我并非一概地反對貸款購房中的房產保險。

　　在購房貸款中，銀行要求申貸人(購房戶)頭付房產銷售合同金額的三成，余下七成為較高貸款額度，然后把整個房產作為貸款抵押(在貸款人不能履約償付，需要拍賣抵押物以清償銀行債權時，能保證拍賣所得足以償付貸款)。但僅僅這個措施還不足以防范貸款風險，如因為自然災害、人為損害等風險造成抵押物(房屋)受損或毀壞，也會使銀行貸款的償還失 
去保證。

　　因此，銀行要求申貸人對抵押物進行固定資產保險是有正當理由的，這也是符合國際國內商業(yè)銀行慣例和有關法規(guī)的。但在一些重要的具體細節(jié)問題上，我國商業(yè)銀行和保險公司現(xiàn)行的習慣做法值得商榷。保險起迄期限之詐：

　　房產交付使用之前的保費本來不該由購房戶來交，分明是銀行和保險公司聯(lián)手違規(guī)，蒙了不知情的申貸人(購房戶)

　　申貸人(購房戶)如果購的是期房，由于所購房產還在建筑過程中，還未驗收交付，申貸人對房產還不享有物權，根本沒有可保權益。按理說，這時他們是不能作為投保人辦理房產保險的。

　　但現(xiàn)在銀行把購購期房貸款業(yè)務與現(xiàn)房貸款業(yè)務混淆起來了，竟然要求購購期房的申貸人也要按照貸款期限辦理房產保險。

　　實際上，在貸款日至房產建成驗收交付日這個期限內，可能發(fā)生的任何風險都在建筑工程險的承保范圍內，而且這個險種是由法律強制房產商必須投保的。所以可以說，在這個期限內，就物質方面說，銀行沒有絲毫風險，真正的風險在房產商那里。銀行如果要真正保證自己的權益，就應該嚴格按照建筑工程進度劃撥貸款，以防房產商挪用、抽逃資金，除此以外別無它法。讓貸款購期房者投保這個期間內的房產險，則是荒謬可笑的。更何況，按照保險法規(guī)，固定資產是不能重復投保的。在這一點上，銀行、保險公司可謂知法犯法。

　　對于房產實際交付使用之前這一段時間的保費，人民銀行明文規(guī)定應予以退款。如果投保人熟悉保險條款而向有關方面提出這一問題，銀行、保險公司才會承認有這回事。但普通投保人不可能人人都熟知保險條款，所以這部分款項就常常被具有金融知識優(yōu)勢的銀行和保險公司吞沒了。

　　按照《合同法》規(guī)定，格式合同的提供方必須對非提供方的權利在合同中予以明示，如果有所隱瞞，就構成商業(yè)欺詐行為。此條款的制定就是為了保護處于弱勢中的非格式合同提供方的權益。購房貸款的投保人完全可以據(jù)此爭回自己的合法權益。保費交納方式之詐：

　　申貸人本應可以選擇一次性躉付或逐年交納保費，硬要申貸人一次性躉付沒有依據(jù)

　　申貸人應該選擇逐年交納保費的方式，而且現(xiàn)在的保險費率也是按逐年交費方式制定的。雖然躉付方式可以獲得一定的折扣，但是這會增加申貸人的即期付款壓力。

　　對申貸人的這種選擇的權利，銀行、保險公司在申貸人辦理保險時卻往往隱瞞不告，而且還堂而皇之地聲稱：根據(jù)人民銀行文件的規(guī)定，保險期限必須與貸款期限一致，所以申貸人必須按貸款年限一次性躉付保費。

　　其實，人行的文件規(guī)定與躉付保費完全是兩碼事，并不排斥逐年交費的方式。如果說銀行怕申貸人僅付一年保費，拿到貸款后就賴掉以后年度的保費，那么抵押貸款的格式合同中可以有這樣一個條款保證銀行權益：如果投保人中斷保險，銀行有權代保，費用由申貸人承擔。

　　更有甚者，有的銀行與保險公司竟然要求申貸人按年率一次躉付全部年度保費，而不打任何折扣。須知，這個折扣是由于投保人提前支付以后年度的保費而產生的貼現(xiàn)率，而不是傭金，所以不管哪一方侵占了這個折扣，都是違法的。保險標的之詐：

　　保險公司以房產銷售價格為基數(shù)向投保人收取保險費，承擔的風險卻較多不超過房價中的建筑成本

　　房產從價格構成來看，應劃分為兩部分：

　　一是建筑物。只有這部分才會遭遇風險，才應該投保。但即使這部分的風險，也只有部分才在保險公司的承保范圍內。查閱保單后你就會知道，其承保范圍僅僅是狹義的房產，并不包括建筑小區(qū)中的配套設施，更不包括城建設施(如民防、學校、商業(yè)網(wǎng)點、公路等等)，而這兩大塊費用都是攤入房產銷售價格的。

