號線處購了一套3室1廳110平方米的房子,每平方米3620元,總價約39萬元。這套房子較讓我們心儀的是從客廳能看得到水,每天清晨,太陽透過東面小陽臺的玻璃門照進來,一屋的陽光,讓人心曠神怡;放眼望去,水波蕩漾,水汽繚繞,令人如夢如幻。很多年后,老公談到這套房,還為這些年享受的陽光水景而得意。
學習心得
購房除了價位的高低,居住的舒適度是很重要的。好的房子讓人久居生情、難以割舍,這種生活的享受,不是所能購得到的。
我們選擇頭付3成、8年按揭貸款,采用的是等本還貸法。因為等本還貸的利息支出會少于等額還貸法。頭付之后,房子還在施工,我們耐心等待,到年才正式喬遷新居。搬新家的感覺,竟像新婚般令人喜不自禁。畢竟,擁有一套心儀的房子,在里面享受生活很邂意。
但沒有想到的是,我的套房子購早了。在我購下新居后的一段時間,房價還在往下走,此后政府為了刺激樓市,從1998年起出臺了個人購房可享受所得稅抵扣政策,而我們就不能享受了。我的同事很聰明,找茬與開發(fā)商打官司,將原先已簽訂的購房合同廢除,再重新簽約,為的就是享受退稅政策。一些在我之后購房的朋友,一年退稅就有2萬多,真的是很幸福的事。
趕得早不如趕得巧。對于無房或住房過小的人來說,購房是早晚要做的事,要是能搭上政策的便車,享受更多實惠,實在是幸運的事。向朋友借錢是要還的,用政策省錢不用還哦。從這個意義上說,我購得有點早,沒能享受到契稅減半、購房退稅等優(yōu)惠。盡管如此,我還是很滿足,因為事后證明,這套房的房價基本購在了底部價。
套房:購得太晚了
2003年,我們套房的貸款終于還清了,而此時,上海的房價開始上漲。套房的單價從每平方米3620元上漲到每平方米8000元,這讓一家人覺得家庭資產(chǎn)隨著房價增值不少。也從2003年開始,家庭負債基本為零,我們過起了“無債一身輕”的悠閑生活。所有的工作收入都可以輕松消費,每年2次的旅行也很盡興,還有余錢做股票、購債券。
這段日子,女兒考初中、高中、大學,緊張的學習生活牽動全家人的精力,再加上對已有的居住環(huán)境都比較滿意,竟沒有人想到再購置一套新房產(chǎn)。一家人就這樣按部就班地生活著,房價還在悄悄攀升,只是沒人在意。
時間飛快,轉眼到了2007年夏天,半夜,女兒突然嘔吐腹瀉不止。我?guī)B夜去醫(yī)院掛急診,打點滴,直到天凌晨才回家。一夜折騰下來,我們筋疲力盡,這時,感覺我們7樓沒有電梯的房子太高太高,爬樓梯好累好累。從醫(yī)院回家上樓,看到女兒吃力的樣子,我很是心疼,再想到自己也已年過半百,以后養(yǎng)老,這套房顯然有致命弱點。就在這一刻,我萌發(fā)了購入一套電梯房的想法。
學習心得
購房的需求會因家庭生活或家庭成員年齡的變化而再生。顯然,這次購房不是僅僅改善居住條件,而更多的是享受生活,安渡晚年,因此,之前我們會更多關注上班出行是否方便,而此時則以生活方便、安逸、舒適為重。
值得慶幸的是,2005年至2007年的股市大牛行情,讓我們的家庭資產(chǎn)增加了100多萬元,所以當購房的念頭一起,就再也揮之不去,因為“保衛(wèi)勝利果實”的強烈意愿增強了我們的購房沖動。
由于是今后養(yǎng)老之用,我們便以地段換面積,購入復式房,讓生活環(huán)境更上一層樓。在相繼看了十幾套房屋后,終于定下了一套中環(huán)附近、周圍商業(yè)較繁榮的頂層復式房。此時該地段房價已經(jīng)升到每平方米1.3萬元,總價250萬元。我們選擇了用股市贏利部分100多萬元做頭付,向銀行貸款70%,考慮到通脹因素,采用等額本息還款方法,每月還款額1.3萬元,還款期19年。
當時,對這樣的還款計劃我們并沒有太大的擔憂。一是在我和老公退休前,我們的收入水平可以負擔;二是當時對股市的前景比較樂觀,認為那些投資股票的本金每年賺10%的收益不成問題,這樣的收益高于銀行給我們的優(yōu)惠利率(當時還沒有加息,也沒有套房的政策)6.555%,等于是用銀行的錢做差價。
樂觀情緒下的決策沒料到年就遭遇了金融危機,2008年股市暴跌,老公提前退休,我一下子感到1.3萬元的還貸額變成了家庭的經(jīng)濟負擔。從前的瘋狂購物、休閑旅游都遙不可及。我們家從無債的輕松日子,一下子淪落到為還債心煩意亂的地步?,F(xiàn)在,我們決定把股市的資金撤出一部分,進行提前還款,以降低月還款額。
我感到自己的套房購得太晚了,不僅錯過房產(chǎn)升值的大好時機,還因自己離退休越來越近、收入面臨大幅縮水而頗感壓力。
還貸壓力與家庭的收入水平直接相關,收入越高,還貸壓力越輕。家庭收入會變化,面對變化,及時調整貸款余額是必要的。一般來說,月還款額較多只能是家庭收入的一半,這樣就不會影響家庭生活質量。
總體而言,經(jīng)過兩次購房的磕磕碰碰,我要總結的經(jīng)驗教訓是——
、購房要乘早,更要跟政策
年輕的時候,如果有了購房的需求,就趁早出手。一是購房會成為年輕人人生奮斗的動力。比如,將要結婚的新人需要為婚房考慮;寶寶即將誕生的家庭可能需要換置大房等等,這些都會促進購房者更努力地工作。二是年輕人處于工作上升期,他們的工資收入會不斷上升,開始有些吃力的還款金額,可能幾年后就變得輕松不少。而伴隨著還款的進行,家庭凈資產(chǎn)也在逐步增加。房產(chǎn)成了年輕人多年工作打拼的較好財富積累與體現(xiàn)。而你如果已經(jīng)決定購房,那一定不要錯過政策紅包。購在政策鼓勵期,可以省下很多錢。
、房貸貸多少早盤算
要控制每月還貸額度。每月收入不能全部用來還貸款,起碼要留出保障基本生活和應急花銷的部分。這樣,才能在購房的同時不降低生活質量,也不會造成家庭現(xiàn)金流緊張、還款壓力巨大的困境。
另外,在制訂還款計劃時,不能將不穩(wěn)定的收入考慮在內(nèi)。比如股市的收益。雖然投資股市長期看漲,但歸還銀行貸款是每月定期定額的,一旦股市深跌而還款日來臨,會很被動。
第三、選擇等額本息法還是等額本金法因人而異
前者在還款期間,每月還款總額不變,比較適合成長期家庭。由于通貨膨脹及工資收入的上升,開始覺得有些吃力的還款額可能幾年后就變得輕松了。而后者的還款金額每月遞減,開始可能需要上萬元的還款,到較后幾期可能只需幾千元。這對于50歲以上人情比較適合。由于他們面臨退休后收入下降的情況,可以在有工作收入時,歸還較多的欠款,而退休后逐漸降低還款額。這樣不容易產(chǎn)生經(jīng)濟負擔。
還貸方法“私房話”
從前后兩次、時隔11年我的購房經(jīng)歷來看,選擇怎樣的還款方式也大有講究。
次,我們選擇了等本法,就是每月還相同的本金和越來越少的利息,這樣的方法好處是還款壓力越來越輕,且總利息支出較少,但一開始的還款壓力會較大;次,我們選擇了等額本息法,這種方法的好處是每月還款額度相等,便于資金安排,但總利息支出較大。
在實踐中,我感覺自己兩次的選擇都選錯了。
次,我們夫婦倆年富力強,工作收入節(jié)節(jié)上升,我們卻選擇了等本還貸,使得一開始壓力較大。而事實上,因為每年溫和通漲的存在,我們在還款早期的錢更值錢啊!所以要我目前做選擇,我會建議年輕的、職業(yè)生涯穩(wěn)定的購房人選擇等額還貸,可以減輕還款早期壓力并更多享受生活;而到后期,隨著收入水平的提高,實際的還貸壓力也會下降。
次,我們選擇了等額本息法,但目前來看,這一方法不適合行將退休的中老年人,因為退休后,我們的收入水平會大幅度下降,盡管有兒女同時作為還貸人,但在我們傳統(tǒng)意識里,其實并不希望將負債傳遞下去。還不如集中資金加快還本,退休后可以安享輕松生活。
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