　　另一部分是土地使用權，以及附屬的地段、朝向、樓層等因素。土地具有不可毀滅性和永存性，任何滄桑事變都只能改變地表形狀，而不能改變土地本身；至于地段、朝向、樓層等因素，雖然對房產價格有很大影響，但并不涉及任何房屋的物質風險。所以房產的這部分不可能也不應該投保。

　　由此可以得出這樣的結論：即使在現(xiàn)房貸款中，銀行也只能要求申貸人對其房產中的地面建筑物這一部分進行投保。保險金額應按照建筑工程合同金額為準，而與房產銷售合同金額無關。

　　這個道理在保險公司的理賠中較能得到說明。根據(jù)其理賠條款，即使在保險標的(房產)發(fā)生塌毀的情形下，保險公司至多也只會理賠給投保人相當于房屋建筑成本的金額，投保人永遠也得不到全部保險金額。這也就是說，保險公司按照房產銷售價格為基數(shù)向投保人收取保險費，但實際所承擔的風險至多不超過建筑成本。由此可見，保險公司與作為整體的投保人之間的權利義務關系是不對等的。

　　因此，在計算投保人應當交納的保險費時，應當以房屋的建筑成本為基數(shù)。由于建筑成本中還包括了配套設施的費用，因此，如果配套設施也遭受到承保范圍內的損失，相應的修復費用也應由保險公司賠付。一刀切強制保險之詐：

　　按理，只有在貸款總額超過地價的情形下，銀行才能要求申貸人投保。一刀切強制保險并且要按房價總額投保，這是沒有依據(jù)的

　　由于土地具有永存性，而地價又有政府有關土地法規(guī)的保證，因此，只要購房者申請的貸款總額不超過所購房產所應分攤的土地面積的價格(計算公式：房產建筑面積×土地法規(guī)確定的較低地價÷容積率)，保險與否就應由購房者自由決定。因為此時對于貸款額度而言，抵押擔保品(土地使用權)已經(jīng)足夠，而且可靠。在此情形下，任何以保險為條件的貸款都可視為違反了《反不正當競爭法》。

　　即使申請貸款總額超過了房產的土地使用權價格和建筑成本的總和，如本文前一節(jié)所述，銀行也不能要求申貸人按銷售合同金額投保，只能按建筑工程合同金額投保。

　　為了反對保險金額按建筑成本核算，銀行和保險公司提出了一個看似十分充分的理由：房產作為一個整體才存在，是不能分割的，所以只能按房產銷售價投保。我要說，這是把房產的價值和使用價值混為一談的說法。

　　的確，房產作為整體是不能分割零售的，購房人不能只購土地而不購建筑，或反過來只購建筑而不購土地，但這并不妨礙他把購房款分割為自有資金、銀行貸款、親戚借款等幾部分；另一方面，房產商雖然只能按整體出售房產，但這也不妨礙它在會計賬簿上把銷售款分割為各項成本和利潤。由于理賠時保險公司是以為補償手段，而不是實物，因此保險金額按建筑合同價確定在理論上是完全可行的。

　　我在中保財險公司的保單上發(fā)現(xiàn)這樣一個條款，完全佐證了上述理論。該條款大意是：如果在保險年度內保險公司對某一房產已理賠過，余下保險期內的保險額就只能按房產的殘值計算(不管房產在保險期內是否已得到修復并恢復原整體結構)。在這里，保險公司實際上已經(jīng)承認：房產作為實物是不可分割的，但在價值上是完全可以分割的。

　　綜上所述，可以很清楚地看出銀行購房貸款的保險條款中包含著欺詐內容，只不過它們被貌似合理的種種理由掩蓋著，不經(jīng)仔細推敲難以發(fā)覺罷了。

　　廣大消費者也已經(jīng)模糊地覺察到了其中的貓膩，并在去年下半年的新聞輿論中有所反映，盡管沒有切中要點。在輿論壓力下，有關監(jiān)管部門曾允諾在去年底前予以解決，但時至今日不見絲毫動靜。

　　躲得了初一，躲不了十五。遮掩拖延，只會使事情積重難返，不可收拾。更何況我國加入世貿在即，海外銀行保險大亨都在虎視眈眈地意欲打入住房貸款及其保險這個大市場。所以，盡快解決貸款購房中的保險問題，不僅為廣大消費者所盼望，而且也為民族銀行保險業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展所必需。

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